弘陽上半年結轉同比大幅增加，收入同比上升 146.3% 至 96.2 億元，毛利率約25.3%。撇除投資物業的公允價值變動等非核心項目，我們估算公司核心凈利約 6.1 億元，同比上升 21.7%。雖然凈利增長速度受毛利率及項目權益比率下降而有所影響，但考慮到公司仍在增長階段，屬正常現像。弘陽強化物業開發的現金流管理， 上半年簽約回款率達 91%，有效貢獻經營現金流，至 6 月底的凈杠桿比率同比下降7.2 個百分點至 68.7%，比去年底環比下降 1.7 個百分點。弘陽 1-7 月總銷售額約408 億元，同比上升 19.1%，表現優于同業。我們維持買入評級，目標價每股 3.6港元。

報告摘要：

結轉收入上升。弘陽上半年結轉同比大幅增加，收入同比上升 146.3% 至 96.2 億元，毛利率上半年約 25.3%，雖然從去年同期較高水平的 29.0% 回落 3.7 個百分點，但去年下半年有所改善，環比上升 1.5 個百分點。銷售及行政成本對收入占比同比下降 7.0 個百分點，導致營業利潤率有所改善，利潤率同比上升 3.3 個百分點、環比上升 2.4 個百分點，至 16.3%。撇除投資物業的公允價值變動等非核心項目，我們估算公司核心凈利約 6.1 億元，同比上升 21.7%。

拿地多元化。截至 2020 年 6 月，弘陽土地儲備總建面約 1,837 萬平米，73% 位處于長三角，其中 55% 位置于江蘇，貫徹公司深耕長三角、做透大江蘇的發展策略。弘陽上半年總購入 307 萬平米之土儲，總成本約 197 億元，占上半年銷售額(315.7 億元)的 62%，投資比率略高于在同業平均水平，反映公司為沖千億元銷售而作準備。在新取得的土儲中，并購、商住聯動與底價拿地占總額的 45%，導致成本相對較輕，土地樓面均價約每平米 6408 元，進一步看出公司深耕長三角所帶來的比較優勢。

「住宅+商業」雙輪驅動發展。弘陽繼續發展商業物業作中長線局置。上半年在營運的商業建筑面積達 50 萬平米，在建及擬建購物中心建筑面積達 24 萬平米。商業物業投資上半年為公司帶來 2.13 億元 的可持續性收入，同比上升 14.5%。為了平衡商業板塊的重資本投入，弘陽強化物業開發的現金流管理，上半年簽約回款率達91%，有效貢獻經營現金流，在手現金水平同比上升 7.9% 至 182 億元。至 6 月底的凈杠桿比率同比下降 7.2 個百分點至 68.7%，比去年底環比下降 1.7 個百分點。短債比率環比下降至 36.8%，現金短債比在 6 月底約 1.54 倍，債務結構健康維持買入評級。在衛生事件的影響下，弘陽上半年銷售增長雖然有所影響，但受惠于長三角地區的經濟深度，及其對于房地產的剛性需求，二季度明顯環比大幅改善，累計上半年的銷售額仍然錄得正增長。 7 月單月銷售同比增長 130%，弘陽 1-7 月總銷售額約 408 億元，同比上升 19.1%，表現優于同業。雖然凈利增長速度受毛利率及項目權益比率下降而有所影響，但考慮到公司仍在增長階段，屬正常現像。我們維持買入評級，目標價每股 3.6 港元。

風險提示：房地產調控政策、疫情情況反復。

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