高負債房企資金壓力加劇

2020年8月，重點房地產企業資金監測和融資管理規則推出后，房企融資環境隨之收緊，加上年末償債高峰期的到來，房地產企業普遍面臨較大資金壓力。

央行發布數據顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產貸款占各項貸款余額的比例從2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%，8年時間提高了9.6%。

業界專家認為，當前房地產行業整體融資占比仍然較高。浙商證券分析師胡娟說，從違約的房地產債券來看，一是部分房企擴張激進，通過高負債高杠桿拿地、開發，有息負債過大對現金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企業多元化發展失敗，以銀億和華業為典型代表。三是整體布局存在缺陷，導致銷售回款出現問題，主要典型是天津房信和泰禾集團。

業內人士表示，房企一直靠高負債、高周轉來維系運營，如果觸碰“三道紅線”，將難以獲得增量資金，這無疑卡住了房企融資的管道。

在申銀萬國28個行業分類中，房地產行業資產負債率為79%，位居行業第三。根據監管新規的標準，55%的上市房企負債率超70%。

據貝殼研究院統計，2020年前10個月，我國房地產企業境內外債券融資累計約1.03萬億元。據植信投資首席經濟學家連平測算，2016年以來，房企發債高峰期發行的境內信用債將集中在2019年至2021年到期，2017年以來房企發行的海外債將集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境內信用債規模和海外債規模分別約為5492億元、3509億元，相比2020年到期量分別多增353億元、1149億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，房企在金融監管升級的過渡期將承受降負債與沖業績的雙重壓力。按照近5年房企債券融資發行周期推算，預計房企債務壓力實現實質性下降仍需3至5年時間。

部分房企現爆雷風險

廈門大學管理學院教授戴亦一說，房地產企業大多在規模擴張的階段使用較高財務杠桿，負債率較高，“長債短借、以債養債”現象普遍。“這種發展模式在房企賣房順利、現金流流暢的時候可以維持，而一旦遇到政策調控或融資不能按時到位，就會形成資金和債務的錯配。”

“很多房地產企業為了擴大規模，明知會虧，依然要拿項目，且絕大多數通過高負債高杠桿拿地開發，”藍綠雙城董事長曹舟南說，“不少房企是‘十個鍋五個蓋子’，容易產生現金流斷裂的風險。”

中國房地產業協會會長馮俊說，去年以來，疫情對房地產企業回款造成影響，令房地產行業通過長期高負債、高杠桿積累的風險集中爆發。

部分規模房企已“爆雷”。曾經的百強房企福晟集團深陷債務危機。截至2019年底，公司負債已超過700億元，資產負債為77.32%。福晟的債務還存在民間借貸和員工跟投債務等。

事實上，采取跟投機制是房企的普遍做法。一名陽光城員工告訴記者，他從多家銀行借了消費貸，每年可提現幾百萬元，然后跟投公司項目“賺差價”。“消費貸利率是4%至7%，而公司資金利率高達百分之十幾。”

為了解決資金困境，2020年初福晟集團與世茂集團進行并購，聯合成立世茂福晟平臺，但經營依然不穩定。福晟在福建20多個項目處于停工狀態，上海、湖南、廣東等地也有項目停工。

再如泰禾集團，由于該企業不斷高價拿地，其負債總額從2012年的100多億元飆升至2000多億元。隨著國家對房地產市場調控升級，泰禾集團最終陷入債務困境。截至2020年三季度末，公司已到期未歸還借款金額增至487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。北京、上海、杭州多地項目停工，一些業主一邊租房，一邊還貸，走上看不見盡頭的維權之路。

旭輝控股董事局主席林中等業內人士認為，在“房住不炒”的調控基調下，行業高杠桿、高負債、快周轉的模式恐難持續。只做規模不重盈利的房企恐將出現資金鏈斷裂的情況，恐波及相關金融機構。

房企積極降杠桿降負債自救

在地方調控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規穿透式監管下，高負債房企面臨較大壓力，紛紛通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降杠桿、降負債。

“短期告別高杠桿還頗為艱難。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，面臨即將到期的債務壓力，開發商可能不得不對外融資“找錢”。同策研究院報告顯示，2020年11月份，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，占比23.50%，環比大幅上漲331.2%。國泰君安研報稱，股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著。業內分析認為，在“三道紅線”之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。

業內人士建議，一是切實落實融資新規，建立房地產金融風險監測和預警機制。中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林建議，落實面向房地產企業的“三道紅線”要求，并運用好面向居民的貸款價值比(LTV)、貸款收入比(DTI)要求，和面向銀行的房地產貸款比例限制、貸款風險權重要求，可有效調控房企杠桿水平，降低房地產市場金融風險。連平建議，建立因地制宜的、動態的房地產金融風險監測體系，及早發現房地產金融風險。

二是警惕房地產投資波動。平安證券首席經濟學家鐘正生認為，隨著融資監管的加強，房企將加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工趨于謹慎，需要警惕由此引發的房地產投資波動。

三是關注房地產資金鏈問題可能引發的局部金融風險。戴亦一說，房企相當一部分貸款來自于民間借貸融資，后者特點是償債時間短、借貸成本高。同時，民間借貸往往伴隨“聯?；ケ?rdquo;等現象，一旦問題產生，容易引發連鎖反應，致使多個公司或者個人出現資金危機，導致局部金融風險。

(本版稿件由記者賈娜、鄭鈞天、董建國、孫飛共同采寫)