最近，昆明市云秀康園6號院的住戶發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)突然在小區(qū)外的道路上設(shè)置了道閘，道閘內(nèi)原本的路面臨時停車泊位變成了收費(fèi)停車場，住戶們越想越不對，開始質(zhì)疑物業(yè)的收費(fèi)行為。
事件
物業(yè)“圈地”收費(fèi)遭業(yè)主質(zhì)疑業(yè)主質(zhì)疑的停車場在云秀康園6號院外，原本是出入小區(qū)的一條斷頭路，長約200米，路面一側(cè)被畫了線，一共有30余個臨時停車泊位。一個多月前，云秀康園小區(qū)物業(yè)在路口設(shè)置了道閘，安裝了掃碼交費(fèi)系統(tǒng)。云秀康園的住戶們認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)既無相關(guān)資質(zhì)，也未跟業(yè)主溝通，沒有資格在這條路上收費(fèi)。而物業(yè)工作人員則稱，安裝道閘是為了方便業(yè)主進(jìn)出。在現(xiàn)場有一張公示牌，內(nèi)容顯示云秀康園6號院外的停車場編號為“官渡停0343號”，經(jīng)營單位是云南官房物業(yè)服務(wù)有限公司，停車場地址為官渡區(qū)古渡口路1111號。記者發(fā)現(xiàn)，停車場道閘旁一塊路牌標(biāo)有“矣六路”字樣。記者找到云秀康園小區(qū)物業(yè)，6號院物業(yè)主管劉女士表示這條道路尚未交付。“在沒有移交市政部門之前，這條路屬于小區(qū)內(nèi)部道路，是我們的大業(yè)主也就是開發(fā)商委托我們進(jìn)行管理的。”此外，物業(yè)表示，設(shè)置道閘也是無奈之舉。該小區(qū)外部道路無人管理，因停車不收費(fèi)，經(jīng)常出現(xiàn)亂停亂放、交通擁堵的狀況。如今路是通了，可如此收費(fèi)，導(dǎo)致租車位的住戶租金上漲。
調(diào)查
未經(jīng)備案和批復(fù)被責(zé)令整改
根據(jù)《昆明市機(jī)動車停車場管理辦法》，需占用業(yè)主共有部分設(shè)置車位的，應(yīng)編制居住區(qū)車位設(shè)置、管理方案，依法經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。如果是占用業(yè)主共有部分設(shè)置的經(jīng)營性停車場，那么經(jīng)營者應(yīng)在辦理完商事登記后向轄區(qū)道路運(yùn)輸管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。對于云秀康園小區(qū)物業(yè)在道路上設(shè)置道閘的情況，該小區(qū)業(yè)主群內(nèi)不少人回復(fù)，并沒有接到設(shè)置地面停車場的意見征詢。云秀康園小區(qū)物業(yè)在標(biāo)有“矣六路”字樣的路段收費(fèi)，該行為是否合規(guī)?記者向官渡區(qū)交通運(yùn)輸局反映了該情況。該局協(xié)同相關(guān)部門現(xiàn)場查看后給出答復(fù)：公示牌上的“官渡停0343號”停車場本身確實(shí)是經(jīng)備案、批復(fù)的正式停車場，但其范圍是該小區(qū)地下停車場，路面的30余個泊位沒有相關(guān)備案和批復(fù)。對于物業(yè)的這種行為，昆明市道路運(yùn)輸管理局官渡分局和官渡區(qū)交通運(yùn)輸局都已下發(fā)整改通知：超出備案范圍的停車區(qū)不得懸掛0343號標(biāo)識；未經(jīng)批復(fù)的路內(nèi)停車泊位停止收費(fèi)。昆明的路面停車泊位申報(bào)由街道社區(qū)牽頭，街道社區(qū)應(yīng)先向附近居民征求意見，如有停車需求，則按程序逐級申報(bào)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)劃，再由上級交通運(yùn)輸、交警等部門審批。釋法
利用共有部分經(jīng)營由業(yè)主共同決定
云南民定律師事務(wù)所律師馬燕飛認(rèn)為，該案例中，云南官房物業(yè)有限公司私自設(shè)立路面停車泊位并收費(fèi)的行為明顯是違法的，依據(jù)《昆明市機(jī)動車停車場管理辦法》規(guī)定，設(shè)立路面停車泊位需要相關(guān)的備案和批復(fù)，未經(jīng)批復(fù)的路內(nèi)停車泊位應(yīng)停止收費(fèi)。如果是物業(yè)需要占用業(yè)主共有部分設(shè)置車位的，依據(jù)民法典第二百七十八條第一款第八項(xiàng)規(guī)定，改變小區(qū)共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動，由業(yè)主共同決定。由于設(shè)置車位并收費(fèi)的行為是從事經(jīng)營活動，依據(jù)民法典第二百七十八條第二款規(guī)定，要求面積占比三分之二以上，且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，而表決的業(yè)主當(dāng)中，又需要有面積占比四分之三以上，且人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。只有同時滿足上述條件，才能決定小區(qū)業(yè)主共有部分是否可以設(shè)置車位并收費(fèi)。依據(jù)民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。也就是說，利用小區(qū)業(yè)主共有場所產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。依業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行報(bào)告。
實(shí)習(xí)編輯：劉欣怡
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