在“房住不炒”的背景下，準備給樓市適度松綁的江西省會城市南昌，觸發(fā)了監(jiān)管層的約談，被要求撤回房地產(chǎn)新政文件，立即糾正。

住建部把南昌列入樓市重點監(jiān)測名單

3月24日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟總量的若干政策措施》(下稱《若干政策措施》)等5個行業(yè)通知，其中《促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，對宅地供應(yīng)、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價定價機制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等9個方面做了調(diào)整。原定實施時間從 4 月 20 日起至 2023 年 12 月 31 日結(jié)束。

但這個政策中有的條款與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。3月25日，江西省立即采取措施，省政府負責同志代表省政府主要負責同志約談了南昌市政府主要負責同志，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場穩(wěn)定。

同日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)與江西省政府通過視頻會議進行了會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標，努力解決好大城市住房突出問題。

同時，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，加強對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。據(jù)悉，住建部即日已派出督導組赴南昌市現(xiàn)場督導。

至此，加上此前的上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安，2021年，住建部已對7個城市的樓市調(diào)控進行督導。

什么是“大南昌都市圈購房同權(quán)”

根據(jù)《若干政策措施》，南昌將啟動“大南昌都市圈購房同權(quán)”，促進購房資源流通。

該新政還在房價和地價層面，對樓市進行松綁。其中包括，改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式，重點發(fā)展區(qū)域或出讓不限房價、地價地塊;對暫時放寬新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%等。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析稱，南昌此次出臺的九條新政，絕大部分都是對市場的有序調(diào)控，有利于人才引進。但也應(yīng)注意到，在新政中，有關(guān)房價和地價的部分內(nèi)容，與“三穩(wěn)”要求相背離，這或是造成該政策被緊急撤回的主要原因。

他還認為，“都市圈購房同權(quán)”的提出，讓非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當?shù)刭彿空哔彿浚瑫?span id="wqc84csmi" class="keyword">大大增加南昌的實際購買力，不利于樓市穩(wěn)定，甚至會出現(xiàn)房地產(chǎn)炒作等現(xiàn)象。

所謂“大南昌都市圈購房同權(quán)”，具體來說，即是大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策;在大南昌都市圈內(nèi)等地繳納的個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)證明互為本地繳納證明，非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當?shù)刭彿空哔彿俊?/p>

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經(jīng)，這項政策是通過都市圈規(guī)劃、外圍落戶政策放松和人才政策的方式，變相托底樓市甚至刺激樓市。“如若執(zhí)行，會向市場和社會傳達出不良的信號，增大并加快南昌外圍人口到南昌購房的需求。這明顯違背了‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段’。”他說。

為什么要托市

之所以要“托底樓市”，李宇嘉進一步解釋稱，去年以來，南昌樓市相對疲軟，新房、二手房成交量下滑明顯。從成交量來看，新房方面，根據(jù)易居研究院相關(guān)數(shù)據(jù)，去年1-11月，在監(jiān)測的全國40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達27%，居于40城末位;二手房方面，國策研究院相關(guān)研報顯示，去年1-11月，南昌二手房量價齊跌。其中，總成交量為19037套，同比大降24.5%。

進入2021年后，南昌樓市仍處于低迷期。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月，南昌新房和二手房均價都低于全國平均水平。其中，在新房價格上，南昌2月環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.2個百分點;在二手房價格上，南昌則罕見出現(xiàn)負值，2月環(huán)比下跌0.1%，漲幅較上月回落0.6個百分點。

為了增加潛在的購房需求，在已撤回的《若干政策措施》中稱，將實行“都市圈購房同權(quán)”。易居研究院智庫中心主任嚴躍進分析稱，如若放開南昌大都市圈內(nèi)限購，更多都市圈內(nèi)的居民將被吸引到南昌置業(yè)，南昌樓市或?qū)⒊蔀樽畲笫芤嬲摺?shù)據(jù)顯示，截止到2018年，大南昌都市圈的戶籍人口約為1886萬人，其中，不含南昌的戶籍人口是1354萬人。同時，根據(jù)現(xiàn)有政策，對于大南昌都市圈內(nèi)的非戶籍人口，還實行社保年限互認。這就意味著，如若放開都市圈限購，南昌市的潛在購房人數(shù)將大幅上升。

他還認為，這與南昌“強省會”的目的密切相關(guān)。《大南昌都市圈發(fā)展規(guī)劃(2019-2025)》稱，南昌經(jīng)濟總量偏小，南昌市對全省的引領(lǐng)帶動作用不足;區(qū)域內(nèi)部融合互補不足;周邊省會城市都市圈經(jīng)濟社會發(fā)展水平明顯高于大南昌都市圈，是南昌當前發(fā)展存在并亟待克服的主要問題。

“但不可否認的是，該政策也會誘使當?shù)胤科蠛椭薪檫M行炒作，并可能導致南昌房地產(chǎn)市場異常升溫。因此，該政策被緊急撤回也是在情理之中。”嚴躍進說。

李宇嘉認為，借都市圈規(guī)劃來變相刺激樓市，近兩年中，多地均有嘗試。例如，2020年底廣州外圍七個區(qū)的最新落戶政策、南京外圍四個區(qū)的落戶新政等，都或多或少都有類似含義。“此前，在疫情期間，地方樓市相對穩(wěn)定，這些政策或可獲得通過。當下，各地樓市普遍收緊并不斷加碼調(diào)控，在此背景下，再有城市釋放出放寬樓市調(diào)控的信號，并出臺比較明確的政策時，必然被監(jiān)管層叫停。”他說。

對于近期的樓市調(diào)控趨勢，李宇嘉認為，從日前成都、西安、南昌的政策來看，調(diào)控決心明顯在加大。這也意味著，當前的樓市調(diào)控政策相比去年下半年會更為嚴格。