深圳令一眾家長神往的“頂級學區”房價，已現頹勢。

坐擁深圳最牛中小學，號稱學區中的“愛馬仕”、房價一貫堅挺的百花片區，近日出現了松動。貸款縮減、學位供應翻倍……政策織就的這張大網牢牢“套”住了深圳撒潑似上揚的房價。

“要是去年這套房能像現在這樣降15萬元，我遇到的那個客戶也不至于買其他地方了。”某機構中介陳力對第一財經記者感嘆說，今年百花片區“著急用錢”的業主多了，不少業主都下調了掛牌價。

據了解，國城花園所帶的學位正是深圳實驗小學和實驗中學。

這套降價15萬元的房子正是深圳福田區百花片區國城花園的一套約95平方米的三居室。從陳力展示的資料來看，目前業主報價是2330萬元，政府參考價1248萬元，而此前業主報價為2345萬元，近期降價15萬元。

深圳百花片區學區房的價格下調信號可能只是深圳二手房市場下行的一個“代表”。深圳房地產中介協會分析，4月深圳樓市表現不盡如人意，在新政持續發酵的影響下，二手房市場網簽量遭遇了“三連跌”行情;在新房市場，還遇到了階段性供應不足的現象，一手住宅成交量呈現出階段性下滑行情，“銀四”行情落空。

連降45萬元，八個月未售出

不了解該片區的人，萬萬不會想到，這片樓齡超過20年的小區、多為小戶型的房子，每平方米單價甚至一度超過40萬元，平均單價也在20萬元左右。在整個片區面積約1平方公里的地界上，沒有現代化的商業中心，甚至停車位都是靠“搶”，但這里卻成為全深圳家長神往之地。

百花片區位于深圳市福田區，上步路東側、紅荔路北側，距離華強北1公里左右。公開資料顯示，百花片區下轄南天社區和長城社區，是深圳最悠久、最強大的中小學學區和全市第一頂級學位房片區。實驗小學、荔園小學、百花小學和實驗中學分布于此，這幾所學校的實力都排在深圳前列。

除了深圳排名前列的小學、中學分布于此，一大批教育機構也紛紛扎根在此。

國城花園西門對面的一棟老舊商城內，半數以上的空間被課外培訓機構占據。沿街商鋪的一個店家告訴第一財經記者，在這邊很多餐廳都主打“綠色有機”，主要客戶是小孩。

百花片區高企的房價終于有所松動，但該現象在業內人士看來，“現在是回歸正常水平”。

陳力向第一財經介紹，百花片區中長城花園的一套約124平方米的三居室業主已經兩次下調價格，目前售價1555萬元。從調價記錄可以看到，2020年9月15日，該房屋的掛牌價為1520萬元;9月24日上調80萬元，達1600萬元;進入2021年后，1月16日業主首次下調了20萬元;4月1日，又下調了25萬元;到目前售價1555萬元。

從去年9月掛盤，到現在八個月過去了，該套房子還未售出。“業主著急了，想降些讓自己的房子優先出手。”

一番了解之后，第一財經記者發現，近期百花片區降價的業主并不是個例。除上述兩個案例之外，長城花園還有近期下調55萬元和10萬元的業主。據了解，長城花園所對應的學校是百花小學和實驗中學初中部。

“下調報價可能還將持續”

盡管連續兩次調價，總價已經下調45萬元至1555萬元，但是相對于2020年9月的報價1520萬元，長城花園的這套二手房的價格還是上漲了35萬元。

“這種現象屬于新政(7·15和2·8新政)持續影響的效果之一，從某種程度上講，隨著新政的持續發力，未來這種個別高價盤源下調報價的現象可能還將屢見不鮮。”深圳市房地產中介協會發展研究部主管華洪告訴第一財經。但這不會對深圳總體房價形成趨勢性下降影響，畢竟這類房源總量不多，尚不足以對市場引起連動。

去年7月15日，深圳“史上最嚴調控”的樓市新政出臺，宣布了嚴控購房資格、細化普通住房標準等措施。今年2月8日，深圳市住房和建設局發布消息稱，經深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發布機制。同時，銀行信貸評估價也逐步向參考價靠攏。

政策的影響幾何?以前文提及的國城花園約95平方米的房子為例。通過中介了解到，該房產業主報價為2330萬元，但政府參考價僅為1248萬元。若在2月8日之前，銀行按照成交價放出貸款，貸款七成，購房者可以貸款1631萬元，首付為699萬元;現在如果按照政府參考價貸款，貸款七成僅為873.6萬元，首付達到1456.4萬元，后者要比前者多給757.4萬元。

增加數百萬元首付，相當于直接給深圳二手房市場來了一盆涼水，對本身房價高企的學區房的影響更為直接。

深房中協中介標準指數顯示， 4月份深圳市二手房網簽量共計4396套(含自助網簽)，環比3月份持續下降9.7%，同比去年4月份二手房網簽量則大幅下滑了74.7%。從同、環比變化情況看，隨著時間推移，市場并未稀釋掉新政的影響，且新政對市場的影響還呈現出逐漸加深的特征。

同時，隨著新政的持續發酵，深圳二手房周網簽量從2月底至今，總體一直維持在1000套左右規模的低位運行，且這一低位平穩的運行態勢儼然成為了二手房市場的常態。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者表示，深圳二手房價格松動，很大程度上是由于二手房政府指導價出臺后，購房者加杠桿能力明顯減低，再加上嚴控經營貸、提高購房門檻等一攬子政策的疊加，對深圳樓市降溫起到很大作用，學區房也概莫能外。

教育均等化需不斷加力

此輪百花片區學區房價格松動，在李宇嘉看來，也是教育均等化推進的一個市場反應。

“教育內卷太嚴重了，大家都想要自己的孩子上最好的學校。”一位“70后”的媽媽對第一財經記者表示。在這位媽媽看來，教育資源分布不均始終還是會讓優質學位房價居高不下。

而李宇嘉對第一財經記者表示，深圳名校學區房的價格高全國皆知，在現階段松動的另一個重要原因是深圳教育集團化、大學區的推行。這些舉措對于多數學區房來說，增加了很多不確定性，由此購房者對學區房的預期也在減弱，進而會影響市場的報價和成交。

但在陳力看來，此輪學區房的松動或許并不會持續過久。陳力認為，一般上半年家長都比較冷靜，但是進入下半年后，很多家長便開始為小孩子來年讀書做準備了。只要看房、買房的人多了，業主的心態就會被抬高上去。

如何徹底改變學區房價格高企的現狀?李宇嘉表示：“家長對優質學位的追逐全國都是一樣的。深圳要想在短期內改變這類現象確實比較難，需要中長期的推進。其中最根本的措施是持續推進搖號入學、大學區全面推行，教育集團化貫徹落實，才能使得深圳教育資源進一步均等化。”

“將強項和弱項捆綁在一起，縮小名校和一般學校之間辦學質量的差距，是實行教育集團化和大學區的目的，但這確實需要一個過程。”李宇嘉說。

同時，華洪也認為，深圳從根本上要解決高價學位房的問題，還得從制度、體系上做文章，除了長期增加住房供應與學位供應外，中短期而言，還是得從學區劃分、積分排名和房源類別排名等操作規則上推進。優化現有學位申請規則，打破“學位唯房論”才能從根本上達到教育資源的均等化。

(應受訪者要求，陳力為化名)