“京西某民宿一個五居室的院子，‘十一’期間要15000元一晚，貴得離譜，這哪還是民宿，價格太不親民了。”市民高先生向記者抱怨。這樣價位的民宿在京郊并不少見，尤其是毗鄰景區、有點知名度的，一間雙人房兩三千元只能算中檔，帶數個臥室的院子動輒五六千、上萬元。

這樣的價位虛高嗎?“如果只滿足住宿功能，買一個休息睡覺的空間附帶一些商務功能，在北京、上海、廣州這樣的城市中心區域，350元到400元一晚。搬到鄉村來，環境好了，再加300元，一晚700元到800元的定價是合理的，也是可持續的。”九源設計院院長、又見炊煙新田園度假地投資人江曼認為。

但大多民宿的定價不是按照能提供的服務來計算的。“他們是按照收回成本的目標倒推來定價的。我投了幾百萬、上千萬元在一個院子里，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%來計算，一年能掙錢的時間就100天左右，所以必須定這么高的價格才能收回成本。”一位民宿經營者給記者算了一筆賬。

在業內人士看來，目前這樣的價位是由市場決定的，但隨著市場的飽和，價格會相應回落。“行業發展早期，民宿在京郊還是稀缺資源，賣的是稀缺，定價就可以任性。”一位民宿行業投資者告訴記者，隨著涌入這個行業的熱錢多了，稀缺變飽和，價格就會回落。眼下，京郊民宿的投資熱情高漲，供應也在趨向飽和。

專家認為，長期來看，消費者不會只為住宿功能高價買單，還要增加附加值。

“首先要弄清民宿的本質是什么。本質是主人文化，主人喜歡畫畫、喜歡做手工、喜歡烹飪，把自己的家改造成可以接待住宿的地方，讓客人來體驗一種生活方式，這才是世界各地有生命力的民宿的本質。”江曼說。而如今很多“高價民宿”沒有“主人文化”，只有高投入雕琢出的精致環境，準確地說應該叫“精品酒店”。

“除了吃和住，還能有文化體驗、生活方式的輸入等等，才能算民宿。”一位民宿研究者告訴記者。在懷柔區渤海鎮響水湖景區有一家兒童文學作家開辦的民宿，客人入住期間，每天都有茶藝、插花、書法、國畫等的講授和體驗活動，算接近最初意義上的民宿。

早期的京郊民俗戶在內涵上更接近民宿，為何大多被市場淘汰?“酒店產品通常五年就進入一個裝修期，個體經營者很難留下維修基金，農民掙了錢，攢下買房、買車，很難做到持續投入更新改造。”上述民宿投資者說。鼓勵民俗戶升級，一次性投入大筆資金建民宿，如果后續沒有持續投入的能力，將面臨無法收回投資、無以為繼的風險。

“民宿只是鄉村體驗的一個載體還不是產業，想做成產業需要系統的支持，比如規范化、標準化的床品清洗、食材采購、勞動用工，有特色的文化體驗等等，這需要政府引導支持下各方共同努力。”江曼說。