房價走高的部分三四線城市開始加碼樓市調控。

據《淮安日報》30日報道，江蘇省淮安市住建局近日召集部分開發商座談淮安房地產市場，要求房地產企業規范其自身的開發經營行為，履行“房住不炒”的社會責任，并提出相關企業要在營銷時執行“六不準”，環節上要堅持“六要”，落實上要有反饋。

上述會議明確，房地產企業營銷時的“六不準”行為包括：不準在預售許可前對購房人宣稱無房可賣;不準宣稱找關系、打招呼才能買到房;不準宣稱全款才能買到房;不準以預留、內部認購、分期銷售等名義囤積房源，交認購金并網簽認購協議的除外;不準炒賣房號，為認購人、網簽人更名;不準違反“一價清”制度，價外加價。除房款外，不得向購房者收取電商費、團購費、居間服務費、信息咨詢費等其他任何價款或費用，也不得以定(訂)金、意向金、誠意金或類似形式預收款項。

據悉，此次“約談”針對的是近段時間反映較多的淮安房地產市場買房難、價外加價、捆綁銷售、網絡炒作等問題。11月10日，淮安市市場監察局、住建局、發改委聯合印發《關于開展全市普通商品住房銷售價格行為檢查的通知》。11月23日，淮安市住建局公開消息稱，近期有 “假中介”以“內部房源、低價銷售”的名義假冒樓盤售銷代理，收取7戶105萬元“房號費”的現象，提醒市民不要輕信“加價購房”騙局。

根據中國房價行情平臺數據，9月以來，淮安市商品房均價突破萬元大關，截至30日，淮安市11月商品房均價達到每平方米10979元，環比增加6.56%。

淮安房價上漲的背后，是當地高地價項目的頻頻入市。

據公開資料顯示，截至11月16日，淮安主城區一共舉行了7次土拍，并誕生了8個“高價地”。同時，19塊土地樓面地價每平方米超過3000元。其中，建發地產在生態新城以9321元/平方米的地價刷新全市最高紀錄，相較去年該板塊最高樓面地價每平方米上漲了3449元。此外，清江浦區樓面價達到了7100元/平方米，而淮安區最高樓面地價經過一波跳漲，目前已經超5000元/平方米。

接下來，淮安市還將在12月4日和18日舉行兩次土拍，共計掛出8個地塊， 6塊為住宅用地。

第一財經記者觀察到，在近期高價拿地的房地產企業中，既包括當地國資企業淮安金投，也包括融創、碧桂園、保利等全國性龍頭房企，還有如建發等二、三線房企。

在各路房企紛紛進軍淮安房地產市場的背后，這座蘇北三線城市的吸引力何在?

西南財經大學經濟學院教授劉璐告訴第一財經，長三角城市群的核心城市對周邊中小城市的外溢帶動作用日益凸顯。近年來，由于江蘇地區的一、二線城市開啟密集調控模式，各項緊縮政策頻頻加碼，致使相當部分資金和需求開始外溢到執行“去庫存”政策的三四線城市，尤其是環一線和熱點二線城市的三四線城市。

同時，棚改拆遷還在繼續的蘇北，內生的剛需購房需求仍在持續釋放。今年，江蘇省就“支持蘇北板塊改善農民群眾住房條件項目”，共計預報專項資金近59億元。其中，淮安市合計預撥款為10.44億元，居于第四;而在今年已下達專項轉移支付資金中，淮安市以7.44億元位列榜首。

根據淮安市統計局數據，截至 2019年，淮安市城鎮化率達到63.5%。2012年，淮安市城鎮和農村常住人口的數值幾近相同。到2019年，淮安市城鎮人口攀升到313.22萬人，遠遠超過農村常住人口的180.04萬人，期間，累計帶動百萬農村人口進城，形成了可觀的增量剛需。

除了本地“高漲”的住房需求外，返鄉置業和人才引進也為淮安房地產市場平添了幾把火。第一財經記者觀察到，在24日淮安市人民政府辦公室印發的《關于推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》中，包含了多項利好于外地人口購房的舉措，例如，“取消落戶限制”、“吸引人才落戶”、“推行投資落戶”等。

近期較為“火熱”的淮安樓市，后續會如何發展?

根據淮安市統計局數據，近十來年，淮安市在校小學生數維持在30萬人至35萬人的區間，而2000年，該數值曾一度達到58.5萬人。2019年，全市在校小學生數為34.93萬人，環比下降了0.23萬人。作為評估區域人口流動變化的指標，淮安市在校小學生數量的減少，反映了當地人口機械式增長減弱，年輕人流出，人口紅利逐漸減退。

同時，棚改政策逐漸退出，使得棚改拆遷戶的置換需求也開始減弱。淮安市住建局消息稱，目前，淮安市多個棚改項目預計在年底完成掃尾工作。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，從長期來看，淮安樓市可以通過市場供需關系的調整，實現自然“降溫”。