“金九銀十”往往是樓市的銷售旺季，不過(guò)近期房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市頗有“入冬”之勢(shì)。10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一定程度上反映了市場(chǎng)冷暖。9月新建商品住宅房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個(gè)，相比8月明顯減少;二手房的降價(jià)城市數(shù)量則達(dá)到了52個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶在解讀中提到，9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯進(jìn)入降溫周期，隨著調(diào)控政策糾偏，未來(lái)房企的融資環(huán)境或?qū)⒙杂泻棉D(zhuǎn)。

新房?jī)r(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平的有北京、寧波、福州、青島、武漢、烏魯木齊、贛州7個(gè)。房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個(gè)，相比8月份的46個(gè)數(shù)量明顯減少。

“即便是房?jī)r(jià)漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環(huán)比漲幅其實(shí)相對(duì)不大，為0.6%的水平。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，9月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。最值得關(guān)注的是，環(huán)比漲幅首次為負(fù)。統(tǒng)計(jì)顯示，這也是2015年5月以來(lái)首次下跌，換言之，這是77個(gè)月以來(lái)首次下跌。要高度重視此類數(shù)據(jù)走勢(shì)，明確認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房?jī)r(jià)的矛盾，警惕房?jī)r(jià)從“過(guò)熱”轉(zhuǎn)為“過(guò)冷”的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，9月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為0.1%、0和-0.2%。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次三四線城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，這也是2020年3月以來(lái)首次下跌。對(duì)于三四線城市而言，自然需要格外注意此類風(fēng)險(xiǎn)。

從成交量來(lái)看，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶期間，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新房成交套數(shù)為8309套，成交面積為92.44萬(wàn)平方米，較去年同期下滑19%。其中，9個(gè)重點(diǎn)二線城市，國(guó)慶7天長(zhǎng)假新房成交4193套，同比下滑幅度達(dá)41%;2個(gè)重點(diǎn)三線城市，國(guó)慶7天長(zhǎng)假新房成交116套，同比下滑近八成。

二手房市場(chǎng)大降溫

二手房市場(chǎng)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%;三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“二手房市場(chǎng)一線城市價(jià)格下跌幅度超過(guò)二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下供需雙方預(yù)期調(diào)整更快。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析稱。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，9月全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，8月二手房?jī)r(jià)格漲幅首次為0，而9月明確下跌。這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)本身進(jìn)入明顯的降溫周期。

從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看，9月達(dá)到了52個(gè)城市，例如哈爾濱、呼和浩特、唐山等。嚴(yán)躍進(jìn)指出，據(jù)此可以認(rèn)為，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。實(shí)際上后續(xù)降價(jià)的動(dòng)作還會(huì)增加。“近期部分房東還是咬住價(jià)格或者干脆不賣，但估計(jì)后續(xù)市場(chǎng)運(yùn)行中，各類降價(jià)的現(xiàn)象也還是會(huì)有所增加。”

對(duì)于9月樓市表現(xiàn)，許小樂(lè)總結(jié)道，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下跌，新房?jī)r(jià)格在本月止?jié)q轉(zhuǎn)跌，價(jià)格的下行完成由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳遞。9月市場(chǎng)整體保持下行，重點(diǎn)城市二手房成交量降至歷史低位，9月全國(guó)新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)2016年以來(lái)歷史新低，此外土地市場(chǎng)第二輪集中供地房企拿地積極性降低，市場(chǎng)預(yù)期下降、成交量低迷導(dǎo)致價(jià)格的下跌。

堅(jiān)定維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展

近期的樓市調(diào)控政策影響已經(jīng)顯現(xiàn)，而除了新房、二手房?jī)r(jià)格均有所下跌之外，不少房企業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。

金地集團(tuán)近日發(fā)布公告稱，9月該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積98.1萬(wàn)平方米，同比下降20.88%;實(shí)現(xiàn)銷售金額212億元，同比下降17.84%。此外，招商蛇口9月銷售數(shù)據(jù)也顯示，該公司9月實(shí)現(xiàn)銷售面積98.86萬(wàn)平方米，同比下降9.67%;實(shí)現(xiàn)銷售金額233.29億元，同比下降21.72%。

針對(duì)樓市現(xiàn)狀，中原銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，要穩(wěn)定房貸利率，不要“一刀切”式地過(guò)度壓縮房地產(chǎn)按揭貸款，不要誤傷剛性需求和改善性住房需求，盡可能確保在建樓盤不要發(fā)生爛尾現(xiàn)象。應(yīng)采取必要措施，防止由于部分房地產(chǎn)企業(yè)信用違約、現(xiàn)金流斷裂問(wèn)題引發(fā)行業(yè)層面的傳染，進(jìn)而造成金融風(fēng)險(xiǎn)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減輕由于房地產(chǎn)投資波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊。

值得注意的是，央行在三季度例會(huì)上提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“兩個(gè)維護(hù)”，隨后組織相關(guān)部委召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，對(duì)前期金融調(diào)控政策進(jìn)行糾偏，部分城市房貸利率已有所下調(diào)。

中國(guó)民生銀行高級(jí)宏觀研究員王靜文表示，“房地產(chǎn)調(diào)控政策近期有所糾偏，央行在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上指出，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則也存在一些誤解，一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。近期按揭發(fā)放明顯加速，部分地區(qū)按揭貸款利率也出現(xiàn)下行，房企的融資環(huán)境略有好轉(zhuǎn)”。

就在10月20日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會(huì)上表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝也強(qiáng)調(diào)，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。