5月31日，首批公募REITs面向公眾投資者發(fā)行。有基金人士透露，短短半日，就有REITs產(chǎn)品線上份額被搶光。

事實上，之前的網(wǎng)下投資者也表現(xiàn)出較大熱情，9只產(chǎn)品均實現(xiàn)超額認(rèn)購。這與相關(guān)機(jī)構(gòu)銷售渠道熱情鋪墊分不開。

“下周一發(fā)行的REITs基金，是國內(nèi)第一次發(fā)這類基金，估計有政策紅利，建議準(zhǔn)備點資金打新，會按資金比例配售，申購越多配得越多。”5月28日，一家券商的華南投顧就給她的廣州客戶發(fā)來微信做推介。

在公募行業(yè)，創(chuàng)新產(chǎn)品首發(fā)往往意味著較大關(guān)注度。從過往FOF、養(yǎng)老目標(biāo)基金、戰(zhàn)略配售基金的發(fā)行看，首批產(chǎn)品的募集規(guī)模都比較大。

事實上，首批申報有10只REITs產(chǎn)品，其中，國金鐵建重慶渝遂高速REITs就未趕上這輪發(fā)行熱潮，抱憾缺席首秀。

香餑餑秒變“吊車尾”

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長林采宜指出，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超100萬億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計算，基建REITs潛在市場規(guī)模超萬億元。對于從事基建資產(chǎn)運(yùn)營的基建類企業(yè)而言，將有效助力企業(yè)提升資金使用效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

國金鐵建重慶渝遂高速REITs的參與方，對于公募REITs頗為重視。

3月19日晚間，中國鐵建(601186.SH)發(fā)布公告稱，董事會同意中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司所屬遂渝公司所持有的渝遂項目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，向發(fā)改委、中國證監(jiān)會申請開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點申報發(fā)行一攬子方案。

4月25日，中國鐵建再宣布，其于4月23日收到證監(jiān)會和上交所關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申請的受理通知。

公募REITs試點推進(jìn)的節(jié)奏很快。

5月17日，首批9個基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲批。然而，其中唯獨國金鐵建重慶渝遂高速REITs成為“吊車尾”。

有業(yè)內(nèi)資深人士告訴時代周報記者，過往創(chuàng)新產(chǎn)品的參與方，大多都是大中型基金公司。本次公募REITs試點，難得出現(xiàn)大亂斗場景，其中既有博時、富國、華安、平安等規(guī)模較大的基金公司，也包括一些公募業(yè)務(wù)不太出挑的機(jī)構(gòu)，如東吳基金、國金基金、浙商資管、中金基金、中航基金、紅土創(chuàng)新。公募REITs作為一塊處女地，對于小型基金公司無疑是一個機(jī)會。

國金鐵建重慶渝遂高速REITs的項目公司為渝遂高速(重慶段)項目公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)為渝遂高速重慶段，位于長江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域。

2017-2020年，項目公司實現(xiàn)營業(yè)收入分別為8.86億元、6.08億元、7.03億元和5.78億元;實現(xiàn)凈利潤分別為1.31億元、1.29億元、2.6億元和 2.71億元。招募說明書顯示，收入方面，2017年因項目公司確認(rèn)33667.36萬元的工程承包收入導(dǎo)致營業(yè)收入明顯高于2018-2020年。

從財務(wù)數(shù)據(jù)看，項目公司的通行費(fèi)收入占比超90%。對比過去四年的數(shù)據(jù)，2020年受疫情影響，收入大幅下滑但利潤增長。

合規(guī)問題待解

根據(jù)相關(guān)政策要求，公募REITs交易方案的核心為“公募基金+ABS+項目公司”三層架構(gòu)。存續(xù)期內(nèi)，遂渝公司向公募基金投資者分配現(xiàn)金流。公司所屬基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，向遂渝公司定期收取運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)。

渝遂項目位于重慶市與四川省遂寧市交界處，里程93.26km，2011年整體竣工，特許經(jīng)營權(quán)限30年，于2034年12月到期，根據(jù)中資評估報告，2020年底賬面價值為 17.18 億元，評估價值為45.73億元。

根據(jù)招募說明書，項目存在產(chǎn)權(quán)證缺失的問題。項目公司未取得資產(chǎn)附屬設(shè)施(重慶段 G93 沙坪壩收費(fèi)站區(qū)域內(nèi)的執(zhí)法隊辦公樓)不動產(chǎn)權(quán)證，未取得璧山北等8個收費(fèi)站相關(guān)建筑物的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，未就服務(wù)區(qū)相關(guān)建筑物辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

同時，該項目還存在其他施工文件缺失的問題。譬如，G93沙坪壩收費(fèi)站建設(shè)工程未提供環(huán)評驗收、建設(shè)工程竣工驗收等文件。未能提供位于沙坪壩區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)用地(除G93沙坪壩收費(fèi)站建設(shè)項目用地)的土地劃撥決定書。

此外，開工程序不合規(guī)。項目批準(zhǔn)項目開工報告時間(2006年原交通部審批準(zhǔn)予施工)晚于實際開工時間(2003年)，項目公司提交施工許可申請時，公路建設(shè)項目開工報告制度已經(jīng)廢止，項目公司無法補(bǔ)辦開工報告審批。

最后，重慶段中高青段相應(yīng)的特許經(jīng)營權(quán)提前終止時辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的土地面積少于《渝遂路高青段資產(chǎn)移交匯總表》記載面積，部分土地未實際移交、未用于基礎(chǔ)設(shè)施項目。

興業(yè)證券研報指出，該項目已通過竣工驗收，已履行審批、規(guī)劃、環(huán)評、施工、竣工驗收等基本手續(xù)，預(yù)計相關(guān)材料補(bǔ)齊后，有望很快通過審查。

時代周報記者就渝遂高速REITs的合規(guī)問題多次致電中國鐵建，均無法接通，發(fā)送的采訪郵件亦被退回。國金證券方面則表示，會有了解項目進(jìn)程的人士聯(lián)系記者，截至發(fā)稿，尚無回應(yīng)。