西城區(qū)豐匯園小區(qū)，十幾棟不算高的住宅樓不起眼，都是20多年的老樓，外墻也褪了色。但這個(gè)小區(qū)一直被二手房中介熱捧，一套50多平方米的“老破小”動(dòng)輒上千萬(wàn)元。

“豐匯園這套房子已經(jīng)降了100萬(wàn)，您考慮看看嗎?”離小區(qū)最近的一家中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人常蔚剛剛被客戶掛了電話，臉上難掩失落。

根據(jù)西城區(qū)教委今年4月底發(fā)布的新規(guī)，自7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。隨著入學(xué)新政即將生效，在金融街干了10年經(jīng)紀(jì)人的常蔚正經(jīng)歷從業(yè)以來(lái)最震撼的時(shí)刻：多個(gè)熱門(mén)小區(qū)成交量腰斬，“最牛學(xué)區(qū)房”價(jià)格也不再堅(jiān)挺。

降價(jià)百萬(wàn)還沒(méi)賣(mài)出去

59平方米，兩室一廳，報(bào)價(jià)1100萬(wàn)元——常蔚推薦的這套房掛了兩個(gè)多月還沒(méi)賣(mài)出去。

如果只從戶型、樓齡、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)來(lái)看，豐匯園小區(qū)的房子并不值這個(gè)價(jià)。推高房?jī)r(jià)的原因除了金融街附近的好地段外，還因?yàn)閷?duì)口學(xué)校是宏廟小學(xué)。

宏廟小學(xué)是北京名校，已有100多年的歷史。為了讓孩子順利入學(xué)，每年四五月入學(xué)政策一出，很多家長(zhǎng)都盤(pán)算著購(gòu)買(mǎi)豐匯園等宏廟小學(xué)“劃片”小區(qū)里的房子，“站”到入學(xué)順位的第一梯隊(duì)里。

今年西城入學(xué)新政發(fā)布后，為了趕上末班車(chē)，一些家長(zhǎng)提速買(mǎi)房。

“‘五一’小長(zhǎng)假那幾天，從早到晚都在帶著購(gòu)房人看房，吃飯都得擠時(shí)間!”成交量大增，讓常蔚甚至忙到晚上11點(diǎn)。從鏈家在北京的實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年“五一”期間日成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。其中西城交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)100%。

就在5月1日當(dāng)天，這套59平方米的兩居室以1200萬(wàn)元的價(jià)格掛牌入市，但始終沒(méi)能敲定買(mǎi)家。“賣(mài)家顯然想趁機(jī)高價(jià)售出。”常蔚說(shuō)，但市場(chǎng)很快冷靜下來(lái)，此后的兩個(gè)多月里，這套房子先后下調(diào)4次報(bào)價(jià)，最終降到1100萬(wàn)，依然沒(méi)能售出。

相鄰區(qū)域房?jī)r(jià)差有望縮小

同在新文化街，佟麟閣路西邊的二手房成交均價(jià)大約在每平方米16萬(wàn)至18萬(wàn)元左右，而東邊的二手房均價(jià)為十三四萬(wàn)元。

一街之隔，房?jī)r(jià)出現(xiàn)這樣大的落差，關(guān)鍵原因就是劃片的學(xué)校不同。按照之前的政策，佟麟閣路西邊劃入實(shí)驗(yàn)二小，而東邊則劃入實(shí)驗(yàn)二小的分校涭水河小學(xué)。教學(xué)資源的差距影響著所劃片區(qū)的房?jī)r(jià)。

常蔚說(shuō)，最早這里的購(gòu)房人雖然也關(guān)心房子的劃片，但遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這么瘋狂;后來(lái)每次樓市上漲，“學(xué)區(qū)房”的概念都會(huì)被很多人拿出來(lái)炒，價(jià)格越來(lái)越高。

印象最深的是2016年、2017年的那輪上漲。“看見(jiàn)房?jī)r(jià)漲得快，賣(mài)方的報(bào)價(jià)也報(bào)得很高，然后買(mǎi)方腦子一熱就簽了。”當(dāng)年價(jià)格漲幅太夸張時(shí)，常蔚自己都很震驚。

隨著2017年北京“3·17新政”開(kāi)啟最嚴(yán)調(diào)控季，北京出手嚴(yán)打炒作各種奇葩學(xué)區(qū)房的同時(shí)，東城、海淀等多區(qū)陸續(xù)落地實(shí)施“多校劃片”政策。截至今年，城六區(qū)均明確提出了新購(gòu)置的二手房不享受單校劃片，而是通過(guò)“多校劃片”方式入學(xué)。

“‘多校劃片’后，一街之隔房?jī)r(jià)差好幾萬(wàn)的情況很快會(huì)消失。”常蔚說(shuō)，過(guò)去每個(gè)小區(qū)對(duì)口的學(xué)校很明確，在很大程度上影響房?jī)r(jià);現(xiàn)在每個(gè)小區(qū)對(duì)口的學(xué)校隨機(jī)匹配，一些熱門(mén)學(xué)區(qū)房隨之“降溫”。

成交量和價(jià)格雙降

過(guò)了“五一”小長(zhǎng)假，常蔚漸漸感受到了入學(xué)新政的威力。“入學(xué)新政出臺(tái)后10天內(nèi)，成交量的確漲了，但價(jià)格沒(méi)怎么變;10天之后，成交量和價(jià)格都開(kāi)始下降。”

這樣的大范圍降價(jià)此前在東城和海淀的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也上演過(guò)。在執(zhí)行“多校劃片”半年后，東城房?jī)r(jià)下跌7%，海淀房?jī)r(jià)下跌11%。

政策刺激下，西城購(gòu)房需求在5月中上旬持續(xù)釋放，下旬市場(chǎng)開(kāi)啟深度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月前19天，西城區(qū)實(shí)際二手房成交量占全市比重由5月份11%的高點(diǎn)降至6%，為2019年以來(lái)月度最低值;成交均價(jià)較5月高點(diǎn)下跌8%，基本回到政策前平均水平。由此看來(lái)，“多校劃片”只帶來(lái)價(jià)格短期波動(dòng)，市場(chǎng)行情逐漸回落企穩(wěn)。

以往的熱門(mén)片區(qū)交易量也同步回落。5月需求集中釋放后，教育資源更優(yōu)質(zhì)的德勝、金融街區(qū)域6月成交量環(huán)比腰斬。數(shù)據(jù)顯示，入學(xué)新政剛發(fā)布后的5月，這兩個(gè)片區(qū)成交環(huán)比及同比增幅均在2倍以上;需求集中釋放后，6月成交均環(huán)比腰斬，降幅分別為53%和57%。“需求釋放完畢，預(yù)計(jì)西城區(qū)域二手房熱度將持續(xù)回落。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為。

“成交量上不去，需求少了，價(jià)格自然會(huì)降。”常蔚更期望市場(chǎng)回歸理性平靜。10年下來(lái)，他深知樓市穩(wěn)定的重要性，瘋漲雖然帶來(lái)成交量增加，但很快會(huì)招來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，讓市場(chǎng)進(jìn)入“冰封”狀態(tài)。