近期一份網(wǎng)傳文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng))，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。對(duì)此市場(chǎng)分析人士公認(rèn)，“土地新規(guī)”將利好行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，房企運(yùn)營(yíng)能力和規(guī)模未來(lái)將成為關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)力，但同時(shí)也會(huì)提高企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，導(dǎo)致中小房企的生存壓力將繼續(xù)增大。

多地宣布對(duì)住宅土地集中供應(yīng)

2月24日下午，多家媒體報(bào)道，一份網(wǎng)傳的文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。文件還表示，近期將召開視頻會(huì)議，在視頻會(huì)議之前22個(gè)重點(diǎn)城市暫停發(fā)布住宅用地公告。據(jù)該消息，22個(gè)重點(diǎn)城市包括北上廣深四個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙等18個(gè)二線城市。

目前，部分城市已經(jīng)發(fā)布了相應(yīng)的公告。

24日，一份落款時(shí)間顯示為“2021年2月23日”、由天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《市規(guī)劃資源局關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》顯示，天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地的出讓公告。《華夏時(shí)報(bào)》記者未在天津市規(guī)劃和自然資源局官方網(wǎng)站上搜索到該份文件。但目前天津市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士已向媒體確認(rèn)了上述《通知》的真實(shí)性。

上述《通知》稱，2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)實(shí)行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發(fā)布出讓公告。全市原則上全年不超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡;二是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

河南省鄭州市自然資源和規(guī)劃局此前發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，則收回了部分區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布權(quán)。《通知》還宣布，根據(jù)部2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，結(jié)合鄭州市實(shí)際情況，自本通知下發(fā)起(2月23日)，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

24日晚間，山東省青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布的《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》則顯示，要嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

而一份未經(jīng)證實(shí)的、由自然資源開發(fā)利用司發(fā)布的《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)》顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。

中國(guó)指數(shù)研究院一位分析師表示，本次政策暫時(shí)僅涉及2021年出讓的土地，范圍覆蓋熱點(diǎn)22城，“預(yù)計(jì)后續(xù)政策將依賴于政府對(duì)政策效果以及市場(chǎng)反應(yīng)的全面評(píng)估”。

或有利于管控房?jī)r(jià)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)與房企而言，“兩集中”的供地政策被認(rèn)為影響深遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，集中供地有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期;但同時(shí)也更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)以及融資能力。

華西證券(10.190,-0.07,-0.68%)分析師樊信江指出，試點(diǎn)22個(gè)城市均為傳統(tǒng)意義上的一二線城市，普遍土地出讓規(guī)模較大，不過(guò)以往土地市場(chǎng)的確存在土地出讓節(jié)奏較為分散的現(xiàn)象。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這22座重點(diǎn)城市2020年全年共出讓土地3916宗，四個(gè)季度分別出讓557、1220、952、1187宗。其中，住宅用地出讓宗數(shù)最多月份為12月，占全年供地宗數(shù)的15%;最少月份則為1月份，占全年供地宗數(shù)的4%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策積極落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和自然資源部住宅供地供應(yīng)分類調(diào)控工作精神。“實(shí)際上也是積極關(guān)注和解決大城市住房問(wèn)題的重要保障，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的又一個(gè)新舉措。”

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，若是“兩集中”供地政策確定，實(shí)際上就形成了長(zhǎng)效機(jī)制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。此外，集中供地政策強(qiáng)調(diào)了22個(gè)城市的落實(shí)，也強(qiáng)調(diào)了住宅用地領(lǐng)域的改革，實(shí)際上有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。

中國(guó)指數(shù)研究院方面認(rèn)為，此舉將對(duì)地方政府供地行為產(chǎn)生約束，單次大批量的土地供應(yīng)，也對(duì)政府的管理能力提出了更高要求。不過(guò)，土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，也進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期。且在一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

不過(guò)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，由于可能涉及到的城市都是市場(chǎng)當(dāng)下的熱點(diǎn)城市，這一政策一旦落地，對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會(huì)同步提升，“如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場(chǎng)能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升，是未來(lái)面臨的一個(gè)難題”。

而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這種壓力可能會(huì)更為直接。

“(集中供地)對(duì)房企短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)。”中指院方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，假設(shè)各個(gè)城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

張波也認(rèn)為，如果每個(gè)城市只在幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推地，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來(lái)拿地，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個(gè)地塊也面臨著不小挑戰(zhàn)，聯(lián)合拿地共同開發(fā)的情況將可能進(jìn)一步增多。

面對(duì)行業(yè)新的挑戰(zhàn)，不少業(yè)內(nèi)人士建議房企在策略上做出調(diào)整。

中指院建議，開發(fā)商關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，仍需抓住重點(diǎn)城市投資機(jī)會(huì)，合作拿地，分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏，關(guān)注下一步政策細(xì)則及各地因城施策的政策空間。同時(shí)，階段性項(xiàng)目集中入市也可能導(dǎo)致市場(chǎng)短期供需失衡，因此未來(lái)項(xiàng)目入市時(shí)點(diǎn)需要政府更好的把控。

同策研究院資深分析師肖云祥也強(qiáng)調(diào)，后續(xù)伴隨著新房集中供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售存壓，為了保證利潤(rùn)，房企拿地時(shí)要“克制”。

值得一提的是，一些房企內(nèi)部人士對(duì)于箭在弦上的集中供地政策也有一些異議。一名TOP20的房企副總裁認(rèn)為，盡管集中供地讓企業(yè)更好地把握預(yù)期，合理安排資金，但這只是房企獲得住宅土地的一個(gè)渠道，“其實(shí)還有很多渠道，比如勾地、城市更新項(xiàng)目”。而另一名房企內(nèi)部人士則直言不滿：“病入膏肓，頭痛不醫(yī)頭，醫(yī)腳。問(wèn)題是，病根在腳嗎?”