3月25日，萬科發布2018年年報，各項業績指標穩健增長。2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%;實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%;在全國商品房市場的占有率進一步上升至4.05%;全年納稅額762.96億元;連續第三年上榜《財富》“世界500強”，位列第332位。

根據同日披露的分紅派息預案，2018年度萬科現金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現金股息。如公司在分紅派息股權登記日之前發生增發、回購、可轉債轉增股本等情形導致分紅派息股權登記日的總股份數發生變化，每股股息將在合計派息總額不變的前提下相應調整。

2018年是萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略的開局之年，面對危與機并存的白銀時代，萬科于去年年中提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”，強調認清、順應大勢，并以“戰略檢討-業務梳理-組織重建-事人匹配”為經營管理主線，推動公司各業務有質量增長。得益于前瞻性的布局與經營管理效率的提升，萬科贏得了戰略上的主動，傳統開發業務優勢持續鞏固，非開發業務的經營表現亦不乏亮點，經營能力持續提升。

萬科董事會主席郁亮表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。

鞏固基本盤銷售金額同比增長14.5%

2018年，中國房地產市場的銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標再創新高，但全國商品房銷售增速再度放緩。國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點;銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

在萬科看來，白銀時代，中國的城市化過程并沒有結束，城市對于空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。為了支持萬科未來的持續增長，轉型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。

“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉;先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”郁亮表示。

目前，萬科的各個業務線條，都明確了各自的基本盤，其中四大區域明確以開發業務為基本盤。

2018年，萬科在開發業務的優勢得以持續鞏固。這一年，萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%;銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的產品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶型占比91.4%。

萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當地第一。

報告期內，萬科實現結算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%;實現結算收入2846.2億元，同比增長22.1%。截至2018年底，萬科已售未結資源上升，合并報表范圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算，同比增長25.2%，合同金額合計約5307.1億元，同比增長28.1%。

在高度的不確定性面前，萬科堅持量入為出，審慎投資，確保投資規模與經營承載力相匹配。2018年，萬科獲取新項目227個，總規劃建筑面積4681.4萬平方米，權益規劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市。

截至2018年末，萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米，權益建筑面積約5402.1萬平方米;規劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米，權益建筑面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建筑面積合計約347.7萬平方米。

提升運營能力打造客戶愿意買單的好產品、好服務

2018年，萬科將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。從配套服務商到生活服務商，意味著萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件;不僅要提供空間，也要提供內容。

物業服務方面，萬科以住區物業服務為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實現營業收入98億元，同比增長33%;在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務占比65%，非住宅業務占比35%。2018年，萬科物業連續第九年蟬聯“中國物業服務百強企業綜合實力TOP1”，連續第五年蟬聯“中國房地產開發企業500強首選物業品牌”榜首，并連續兩年獲得“中國特色物業服務領先企業——企業總部基地”榮譽稱號，在規模和口碑方面繼續領跑行業。

2018年萬科將租賃住宅業務提升為核心業務，繼續圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業效率與經營質量。截至目前，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供了資金支持。

商業開發與運營方面，萬科持續提升既有項目的運營表現。截至2018年底，萬科在商業領域的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。印力集團是萬科的商業開發與運營平臺，聚焦存量項目的運營管理，通過改造激發存量項目的活力，并持續優化資產結構，探索資產證券化。2019年2月，印力管理的商業地產基金以深圳龍崗萬科廣場為標的發起并設立資產支持專項計劃(類REITs)，發行規模21.16億元，是市場首單無強增信并以購物中心為資產支持的權益類REITs產品。

物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流專注于高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節，經過近四年發展，已成為國內領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米，其中穩定運營項目平均出租率為96%。萬緯物流還持續豐富服務內容，通過收購融合太古冷鏈物流，實現冷鏈規模及運營能力的升級。

此外，萬科在產業辦公、冰雪及其他業務方面進行積極探索。截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產業園的建設和運營管理業務，管理面積合計約700萬平方米;成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區PPP項目;在醫養、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。

萬科表示，將持續從客戶真實需求出發，不斷發現、理解和順應客戶的需求及其變化，打造客戶愿意買單的好產品、好服務，在“口碑時代”贏得客戶的信賴與支持。

經營性現金凈流入336.2億元凈負債率保持行業低位

面對房地產行業增速放緩和融資持續收緊的宏觀環境，萬科堅持“以現金流為基礎的持續真實價值創造”理念，強化資金管控。

2018年，萬科實現經營性現金凈流入336.2億元;截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和931.8億元。截至2018年底，萬科凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)為30.9%，繼續處于行業低位。

良好的財務、資金狀況使萬科繼續保持行業領先的信用評級，標普、穆迪、惠譽分別給予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩定”。

萬科通過持續優化債務結構、降低融資成本，提升對財務風險的防范能力。2018年，萬科總體融資成本繼續處于較低水平。其中，公司債券(5年期)最低發行利率4.05%，超短期融資券(188天)最低發行利率3.13%，中期票據(3年期)最低發行利率4.03%。

深化事業合伙人機制推動組織重建、事人匹配

隨著時代與產業環境的變化，事業發展所面臨挑戰的不確定性、復雜度越來越高，這對人才素質和團隊協作方式提出了很高的要求。2018年，在過往事業合伙人實踐探索成果的基礎上，萬科全面推動組織重建與事人匹配，打造事業合伙人組織，以支持業務持續健康發展。

從事業合伙人機制的要求出發，萬科利用事業合伙人制度優勢，探索全新組織模式和團隊協作方式。在總部層面，基于“思考型總部、發動機總部、文化價值觀總部”的定位要求，全新構建總部三大中心以減少傳統組織壁壘，強化合伙協同，為員工創造更多復合發展機會;精簡組織層級，明確合理人員結構，根據“同一起跑線”要求重新評定職級與崗位責任。在各事業集團、事業單元層面，基于全面打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”的目標，逐步通過組織設計實現合理的角色設置、人員結構和組織層級，使組織成員角色明確、緊密配合;同時完善奮斗者涌現、成長和激勵機制，保持組織活力。

開展精準扶貧與鄉村振興積極履行社會責任

在業績增長的同時，萬科積極履行企業社會責任，大力開展精準扶貧與鄉村振興工作，在易地搬遷、文化扶貧、教育扶貧、健康扶貧、產業扶貧、鄉村振興等多個領域不斷探索，創新扶貧、鄉村振興模式，用專業與實力回饋社會。

2018年，萬科與中國光彩事業基金會合作發起設立“光彩·萬科精準扶貧與鄉村振興專項基金”項目，加大對“三州三區”深度貧困地區的扶貧力度，并根據國家精準扶貧需要逐步投入。截至2018年底，萬科累計幫扶困人口超過23萬，惠及新疆塔縣、廣西百色、云南怒江等地貧困群體。

萬科積極響應深圳市委市政府關于深圳對口援藏工作的號召，與深圳市政府共同出資援建西藏非物質文化遺產博物館，并由深圳萬科代為建設。整個項目既借鑒傳統的藏式工藝，又使用最先進的施工技法，保留傳統民族特色的同時兼具現代氣息，于2018年6月正式交付。

萬科還關注貧困地區青少年教育及成長問題，致力于以務實、持續和深入的方式支持貧困地區基礎教育發展，助力鄉村教育，幫助孩子們成長成材，為貧困地區的發展帶去向上生長的力量。福建壽寧東區中學、新疆塔合曼學校、四川遵道學校以及貴州、甘肅等多個縣市的貧困鄉村學校，因萬科的援建或資助而書香縷縷，萬科參與的“美麗中國”支教計劃、鄉村教師支持計劃，更是在貧瘠的土地上播下了先進教學的種子。

鄉村振興方面，萬科在江蘇興化、廣東河源、汕尾等地開展振興工作，憑借扎實的設計、規劃、工程實力，改善了村容村貌，完善了基礎設施，提升了鄉村文明與衛生水平，并帶動返鄉創業和村民致富。