“狠抓經營、加速回款、發力舊改”，佳兆業營收凈利雙增。

8月2日，佳兆業(01638.HK)發布2021年前7個月銷售業績。公告顯示，今年前7個月，佳兆業總合約銷售約為739.5億元。相比全年銷售目標1300億元，已完成約57%。

截至2020年末，集團土地儲備約2875萬平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%，優良的土地儲備，為后續的盈利增長奠定基礎。

在保持規模質量增長的同時，集團堅持穩健的財務策略，不斷優化資本結構。截至2020年末，佳兆業凈負債率降至97.9%;現金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道紅線”降至“黃檔”。

佳兆業更新的目標，是希望2021年“三道紅線”全部達標。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，佳兆業積極降杠桿，既減少了企業的財務風險，也使得企業后續經營更加游刃有余。類似貨值的提高，也有助于后續企業更好發展。對于此類舊改來說，也需要注意到一點，即舊改若做出品牌，也將更好支持佳兆業的發展。類似壓艙石的作用需要利用好。

凈負債率實現五連降

佳兆業于1999年在深圳成立，業務涵蓋綜合開發、城市更新、健康醫療、旅游產業、文化體育、物業管理等20個產業和細分領域。

從近五年中報數據來看，佳兆業集團的營收年均復合增長率為45.33%，毛利年均復合增長率為71.03%，在高質量增長道路上大步邁進。

2020年，在疫情沖擊之下，佳兆業依然如期實現了千億目標。年報數據顯示，2020年佳兆業合約銷售金額再創歷史新高，同比增長21%至1069億元;銷售面積同比增長33%至620萬平方米。

最新公告顯示，今年前7個月，佳兆業總合約銷售約為739.5億元，總合約建筑面積約為439.57萬平方米，分別較2020年同期增加約62.3%及64.0%。其中，7月單月，佳兆業合約銷售約為100.96億元，按年增加約5.9%;合約建筑面積約為58.98萬平方米，按年增加約5.1%。

在此前的2020年度業績發布會上，佳兆業管理層透露，佳兆業今年的銷售目標為1300億元。按此計算，今年前7個月，佳兆業完成年度目標約57%。

在土地儲備上，佳兆業堅定布局一二線重點城市戰略，圍繞粵港澳大灣區、長江經濟帶、京津冀協同發展區域等國家戰略支持的區域進行投資。截至2020年末，集團土地儲備約2875萬平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%，優良的土地儲備，為后續的盈利增長奠定基礎。

“保持發展和債務之間的平衡一直是我們財務的重要工作方向。”佳兆業首席財務官吳建新坦言，在規模、現金流和利潤方面會維持平衡。

近年來，佳兆業也采取多項措施降低負債成效顯著，凈負債率實現了五連降。2015年-2019年，佳兆業的凈負債率分別為521%、308%、300%、236%和144%。截至2020年末，佳兆業凈負債率降至97.9%;現金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道紅線”降至“黃檔”。

嚴躍進認為，佳兆業積極去降杠桿，效果顯著，說明其在資金方面做了很好的把控，對自身的發展和行業趨勢都是一個很好的導向。

掘金萬億級城市更新市場

作為城市更新龍頭企業，佳兆業的增長紅利正在穩步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售的三分之一，成為集團銷售貢獻的重要來源。

城市更新已成為佳兆業獲取高價值土儲的重要方式，2020年集團轉化9個城市更新項目，可售面積近180萬平方米，轉化面積同比大幅增長152%，對應可售貨值約640億元。

伴隨著深圳城市更新新政的落地實施，集團城市更新轉化再提速，預計2021-2022年轉化可售面積約420萬平方米，可售貨值超過2000億元。

近年佳兆業在城市更新上進一步發力。2020年，佳兆業新拓的城市更新項目多達54個，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區核心城市，新增數量是2019年的近三倍。與此同時，佳兆業也將城市更新模式加速復制到全國其他區域，貴州、湖北等地在去年均實現首個項目落地，城市更新版圖不斷擴大。

截至目前，佳兆業擁有201個城市更新項目儲備，占地面積超5000萬平方米，其中絕大部分位于大灣區，深圳、廣州兩地貨值占比更是高達86%。

“城市更新是佳兆業的核心板塊。”在業績會現場，佳兆業執行董事兼總裁麥帆透露了兩大計劃，一個是三年行動計劃;2021-2023三年，佳兆業預計將有至少50個項目完成轉化供地，提供大約500萬平方米占地面積的開發用地規模。另一個則是三年之外的遠期項目也設置了近期目標，多個城市更新項目都有一個系統性安排。

華興證券7月發布研報稱贊佳兆業集團銷售增速“表現十分突出”，遠高于行業平均增速。研報指出，“佳兆業集團憑借今年大量城市更新項目進入收獲期，銷量呈現爆發式增長，同時在開發商利潤率普遍承壓的情況下城市更新項目仍有相對豐厚的利潤，屬于量價雙優型增長”。

中國指數研究院認為，面對萬億級的城市更新市場，佳兆業通過前瞻性的布局，深耕包括深圳、廣州、上海在內的一線及重點二線城市舊改市場，積累了大量優質的項目資源，為未來銷售增長奠定了堅實的基礎。這些項目布局優良、價值紅利兌現明確，成為公司盈利穩定增長的“壓艙石”。

嚴躍進指出，在舊改這塊，佳兆業一直是行業標桿，而且近兩年的城市更新，城市舊改市場機會很大，基于良好的經驗去進行項目開拓，具有很好的機會。