近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有38個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲。在4個(gè)一線(xiàn)城市中，廣東省深圳市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高。

中央政治局近日召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的大數(shù)據(jù)分析報(bào)告認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。同時(shí)，全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)與交易在受疫情沖擊后基本恢復(fù)，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中略升。

接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)仍處于城市化加速階段，城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加，在這樣的大背景下，各地要落實(shí)“房住不炒”目標(biāo)，須依法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體加大商品房供給，落實(shí)保障性住房供給責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

住房需求量大 深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲

近段時(shí)間，深圳市的房?jī)r(jià)牽動(dòng)著公眾的敏感神經(jīng)。

比如，深圳市某一套房源售價(jià)從1280萬(wàn)元上調(diào)到1380萬(wàn)元，另一套房源售價(jià)從1500萬(wàn)元上調(diào)到1600萬(wàn)元。

4月22日，深圳市住房和建設(shè)局稱(chēng)，對(duì)于輿論反映部分住宅小區(qū)二手房?jī)r(jià)格過(guò)高問(wèn)題，經(jīng)初步調(diào)查，主要是部分業(yè)主掛牌價(jià)過(guò)高，存在嚴(yán)重背離市場(chǎng)行情的情況。

但深圳市的房?jī)r(jià)確實(shí)在上漲。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測(cè)算，3月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房和二手房出現(xiàn)漲價(jià)的城市數(shù)量分別為38個(gè)和32個(gè)。今年2月的數(shù)據(jù)是，新房和二手房出現(xiàn)漲價(jià)的城市數(shù)量分別為21個(gè)和14個(gè)。

“3月份隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢(shì)頭，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士解讀說(shuō)。

新房和二手房出現(xiàn)漲價(jià)的城市名單中都有深圳。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比，深圳的漲幅是0.5%，位居北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市之首。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比，深圳的漲幅是1.6%，位列全國(guó)第一。

深圳市住房和建設(shè)局解釋稱(chēng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度深圳新房?jī)r(jià)格上漲1%，二手房上漲2.8%，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、略有上升。

國(guó)內(nèi)某房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，在深圳市10個(gè)行政區(qū)中，除了大鵬新區(qū)無(wú)數(shù)據(jù)之外，其他9個(gè)區(qū)中有5個(gè)區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲、4個(gè)區(qū)二手房房?jī)r(jià)下跌。

4月27日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》，報(bào)告稱(chēng)，深圳當(dāng)前房?jī)r(jià)較快上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，深圳市寶安區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)上漲較快，深圳市羅湖區(qū)微跌，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向《法制日?qǐng)?bào)》記者分析，從全國(guó)范圍看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)與交易在受疫情沖擊后基本恢復(fù)，核心城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，成交量大體恢復(fù)，也未出現(xiàn)市場(chǎng)衰退。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市與公共管理學(xué)院教授趙秀池告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，深圳房?jī)r(jià)上漲說(shuō)明，深圳作為一線(xiàn)城市、中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)重要的橋頭堡，確實(shí)有大量的住房需求。

“從全國(guó)來(lái)看，我國(guó)正處于城市化加速階段，每年有大量的人口進(jìn)城，住房的需求量還在不斷增加，住房供應(yīng)還沒(méi)有完全滿(mǎn)足人們的需求。加之自2017年從嚴(yán)調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)相對(duì)處于低谷，所以房?jī)r(jià)有一定程度上漲，也在情理之中。”趙秀池說(shuō)。

落實(shí)“房住不炒” 不能一“限”了之

4月17日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這已經(jīng)不是中央政治局會(huì)議首次提及“房住不炒”。

2018年7月31日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，當(dāng)時(shí)的措辭是，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2019年4月19日的中央政治局會(huì)議明確提出：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。”

3個(gè)多月后，中央政治局會(huì)議重申，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”傳遞的信號(hào)是，這將是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在樓建波看來(lái)，“一個(gè)國(guó)家，一個(gè)社會(huì)，不能靠投機(jī)發(fā)展起來(lái)。比如說(shuō)，買(mǎi)一套房子比開(kāi)公司賺的錢(qián)還多，這肯定是不健康的。因此，各級(jí)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)必須堅(jiān)持‘房住不炒’”。

樓建波提醒說(shuō)，“房住不炒”是我們的目標(biāo)，但在走向這個(gè)目標(biāo)的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，供給遠(yuǎn)小于需求，所以一定存在“房炒不住”的階段，需要各級(jí)政府依靠法律、政策手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

4月22日，深圳市住房和建設(shè)局稱(chēng)，深圳將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院調(diào)控決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限戶(hù)型“五限”調(diào)控措施。

樓建波認(rèn)為，在一定時(shí)間內(nèi)，各地有必要采取“限”的政策，這有助于依法落實(shí)“房住不炒”目標(biāo)，但在住房供給長(zhǎng)期不充分的情況下，“限”的政策只能暫時(shí)壓制房?jī)r(jià)上漲，無(wú)法從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。

“所以，我們進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能產(chǎn)生政策依賴(lài)，甚至把‘限’當(dāng)成常規(guī)房地產(chǎn)調(diào)控手段不斷加碼，而應(yīng)該考慮供求關(guān)系，加大市場(chǎng)供給。”樓建波說(shuō)，同時(shí)，對(duì)于保障性住房，簡(jiǎn)單的限價(jià)也不行，還是要封閉性運(yùn)行。

供應(yīng)保障住房 立法亟須跟進(jìn)

4月22日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，今年將供應(yīng)6.3萬(wàn)套商品房和4萬(wàn)套安居房。

然而，根據(jù)此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)發(fā)布的深圳市2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，深圳市去年常住人口增加41.22萬(wàn)人。

2015年至2018年，深圳市每年增加的常住人口數(shù)量是60萬(wàn)人、52.97萬(wàn)人、55.08萬(wàn)人、49.83萬(wàn)人。

深圳市常住人口數(shù)量的增加僅是我國(guó)城鎮(zhèn)化的一個(gè)縮影。

在趙秀池看來(lái)，目前我國(guó)仍處于城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%，按保守估算，每年大約1200萬(wàn)人口進(jìn)城，所以城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加。一方面需要為新進(jìn)城居民解決住房問(wèn)題，另一方面原來(lái)的城鎮(zhèn)人口的住房需求也還有不少缺口。

趙秀池的判斷是，為了滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的住房美好愿望，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住房的供應(yīng)必須不斷增加。直到城市化目標(biāo)完成以前，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。

趙秀池認(rèn)為，在“房住不炒”的定位下，主管部門(mén)和地方既要通過(guò)制度設(shè)計(jì)嚴(yán)控炒房，又要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，給承租人賦權(quán)，通過(guò)減免稅收加大對(duì)個(gè)人房東和租賃機(jī)構(gòu)的支持力度，增加租賃住房的供給，減少住房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)壓力，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

鄒琳華在《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》中提出的建議是，進(jìn)一步完善一線(xiàn)城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購(gòu)房者社保繳納條件;加快探索宅基地等非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，在增加住房供給的同時(shí)降低房?jī)r(jià)泡沫等。

樓建波認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要還是促使供需關(guān)系平衡，特別是在法治的軌道上進(jìn)行調(diào)控。一方面，增加商品房供應(yīng);另一方面，促使地方加大保障性住房的供給，尤其是租賃型保障住房的供給。

“對(duì)于政府在增加保障性住房方面的責(zé)任，立法亟須跟上。”樓建波說(shuō)。

《法制日?qǐng)?bào)》記者注意到，在《國(guó)務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》中，圍繞提高保障和改善民生水平，需要制定城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例。(記者 陳磊)