近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業亂象仍時有發生。大力發展住房租賃市場，法律法規層面的保障不可或缺。

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今年以來，全國多地出臺政策措施規范住房租賃，明確行業規范，加強市場監管。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行；此前，以解決市場問題為導向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺相關細則，對維護承租人權益提出明確要求。

遏制租房亂象

記者梳理發現，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權利和責任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內空氣質量或衛生、環保等方面的要求；在企業經營方面，對住房租賃企業主體登記、房源信息發布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，明確將二房東納入監管，同時保障租戶的資金安全。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，作為全國首部規范住房租賃的地方性法規，《北京市住房租賃條例》為市場管理創新留足了空間、奠定了基礎。“具體來看，《條例》為市場主體設置了門檻，相當于為個人二房東戴上了緊箍，為經營服務行為打造了模板，為租賃資金加上了保險鎖，為市場管理打造了操控臺，為市場調控設置了調節閥。”趙慶祥說。

“自《北京市住房租賃條例》實施以來，經紀機構和租賃企業等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓工作，在監管范圍內調整企業經營策略，包括收房標準、租金定價、房源推廣以及業主、租客服務等。”貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，《條例》從居住條件、安全保障、穩定租金等方面強化承租人的權益保障，遏制虛假房源、違約漲租、克扣押金等現象，同時通過多種糾紛調解機制，切實保護承租人權益。

針對安全風險隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規定，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構；起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住。“市場關注度較高的是客廳的分割和出租，對此，北京的規定非常嚴格，不但客廳不得單獨出租，陽臺和儲藏室等區域也不得出租，這對于很多做分散式長租公寓運營的企業來說，經營空間將被壓縮。”58安居客房產研究院分院院長張波表示。

完善監管政策

為了避免租金水平過快上漲，增加租客負擔，多地出臺政策加強租金水平監管。北京和上海規定，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區的房屋租賃參考價格，為市場租金提供引導。

同時，對于租賃市場的金融風險隱患，多地要求租賃企業將押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規定，住房租賃企業收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應當納入監管；上海規定，住房租賃企業應在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并向社會公示，租賃企業一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應存入專用賬戶；廣州在《關于規范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個賬戶、一致周期、有條件解凍”的監管方式。

“今年以來，完善住房租賃市場監管政策是各地方政府在住房租賃領域的一項重點工作。各地陸續出臺了多項政策，北京、上海更是出臺了住房租賃條例，以立法形式加強租賃市場監管。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進建議，為了充分落實市場監管，規范市場運行，要加快政府住房租賃信息化平臺建設，運用信息化手段強化合同備案管理，并加強租賃合同備案與各項社會公共服務的關聯，以夯實市場監管的數據與信息基礎。

業內人士認為，隨著各地住房租賃政策的出臺，下一步的關鍵是落實各方責任、加強動態管控，建議調動基層治理體系與行業自律的力量，同時加強租賃信息平臺建設，夯實市場監管基礎。

加強動態管控

與商品房從地塊出讓、規劃報建、預售審批、物業管理等全鏈條、全過程監管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區、村居等基層治理力量調動起來，另一方面還要將行業自律的力量發揮出來，形成政府監管、行業自律、微觀主體監督或舉報的體系。“上海此次發布的《條例》就是明確了條塊結合、街鎮（鄉）負責、村居協助、行業自律的治理機制，有望形成有效的綜合治理體系。”李宇嘉說。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，首先，相關政府部門要排查清楚社區租賃狀況，統計住戶信息，列入網格化管理；其次，對于出現不退押金等違規行為即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體的合法權益；再次，各部門之間要加強協調、合力行動，多方面著手排查不良中介機構等主體。

實際上，除了規范住房租賃行業發展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設配套出臺了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業模式閉環。

據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關于推動保障性租賃住房發展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中，2021年已完成94.2萬套（間），2022年計劃籌集240萬套（間）。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套（間）。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年，兼顧短租管控與長期保障性租賃住房籌建等相關政策密集出臺，住房租賃市場發展力度明顯增強。“在北京、上海的示范帶動下，未來或有更多城市出臺住房租賃相關政策，進一步規范行業發展，推動形成‘租購并舉’的住房格局。”嚴躍進說。