隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊輪動(dòng)接近尾聲、各線城市棚改紅利逐漸趨弱，“搶人”大戰(zhàn)進(jìn)入白熱化階段……2019年中國(guó)各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在悄然改變，隨之而來(lái)的，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研判、布局、策略的迅速調(diào)整。

哪些城市在開發(fā)投資吸引力方面始終占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位?又有哪些城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、成為房企眼中的黑馬?日前發(fā)布的《2019中國(guó)城市開發(fā)投資吸引力排行榜》(以下簡(jiǎn)稱《排行榜》)給出了答案。

四個(gè)一線城市仍最具吸引力

中指控股日前發(fā)布的《排行榜》顯示，2019年，四個(gè)一線城市——上海、北京、深圳和廣州仍位列前四位，排名前10的城市杭州、武漢、南京、成都、重慶和天津等，人口規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，加之城市產(chǎn)業(yè)持續(xù)轉(zhuǎn)型，帶來(lái)旺盛的市場(chǎng)需求。

值得注意的是，排名第12位的鄭州市，2018年GDP首過(guò)萬(wàn)億元、人口突破千萬(wàn)，躋身“1.5線城市”，同時(shí)新房市場(chǎng)快速擴(kuò)容、其投資吸引力排行較上年提升了兩位。

而佛山則成為2019年的一批“黑馬”。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年佛山常住人口總數(shù)達(dá)到790.57萬(wàn)人，新增常住人口達(dá)到24.9萬(wàn)人，創(chuàng)近8年新高。于此同時(shí)，佛山市人口增量位列廣東省第三位、并且遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)總量破萬(wàn)億元的寧波、南京等城市，甚至超過(guò)部分省份全省新增人口。

得益于當(dāng)?shù)氐娜瞬判抡?，佛山市常住人口不斷?chuàng)新高的同時(shí)，人才結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。佛山的市場(chǎng)容量持續(xù)保持較高水平，基本與普通二線城市相當(dāng)。今年以來(lái)，佛山的一、二手住宅量?jī)r(jià)齊升，還曾在5月份被住建部“點(diǎn)名”預(yù)警。

中指控股CEO黃瑜女士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)指出：“對(duì)于房企而言，更看重的是城市的需求空間，東部二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)買力強(qiáng)，中西部二線城市市場(chǎng)容量大，需求旺盛。同時(shí)，發(fā)達(dá)城市群的部分三四線城市市場(chǎng)也處于成長(zhǎng)期，不僅內(nèi)部有需求可挖掘，同時(shí)還有一部分來(lái)自核心城市的外溢需求，空間比較大。”

三大維度看城市潛力“驅(qū)動(dòng)力”

報(bào)告指出，從人口、產(chǎn)業(yè)、交通三大維度對(duì)城市進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，從人口角度看，東部發(fā)達(dá)城市群人口吸引力依然較強(qiáng)，中西部核心二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，全國(guó)人口遷移呈現(xiàn)“3+6”新格局，即東部三大區(qū)域(長(zhǎng)三角、粵港澳及海西、京津冀及山東半島)+西部六大核心城市(重慶、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、西安)的人口增長(zhǎng)格局。

從產(chǎn)業(yè)維度分析，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚處在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換之中，城市發(fā)展科技創(chuàng)新的程度、態(tài)度，從其研發(fā)投入規(guī)模上可觀一二。

黃瑜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“‘R&D(研發(fā))經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出’這一指標(biāo)更主要的是對(duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及發(fā)展?jié)摿τ斜容^大的影響，創(chuàng)新實(shí)力強(qiáng)的城市，有更大的機(jī)會(huì)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而對(duì)人口有更大的吸引力，尤其是對(duì)高端人才的聚集效應(yīng)比較好。”

《排行榜》顯示，包括北京、上海、深圳在內(nèi)的19個(gè)城市研發(fā)支出占據(jù)全國(guó)半壁江山，其中“北上深”R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出占全國(guó)21.4%，長(zhǎng)三角及粵港澳區(qū)域創(chuàng)新集聚明顯。蘇州、天津、武漢R&D支出超400億元，僅次于一線城市;中西部重點(diǎn)城市西安、重慶等科創(chuàng)實(shí)力也較突出。

“這樣不僅是帶來(lái)了住房需求，這些需求的購(gòu)買力也會(huì)相應(yīng)比較好。”黃瑜說(shuō)。

城市活力還來(lái)自川流不息的交通網(wǎng)絡(luò)。從城際交通維度看，我國(guó)“八縱八橫”的高鐵格局正在構(gòu)建，根據(jù)高鐵規(guī)劃，鄭州、武漢等城市未來(lái)將建成“米字型”高鐵中心，“大動(dòng)脈”交匯之地集聚人流、物流的優(yōu)勢(shì)將顯著增強(qiáng)，其城市地位與城市發(fā)展?jié)摿善凇?/p>

核心城市群延伸城市發(fā)展紅利

定位于世界城市群的長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群，城市梯級(jí)完善，仍然是中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。《排行榜》指出，其他城市群整體仍處于大城市的虹吸效應(yīng)階段，但隨著部分大城市承載力趨于飽和，并且通過(guò)軌道交通與周邊地區(qū)密切相連，以大城市為中心的都市圈時(shí)代正在來(lái)臨。

吸引力排名前20的城市中，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)分別有6個(gè)和4個(gè)城市入圍，與上期保持相同。同時(shí)分別有8個(gè)和3個(gè)城市位居第21~50名，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。《排行榜》分析，兩大城市群內(nèi)普通地級(jí)市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、產(chǎn)業(yè)外溢和交通一體化，投資潛力較高。

黃瑜認(rèn)為：“三大世界級(jí)城市群之間的競(jìng)爭(zhēng)最終將是圍繞產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)?；浉郯暮烷L(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，并且科技創(chuàng)新都已經(jīng)具備一定基礎(chǔ)，京津冀城市群河北基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，近幾年協(xié)同發(fā)展過(guò)程中也得到了發(fā)展。同時(shí)，以后城市群的發(fā)展還需要有“一體化”思維，在產(chǎn)業(yè)、基建等方面協(xié)同發(fā)展，分工合作，形成合力，這樣才能最大程度的發(fā)揮城市群效應(yīng)。”

據(jù)中指控股介紹，該《排行榜》圍繞市場(chǎng)容量和增值潛能兩大維度評(píng)價(jià)城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?。在市?chǎng)容量維度，人口是最關(guān)鍵的因素。而市場(chǎng)增值潛能的判斷，則基于決定價(jià)格變化的關(guān)鍵要素——供求關(guān)系。需求滿足度影響的是市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)空間，間接影響城市房?jī)r(jià)行情，而房?jī)r(jià)最終由城市購(gòu)買力決定。市場(chǎng)熱度將反映出購(gòu)房者以及房企對(duì)城市未來(lái)的預(yù)期，也對(duì)價(jià)格變化發(fā)揮重要作用。