今年以來(lái)，越來(lái)越多的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)松綁，內(nèi)容涉及房貸利率下調(diào)、放寬公積金貸款首付比例等多種。3月21日，北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行人士處了解到，當(dāng)前北京地區(qū)各大銀行按揭貸款額度寬松，放款周期明顯提快，有銀行在抵押登記辦妥后，次日就能完成貸款出賬操作。在因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的總基調(diào)下，也有多家銀行人士透露將進(jìn)一步加大收并購(gòu)支持力度。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)放松的空間還會(huì)不會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，值得期待。

北京地區(qū)按揭貸款額度寬松

“北京地區(qū)按揭貸款逐漸寬松，開(kāi)始于今年2月之后。”一家股份制銀行個(gè)貸部門經(jīng)理回憶，“2021年三季度是最艱難的時(shí)候，當(dāng)時(shí)北京地區(qū)整體都出現(xiàn)收緊，放款額度很少，客戶來(lái)了基本都要排隊(duì)預(yù)約。現(xiàn)在行里不僅個(gè)人住房貸款額度充足，而且放款效率也得到了進(jìn)一步提升。”

“2021年北京地區(qū)個(gè)人房貸從抵押完成到放款的時(shí)間一般在1-2個(gè)月左右，目前我行可以實(shí)現(xiàn)最快在抵押登記辦妥次日完成貸款出賬操作。”上述股份制銀行個(gè)貸部門經(jīng)理說(shuō)道。

另一家股份制銀行相關(guān)人士也表示，2021年下半年額度緊張的情況已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在行內(nèi)房貸額度充足，有需求的客戶可以快速辦理，不需要排隊(duì)，審核時(shí)間也有所加快，上午提交資料如果沒(méi)有意外1-3個(gè)工作日就能審批通過(guò)。

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與今年2月房貸額度“松緊不一”形成鮮明對(duì)比的是，北京地區(qū)多家銀行房貸額度均有所放松，且放款時(shí)間出現(xiàn)提速。一家國(guó)有大行支行個(gè)貸經(jīng)理介紹，“目前行內(nèi)房貸額度一直比較充足，不需要排隊(duì)預(yù)約，材料齊全就可以進(jìn)行申請(qǐng)，最快7個(gè)工作日就能放款，這個(gè)時(shí)間比之前放款時(shí)間快一些，之前需要10-15個(gè)工作日”。

放款提速的原因也是由于銀行加大了信貸投放力度。在采訪過(guò)程中，有多家銀行知情人士向北京商報(bào)記者透露，較2021年，北京分行的個(gè)人住房貸款額度有了一定提升，同時(shí)，銀行合理調(diào)整房地產(chǎn)貸款的增速及占比，加強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)客戶與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的審查與篩選。

3月21日央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，LPR連續(xù)兩個(gè)月維持不變。當(dāng)前，北京地區(qū)房貸利率依舊執(zhí)行首套房貸利率5.15%(5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+55個(gè)基點(diǎn))、二套房貸利率5.65%(5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn))這一標(biāo)準(zhǔn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，就北京地區(qū)房貸市場(chǎng)而言，其基礎(chǔ)面較優(yōu)，樓市發(fā)展具有較強(qiáng)的韌性，而且自身抵抗市場(chǎng)變動(dòng)的能力較強(qiáng)，可以說(shuō)無(wú)需政策過(guò)大幅度的調(diào)整，自身調(diào)節(jié)能力足夠應(yīng)對(duì)短期外界影響，接下來(lái)短期內(nèi)出現(xiàn)進(jìn)一步放寬舉措的概率不大，除非樓市表現(xiàn)過(guò)于低落，才有可能進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

多地出臺(tái)房貸市場(chǎng)“松綁”政策

最近多地房貸市場(chǎng)逐漸寬松的消息不斷傳來(lái)。3月21日，有多家媒體報(bào)道稱，近日，廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議商定，南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購(gòu)買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%，此次調(diào)整后，南寧市二套房首付比例與廣西其他地市保持一致，執(zhí)行30%。

北京商報(bào)記者從南寧市多家銀行方面確認(rèn)了該消息的真實(shí)性，不過(guò)從政策執(zhí)行力度來(lái)看，有的銀行已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施這一標(biāo)準(zhǔn)，有的銀行還在等待通知。

一家國(guó)有大行南寧地區(qū)支行人士表示，“這是近幾日做出的調(diào)整，二套房首付比例已經(jīng)下調(diào)至30%，我行目前已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)”。另一家股份制銀行南寧地區(qū)支行人士則提到，“下調(diào)首付比例的是二套房，目前只針對(duì)公積金貸款申請(qǐng)，當(dāng)前我行還在執(zhí)行未調(diào)整前的政策，需要等具體通知下發(fā)后才會(huì)執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)”。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，降低首付比例逐漸從個(gè)別銀行行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄髁髡撸舜螐V西相關(guān)政策調(diào)整充分說(shuō)明首付比例調(diào)整也會(huì)有差別化的做法，即對(duì)于南寧以及其他地級(jí)市，其做法略有差異，這也較好地遵循了各地樓市的實(shí)際情況，體現(xiàn)了分類調(diào)控和分類放松的導(dǎo)向。同時(shí)，此類調(diào)整很顯然帶有激活改善型需求的導(dǎo)向，客觀上都有助于降低首付成本，對(duì)于激活第二套購(gòu)房需求、保障改善型需求等都有積極的作用。

2022年以來(lái)，已有多個(gè)城市對(duì)樓市出臺(tái)了“松綁”新政，主要涉及下調(diào)貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請(qǐng)認(rèn)定條件、下調(diào)房貸利率等方面。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)年至今共有玉林、安徽、菏澤、重慶、贛州、佛山、南寧、駐馬店、溫州、南通、昆明11個(gè)城市降低了首付比例;株洲、紹興、福州、衢州、南寧、深圳、晉中、東莞、中山、廣西等城市將公積金貸款首付比例降低、貸款額度增加。

未來(lái)放松空間還有多大？

房貸市場(chǎng)的松綁得益于政府部門釋放的積極信號(hào)。3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在接受采訪的過(guò)程中，也有多家銀行人士向北京商報(bào)記者透露了2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力的具體計(jì)劃。“在因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的總基調(diào)下，2022年，我行北京分行開(kāi)設(shè)了共有產(chǎn)權(quán)房的按揭貸款業(yè)務(wù)，為北京地區(qū)控房?jī)r(jià)、保民生工作貢獻(xiàn)力量。”北京地區(qū)一家股份制銀行人士說(shuō)道。

另一家地方性城商行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化和差異化管理，引導(dǎo)各分行優(yōu)選財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、發(fā)展向好的房企開(kāi)展業(yè)務(wù)，我行本年度對(duì)全行商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)施了客戶白名單制管理，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，支持房企合理融資需求，加大收并購(gòu)支持力度，同時(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)”。

那么，在相關(guān)政策基調(diào)下，未來(lái)房貸政策放松的空間還會(huì)不會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大?“全國(guó)各地房貸市場(chǎng)雖然不間斷有城市松綁信貸政策，但不難發(fā)現(xiàn)，入伍城市走勢(shì)卻呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。”正如關(guān)榮雪所言，政策的過(guò)多干預(yù)對(duì)樓市自身調(diào)節(jié)能力的提升會(huì)產(chǎn)生一定的阻礙作用，因此全國(guó)各地房貸市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，又因每個(gè)城市的樓市發(fā)展特征和所存難點(diǎn)不同，因此同樣，若樓市表現(xiàn)較為乏力，尤其是庫(kù)存壓力日益加劇或疫情導(dǎo)致房產(chǎn)行業(yè)下滑嚴(yán)重的城市可能會(huì)進(jìn)一步放寬信貸政策以紓解困局，同時(shí)放寬情況的持續(xù)周期也是因城而定，而且還可能要根據(jù)市場(chǎng)反饋進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

“考慮到貨幣政策和金融政策總體朝著寬松的方向演變，所以預(yù)計(jì)房貸利率總體上會(huì)繼續(xù)寬松，很大程度上說(shuō)，今年全年都可能維持一個(gè)寬松的態(tài)勢(shì)。從短期來(lái)說(shuō)，至少今年上半年是信貸投放積極、申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款最有利的時(shí)機(jī)。一季度房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨一些沖擊和壓力，但預(yù)計(jì)二季度還是可以有較好的表現(xiàn)，市場(chǎng)總體有趨穩(wěn)和向好的動(dòng)力。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。