近期，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，市場情緒躁動。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，上海相關(guān)部門及時出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱“《意見》”)。

該《意見》共計10條，主要包含進(jìn)一步發(fā)揮好聯(lián)席會議作用、完善土地市場管理、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策、調(diào)整增值稅征免年限、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴(yán)格商品住房銷售管理、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序、堅持租購并舉、加快推進(jìn)城市更新改造項目、加強(qiáng)政策宣傳等。該《意見》自1月22日起實施。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對《投資者網(wǎng)》表示：“2020年上海樓市整體向好，有過熱的跡象，尤其是四季度，新房認(rèn)籌熱度上升，二手房成交量價均創(chuàng)新高。在這個時間點，上海出臺政策有明顯的抑制樓市過熱的意圖，更重要的是為2021年的上海樓市定調(diào)，表明了‘穩(wěn)市場’的政策決心。”

增加重點區(qū)域土地供給

根據(jù)《意見》，完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，增加住宅用地供應(yīng)，增加上海五個新城的住房供應(yīng)這條政策是該《意見》中最核心的內(nèi)容。相較于其他針對上海市場亂象的抵制性政策，這一條政策對上海房地產(chǎn)市場具有鼓勵性。

嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示，此次政策內(nèi)容強(qiáng)調(diào)了三點，第一、土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場供地的調(diào)整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項目的增多，利好相關(guān)人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價格的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動機(jī)制的堅持，這也是為了防范地價上漲傳導(dǎo)到房價上去。

目前上海部分區(qū)域庫存不足，房價上漲壓力較大，需要政策出臺來穩(wěn)定市場。宋紅衛(wèi)指出，2016年至2018年是上海土地市場供應(yīng)相對較小的年份，經(jīng)過三年的市場去化，當(dāng)前的庫存已經(jīng)處于相對的低位，上海庫存的結(jié)構(gòu)性特征又比較顯著，其中核心區(qū)域庫存不足是最明顯的特征，并且核心區(qū)域也是樓市上漲壓力最突出的區(qū)域。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海盡管說要擴(kuò)大土地供應(yīng)，根據(jù)上海城市規(guī)劃，到2035年城市建設(shè)用地控制在3200平方公里以內(nèi)，所以增加的空間有限，并且供地也主要集中在外圍區(qū)域，與核心需求是錯配的。所以對于緩解上海核心區(qū)域的供應(yīng)端緊張情況，有效程度有限。

打擊“假離婚”購房與打新熱

根據(jù)《意見》，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

宋紅衛(wèi)指出，上海樓市購買力強(qiáng)勁，且投資屬性有抬頭傾向。上海樓市火爆最根本的原因是強(qiáng)大的購買力，隨著上海落戶政策放松，以及5年限購年限的逐漸到期，購買力不斷增強(qiáng)。由于限價、“一二手”倒掛等因素導(dǎo)致的住房投資屬性愈加明顯，部分房源買到轉(zhuǎn)手賣掉就有可觀利潤，因此也滋生了“假離婚”等亂象發(fā)生。這與“房住不炒”是相悖的，因此必須進(jìn)行控制。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策其實就是打擊“假離婚”的。過去通過此類“假離婚”可以騙取購房資格，而現(xiàn)在即便是離婚了，那么最近3年購房也都還是有影響的。此前有部分城市規(guī)定，如果離異2年內(nèi)要追溯過去家庭所有房產(chǎn)的，而上海升級為3年，政策顯然更為嚴(yán)格。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，該政策可以堵住限購的漏洞，同時維護(hù)社會秩序。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄同樣對《投資者網(wǎng)》表示，該政策打擊了“假離婚”購房，可能會降低部分熱盤的認(rèn)籌率，對于穩(wěn)定需求具有積極作用。

稅費(fèi)、信貸手段雙管齊下

《意見》提出，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

陳霄認(rèn)為，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年的政策，在一定程度上增加了二手房交易成本，打擊了投機(jī)炒房行為，二手房市場熱度或?qū)⒂兴芈洹?/p>

盧文曦談到，由于市場短期形成炒作氛圍，尤其是打新熱，買到新房后轉(zhuǎn)讓也有差價。提高增值稅免征年限會提高炒作成本，這些組合拳可以降低投機(jī)買家入市熱情。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，這個政策真正從稅費(fèi)角度進(jìn)行了管控。目前來看，包括深圳、上海等地都將落實此類政策，這使得增值稅政策的影響力增大。通過此類政策，也使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。

此外，《意見》還規(guī)定將嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

2021年開年以來，監(jiān)管部門對于銀行違規(guī)向樓市“輸血”一直保持“重拳出擊”狀態(tài)，據(jù)不完全統(tǒng)計，銀保監(jiān)會網(wǎng)站今年以來已出現(xiàn)多張與資金違規(guī)流入樓市的相關(guān)罰單，包括國有大行分行、城商行、農(nóng)商行等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這條政策中最大的亮點是提到了“房貸集中度”的概念。實際上由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個機(jī)會積極落實。后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤或投機(jī)性強(qiáng)的購房者，后續(xù)貸款方面勢必會面臨收緊的可能。

陳霄則表示，該條政策呼應(yīng)了前期央行出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管，體現(xiàn)了政府對于扭轉(zhuǎn)資金脫實向虛的決心。

優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求

根據(jù)《意見》，相關(guān)部門將嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳌＜哟舐?lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

盧文解讀道：完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。這個舉措是為了最大限度保護(hù)剛需買家的權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這里最為核心的就是搖號制度的完善。此次政策提到了搖號政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無房家庭，后續(xù)一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預(yù)計后續(xù)上海還會出臺各類搖號選房制度，類似優(yōu)先認(rèn)購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權(quán)益。

陳霄也表示，該政策提出優(yōu)先保障無房家庭的購房需求，保障了剛需購房需求，體現(xiàn)了政策對于無房家庭的傾斜力度，同時也打擊了炒房現(xiàn)象。

此外，為深入貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，《意見》還提出嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序、堅持租購并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項目、加強(qiáng)政策宣傳等。

盧文曦表示，規(guī)范市場秩序和宣傳管控，與最近市場熱和輿論導(dǎo)向有一定關(guān)聯(lián)，尤其是一些煽動性宣傳助推市場交易熱，預(yù)計加強(qiáng)管控后，躁動情緒會有一定降溫。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對《投資者網(wǎng)》表示，上海此次出臺的樓市調(diào)控新政策，是在之前相關(guān)調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，結(jié)合最新的中央政策與地方情況進(jìn)行的旨在關(guān)注調(diào)控結(jié)果，防止房價大起大落的查缺補(bǔ)漏式的完善與提升措施，是從增加住宅土地供給、涉房信貸政策、購房人準(zhǔn)入資格與稅費(fèi)政策的一個綜合性舉措，有利于保證市場供應(yīng)，防止炒作和維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展。

對于政策效果方面，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，該政策組合拳在一定程度上能夠給樓市降溫，強(qiáng)化樓市穩(wěn)定的預(yù)期。從投資需求的角度來看，能夠防范利用政策漏洞，打擦邊球的現(xiàn)象。