“房價連漲59個月”、“全年56次千人搖號，1次萬人搖號”，這不是在深圳，而是在西安。如今，西安樓市調控終于放出大招。

3月30日深夜，西安市人民政府發布《關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)，限購限售再度加碼。

《通知》指出，從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅;住房限購區域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理“不動產權證書”、二手住房“不動產權證書”辦理滿5年的方可上市交易;將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求調整為購房前48個月。

同策研究院指出，西安升級落戶買房群體的限購政策，“落戶滿一年、連續繳納12個月社保或個稅”，二選一變成了兩者兼有，延緩需求釋放節奏，短期為市場降溫。同時，西安限售政策明顯收緊，之前“新房滿三年、二手房滿五年”升級為“新房二手房都要滿五年”。純投資需求再次被擠壓。

4月1日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，從2020年下半年到今年的市場數據顯示，西安房價炒作現象又有所增加。通過此類政策，進一步落實了解決大城市住房問題的導向，具有積極作用。也說明當前大城市政策收緊的可能性都在加大。

祭出5年限售政策

2020年，西安樓市“先抑后揚”，開發投資和銷售持續回升。2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，使得西安除房價外，房地產各項指標同比增速均達到歷史低位。其中商品房1—2月銷售面積增速探底至同比下降36.3%，創歷年新低。

為了促進經濟平穩發展，西安市人民政府于2020年2月印發《關于有效應對疫情促進經濟平穩發展若干措施(暫行)的通知》。這其中便包括分期繳納土地出讓金及預辦理不動產產權證，以及加大信貸支持和降低信貸成本。

“在疫情以及融資收緊的大背景下，土地出讓金‘分期付款’可在一定程度上減輕房企的資金壓力，也能增強該區域對房企的吸引力。”一位地產分析師告訴時代周報記者。

之后數月，隨著疫情得到有效控制，西安樓市迅速開啟上揚模式。據媒體統計，2020年西安共誕生約56次“千人搖”、首現1次“萬人搖”項目，最低中簽率僅3.99%。

另據西安市統計局的數據，從70個大中城市商品住宅銷售價格指數看，2020年1月西安新建商品住宅銷售價格指數月環比為100.3，以后月環比逐月提高，8月到達年內高點101.1。到了12月，雖然漲幅有所回落，但從環比、同比漲幅看，西安增速在全國70個大中城市中排名仍然靠前，均位列第8。

房價的連續上漲，增加了西安樓市調控的頻率與力度。2020年11月30日，西安出臺樓市調控新政，提高商品房預售準入門檻和二套房的首付比例;今年3月15日，西安發文規定購房人騙取或通過“代持”方式規避限購政策的，其本人及“代持人”5年內不得購房;今年3月30日，西安再次加碼樓市調控政策，規定限購區域內新房及二手房5年限售、落戶滿1年且社保或個稅連繳12個月方可購房等。

嚴躍進告訴時代周報記者，無論是新落戶購房者需滿足落戶和社保繳納均一年的規定，還是新房及二手房落實5年限售的要求，西安在購房政策方面不斷打補丁，堵住了各類炒房的漏洞。

首提“房地聯動機制”

值得一提的是，3月30日發布的《通知》中，西安還提出每年將按季度集中發布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。

“西安并非網傳22個住宅供地‘兩集中’重點城市之一，同樣提出每季度集中供地、集中出讓，意味著‘兩集中’土拍政策很可能擴圍至區域核心城市。”同策研究院高級分析師李霄霄分析，西安與成都均出臺超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。如果該政策擴圍，房企集中融資、集中拿地的應對手段將被堵死。

“集中供地的目的就是不允許高價地出現，繼而實‘穩地價、穩預期’的目標。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者。

除了“集中供地”，西安還在本次《通知》提出建立完善房地聯動機制，包括合理確定年度住宅用地供應規模，科學調節供地節奏;除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓。

“西安是全國第一個在文件中提及房地聯動機制概念的城市，進一步體現了長效發展機制的導向。”嚴躍進告訴時代周報記者，從實際過程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地聯動的概念，這也成為今年房地產調控的一個重要變化。