這些項目的投入資金都比較多，以往散戶投資者很難參與。現(xiàn)在有了公募REITs，等于把所有權(quán)和收益權(quán)拆成小份，其實是降低了投資者的門檻。

5月17日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲證監(jiān)會準予注冊。《財經(jīng)》記者從業(yè)內(nèi)獲悉，其中5只產(chǎn)品將于5月31日發(fā)售，目前多數(shù)公司已發(fā)布正式的基金招募說明書。

上交所表示，當(dāng)前環(huán)境下開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點具有重要意義，可有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓展基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益融資渠道，優(yōu)化社會資源配置，引導(dǎo)中長期資金參與資本市場，并為投資者提供更多樣化的投資工具和產(chǎn)品。同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點落地，將進一步推動創(chuàng)新我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機制，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有何特色?

“傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施投資周期都比較長，資金占用大，且回報率吸引力不足，導(dǎo)致一般民間資本的投資意愿不強。此外，持續(xù)多年的基礎(chǔ)設(shè)施投資在推動了經(jīng)濟發(fā)展的同時，資產(chǎn)持有人的債務(wù)負擔(dān)也逐步增加。” 博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱接受《財經(jīng)》記者采訪表示，通過發(fā)行REITs，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原始持有人可以有序退出，轉(zhuǎn)而投資其他項目，這就盤活了存量的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。對于普通老百姓而言，這些項目的投入資金都比較多，以往一般老百姓很難參與，但是現(xiàn)在有了公募REITs，這些優(yōu)質(zhì)項目就可以面向公眾投資者銷售，等于把所有權(quán)和收益權(quán)拆成小份，降低了公眾投資者參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的門檻。

和債券相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs無固定利息回報，但是有穩(wěn)定強制的分紅機制，并在此基礎(chǔ)上有資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期。由于它是權(quán)益投資，對于本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營，因此，受基金管理人以及資產(chǎn)運營管理機構(gòu)管理能力的影響，可能也會存在由于運營不善等原因造成的下跌風(fēng)險。

平安基金指出，雖然基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs會因為不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟形勢的不確定而受到影響，例如經(jīng)濟下行、不動產(chǎn)市場波動都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌、租金拖欠、業(yè)務(wù)資產(chǎn)無法正常運營等問題，從而降低投資者的收益預(yù)期，公募REITs與其他產(chǎn)品相比仍然具有自身的特點。“例如國內(nèi)已有的類REITs產(chǎn)品債權(quán)屬性更強，而公募REITs強調(diào)權(quán)益型和浮動收益。權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨特的風(fēng)險收益屬性，能夠降低投資組合波動率，并提升收益。”

另外，公募REITs可以在二級市場進行交易，是流動性好、透明度高的標準化產(chǎn)品。對于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，通常來說其分紅較為穩(wěn)定。作為另類投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險。

胡海濱對《財經(jīng)》記者表示，公募REITs與傳統(tǒng)公募基金的區(qū)別還在于，傳統(tǒng)公募基金是先面向公眾募集資金，再結(jié)合基金經(jīng)理的判斷買入股票或者債券，當(dāng)投資者買入這款產(chǎn)品的時候是不知道基金經(jīng)理會配置哪些具體股票或債券;而公募REITs是基金經(jīng)理先選定好擬投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)再去對外尋找投資人，所以公募REITs的發(fā)行更像是一個IPO的過程。在項目發(fā)行前基金公司的主要工作集中在盡職調(diào)查、項目質(zhì)量把控方面，基金公司和中介機構(gòu)要確保原始權(quán)益人的基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)性、完整性沒有問題，且項目現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)期。基金發(fā)行后的工作主要是基礎(chǔ)資產(chǎn)的運營，這點和傳統(tǒng)公募基金也完全不同，還需要專業(yè)的運營團隊來管理。

“中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來是萬億規(guī)模的賽道，空間巨大，可能會成為很多基金公司新的業(yè)績增長點。” 胡海濱認為。

首批REITs發(fā)布招募說明書

本次獲批的9單項目分別為：中金普洛斯倉儲物流項目、浙商證券滬杭甬杭徽高速項目、富國首創(chuàng)水務(wù)項目、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園項目、中航首鋼生物質(zhì)項目、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項目、平安廣州交投廣河高速公路項目、華安張江光大園項目和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流項目。

《財經(jīng)》記者從業(yè)內(nèi)獲悉，最快的預(yù)計在5月底發(fā)行，也有公司表示6月中旬發(fā)行。首批發(fā)行的產(chǎn)品包括張江REIT、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園以及普洛斯。

截至5月19日下午，已有7只基金發(fā)布正式的招募說明書以及產(chǎn)品概要資料，《財經(jīng)》記者整理如下：

從上表可以看到，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的封閉期至少20年以上，封閉期內(nèi)不可申購、贖回，但可以在二級市場交易。

初步估算，首批獲得通過的9單項目預(yù)計募集規(guī)模共計超300億元。若按項目領(lǐng)域來分，可分為四大類，包括產(chǎn)業(yè)園運營項目、高速公路、物流倉儲以及環(huán)保類項目。

產(chǎn)業(yè)園運營項目包括華安張江光大園 REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。基金收入主要來源于經(jīng)營性租賃收入、物業(yè)管理服務(wù)收入等。

公路項目包括浙商滬杭甬杭徽REIT和平安廣州交投廣河高速公路，主要收入來源于高速公路運營、通行費收入。

物流項目包括中金普羅斯倉儲物流REIT，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT。主要的收入來源為租金和管理費收入。

環(huán)保類項目包括富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT，中航首鋼綠能REIT。前者的收入來源主要為基礎(chǔ)設(shè)施項目形成的污水處理費收入。后者的收入來源為垃圾處理服務(wù)費、發(fā)電收入及餐廚垃圾收運、處置費。

REITs投資應(yīng)該關(guān)注什么?

對投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資的底層項目應(yīng)該關(guān)注哪些要點?

與傳統(tǒng)公募基金相比，公募REITs主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，投資者在投資公募REITs過程中，應(yīng)當(dāng)主要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況。據(jù)上交所介紹，需要關(guān)注三個方面的要素：

一是產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)關(guān)注報告期內(nèi)出租率、租約期限、租金價格、收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況。

二是收費公路、污水處理等依托收費收入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)關(guān)注報告期內(nèi)主要產(chǎn)品或服務(wù)價格、銷售數(shù)量變動情況，使用者分布以及主要使用者資信狀況。

三是關(guān)注運營管理安排，包括運營管理所涉事項的決策機制、項目運營安排、內(nèi)部控制與風(fēng)險管理制度和流程等。

從基金招募書中可以看到，公募基金通過投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，從而穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利。基金將積極主動進行投資管理和運營管理，提升基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營收益水平，并爭取提升基礎(chǔ)設(shè)施項目價值。

公募基金如何深度參與項目運營?以東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT為例，東吳基金有關(guān)人士介紹道，公募基金管理人將設(shè)立運營管理委員會，負責(zé)重大運營事項管理。與投資人利益相關(guān)的重大事項經(jīng)公募基金層面相應(yīng)決策后實施日常運營事項根據(jù)其自身的治理機制決策實施。

“運營管理委員包括各領(lǐng)域?qū)I(yè)人員、熟悉項目的原始權(quán)益人推薦的專家委員及基金管理人提名選聘的行業(yè)專家，能從各個方面提升項目運營、把控運營管理風(fēng)險，人員構(gòu)成具有合理性。”東吳基金表示。

區(qū)別于一般的公募基金招募說明書，此次REITs基金招募說明書動輒上千頁，其中詳盡闡述了項目基本情況、財務(wù)分析以及相關(guān)風(fēng)險。如產(chǎn)業(yè)園類項目，可能面臨租賃集中度較高、產(chǎn)業(yè)園競爭的風(fēng)險。垃圾焚燒、污水處理類環(huán)保項目，可能面臨技術(shù)更迭、政策補貼退坡的風(fēng)險，高速公路類項目可能面臨公路收費政策變化的風(fēng)險，如疫情期間免費通行政策等。倉儲物流類項目則與交通運輸、進出口貿(mào)易景氣度高度相關(guān)。

此外，特許經(jīng)營權(quán)類項目，還可能遇到特許經(jīng)營權(quán)到期的問題。如果到期后基金沒有納入新的項目，那么基金運作可能提前終止。