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在“房住不炒”基調下，“余額管控”成主流。針對房地產信托的監管不斷升級，業務收縮或已成定局，哪類信托業務可以用來“補缺”輸血?

多位業內人士告訴《國際金融報》記者，房地產信托一度成為重要收入支柱業務，在嚴監管“降溫”下信托公司下半年將加快業務轉型，降低對房地產信托業務的依賴，尋找下一個收入“頂梁柱”。基建信托、資產證券化業務、消費金融、供應鏈金融等均是可能選擇方向。

從“炙熱”到“降溫”

房地產業務備受青睞，原因一是地產業務單筆規模較大、信托報酬率也相對較高;二是地產公司能夠提供底層資產扎實，風險較低投資標的，優質地產企業型客戶更是受到信托公司的歡迎。

房地產信托業務一路狂飆，一度成為支撐信托公司發展的重要支柱業務。就上半年而言，集合信托市場成立的信托項目總計9272.85億元，其中房地產信托一枝獨秀，募集資金達3634.39億元，占比近四成。另外，投資金額位居集合信托五大投向之首。

房地產信托業務火熱的背后也存在風險。百瑞信托博士后工作站研究員謝運博在接受《國際金融報》記者采訪時表示：“房地產項目的開發需要一定時間周期。其最終能否兌付，取決于項目能否順利完成開發、銷售并收回投資;但是項目的開發、銷售出現問題，房企則出現資金流緊張甚至斷裂，該信托項目就將產生兌付風險，這對信托公司的聲譽、利潤都將產生重大不利影響。”

對此，2019年監管呈現升級態勢。監管層先是向部分開展房地產業務不審慎的信托公司開出罰單，再于5月份發布了“23號文”。7月6日，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。

受此影響，近期房地產信托業務開始降溫。從用益信托監測的數據來看，在6月3日到7月14日的6周時間里，集合房地產信托成立規模分別為161.92億元、142.62億元、161.33億元、187.31億元、193.53億元和51.33億元。

“受部分公司窗口指導及‘23號文’等影響，在7月8日到7月14日一周里，集合房地產信托成立規模下降顯著，投資者對房地產信托項目的選擇愈加謹慎。”用益信托研究員帥國讓對《國際金融報》記者分析：“從目前監管態勢來看，監管層對房地產領域風險高度重視，房企融資呈現嚴監管趨勢。預計房地產信托下半年新增規模下降，存量規模壓縮顯著。”

“存量時代”倒逼轉型

在“房住不炒”基調下，“余額管控”成主流。

最近，市場傳出關于“光大信托、國投泰康信托暫停所有房地產類項目募集”的消息。對此，兩家信托公司予以澄清。光大信托稱實為“余額管控”，國投泰康信托則表示“將繼續依法合規地開展信托業務”。另外，多家信托公司表示，正在主動控制總量規模，但是沒有被叫停業務。

資深信托研究員袁吉偉指出，由于不能新增存續規模，將會較大限制房地產信托增長，加之信托比較有優勢的前融路徑封堵，四三二項目競爭會更激烈。后續房企融資約束更大，相關房地產信托的風險也會逐步暴露，也需要做好風險防范。

有分析認為，根據監管控制總量的要求，未來房地產信托更多是一個存量市場。在這個存量中，一些大型信托公司已經占據相關份額。因此，監管的要求對一些小型信托公司影響較大。

在謝運博看來，近期監管對房地產信托業務態勢趨嚴，但也并非“一刀切”。大型信托公司在獲得項目時更有優勢，項目儲備更加優質。在監管趨嚴的背景下，這些項目仍有可能滿足監管的要求，因此受到的影響相對較小。

中鐵信托研發部黃霄盈告訴《國際金融報》記者，受到影響最大的將是那些對房地產信托業務嚴重依賴，而業務轉型進展又較慢的公司。

“從保持房地產業務總量的基本情況來說，前期總量占比較高的公司有一定的業務空間，但不排除將來政策變動的可能性。在衡量監管對信托公司的影響時，更應該從信托公司對房地產信托業務的依賴程度這個角度切入。”謝運博進一步表示。

基建信托或“上位”

“監管對于房地產信托對下半年發展方向有影響，比如控制房地產業務增量，業務側重點將從房地產業務轉向其他業務。”某信托業內人士李華(化名)告訴《國際金融報》記者：“預計大部分信托公司下半年將加快業務轉型，降低對房地產信托業務的依賴。”

在袁吉偉分析看來，此次強力監管是針對房地產信托近兩年過于火熱的人工降溫，也是配合整體房地產調控需求，嚴監管舉措結束時間尚不確定。短期來看，有可能延續至三四季度。即使后續放松房地產信托監管，整體嚴格程度也或將比過往更為嚴格。

房地產業務“收緊”趨勢下，信托公司下一個業務“頂梁柱”何在?

袁吉偉認為，基建信托有可能成為一種選擇。具體來說，自去年以來，基建信托有逐步恢復增長的趨勢。不過目前看地方債務可能開始又一輪置換，部分優質資產被銀行等機構占有，信托公司所能夠獲得的合意資產可能并不多，再加上現在低行政級別的地方平臺流動性風險和信用風險要高于過往年份，集中發力是有一定難度的。

“消費金融、家族信托等短期都難以成為一種有效彌補房地產信托限制后的業績缺口，就看各信托公司如何能夠把握好資產輪動中的機會，搶占相應的資產領域。”他還指出。

帥國讓告訴《國際金融報》記者，信托公司可以探索真正的房地產股權投資，此外，資產證券化業務、消費金融、供應鏈金融等可能會是一些信托公司的發展方向。

“目前來看，信托還找不到一個可以完美替代房地產的接力業務模式。”李華進一步說道，所以還在嘗試，創新業務是信托公司的一個重要的轉型方向，但是目前看來賺的錢還支撐不起收入。

“無論是大型信托公司，還是小型信托公司，業務轉型都是必經之路。”謝運博表示，大型信托公司各方面的綜合實力較強，可以對各類創新業務投入更多的資源，其業務轉型之路可能走得更順。由于部分創新業務在發展初期需要較多的投入，短期內難以貢獻大量的利潤，小型信托公司可能難以承受，轉型壓力更大。