有“華南五虎”之稱的富力地產(02777.HK)，腳踩三道紅線，今年將繼續加速去杠桿。

根據日前廣州富力地產股份有限公司(簡稱“富力地產”)披露的2020年業績公告，截至2020年末，富力地產凈資產負債比率大幅下降，由2019年底的199%減少至130%，但仍高于“三條紅線”要求的100%。而2020年剔除預收款后的資產負債率為76.7%，同比下降僅2.8個百分點;非受限現金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。

長江商報記者注意到，2018年富力首次突破千億大關，之后規模增長乏力，連續三年徘徊在1300億左右，盈利能力逐步走弱。

銷售增長乏力，又踩了三條紅線，富力通過拋售資產“回血”。長江商報記者粗略統計發現，去年年底以來，富力地產通過出售資產，包括債券回售、物業轉讓、股權質押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過百億元。

“三道紅線”下，富力地產拿地更為謹慎，今后將更多地回歸老本行，通過城市更新項目拿地。近日，富力地產與粵海集團達成戰略合作，擬合作開發城市更新項目，將在全國范圍內對城市更新、產業園等類型的投資開發項目進行合作。

業績增長乏力，盈利能力走弱

2020年，富力地產盈利能力整體有所下降。年報顯示，富力地產營業收入同比下滑5.4%至858.9億元;實現毛利潤203.9億元，同比下降31.5%;實現凈利潤181.0億元，同比下降21.5%。

橫向對比來看，2017年富力地產的毛利率和凈利率達到35.4%和36.1%的較高水平;2020年則降至23.7%和10.6%。從具體業務來看，酒店業務作為公司一大重要版塊，受年初疫情影響營收顯著下滑，另一方面，物業發展版塊由于以價換量的策略也導致營收毛利雙下降。

營收下滑，富力地產未完成此前制定的年度目標，公告顯示，公司全年權益銷售額1387.9億元，較2019年的1381.9億元微漲0.4%，未能完成1520億元的既定銷售目標。

長江商報記者注意到，2018年富力首次突破千億大關，之后規模增長乏力，連續三年徘徊在1300億左右的規模。2017年-2020年，富力分別實現合約銷售818.6億、1310.6億、1381.9億和1387.9億元，同比增速分別為35%、60%、5%和0.4%。

銷售均價也呈現逐年下降的態勢，2017年-2020年，富力地產的整體平均售價分別為11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米。富力地產強調，整體平均售價下降，是因為公司以降低價格來刺激銷售的營銷策略。

2021年，富力地產將銷售目標定在1500億元。業績公告顯示，為達到該目標，富力地產將銷售超過230個項目，可售資源約2700億元，即去化率達55.6%即可完成年度目標。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，沒有完成銷售目標確實有壓力，但從實際過程看，房地產行情趨于好轉態勢，后續值得期待，富力需要在營銷等方面加快節奏，進而推高銷售業績。但也需要看到，這可能需要犧牲毛利率等指標的數據，即對利潤會有一定影響。

為沖刺銷售目標，2020年富力地產不斷在銷售端發力來加速回款，去年12月底，富力傳出內部75折售房的消息。當月，富力完成合約銷售215億元，環比增長47%，同比增幅達到20%。

加速去杠桿仍踩“三道紅線”

去年，監管部門首次提出“三道紅線”的管理理念，即剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

年報顯示，富力地產2020年剔除預收款后的資產負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點;凈負債率為130.2%，同比下降69個百分點;非受限現金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。雖然三項指標在一定程度上有所改善，但仍全部在紅線內。

此外，富力地產的融資成本也呈逐年上升的趨勢。2017年到2020年，公司的融資成本分別為5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。

年報顯示，截至2020年末，富力尚未償還貸款總額為1597.3億元，借款來源包括銀行貸款、離岸美元優先票據、境內債券、信托貸款以及其他，分別占51%、22%、12%及15%。其中，一年內、一年至五年內、五年后到期的分別占負債總額的40%、47%及13%。2021年富力仍需要償還638.92億元的高額負債。

全踩紅線下，富力為了實現“去杠桿、降負債”，銷售端多方聯合同時促銷發力，2020年銷售回款率從2019年的低于70%上升至78%，公司經營性現金流由負回正;同時還通過合理購地策略、出售資產、出售項目股權、股份增發等方式削減374億元的債務。

因為收縮拿地，富力地產2020年新增土地儲備項目16個，權益可售面積約385.5萬平方米，與2019年的38個土地儲備項目、938.9萬平方米的權益可售面積相比，下降幅度較大。

“將盡量少參與招拍掛，集中做舊改項目。”債務壓頂下，富力地產拿地更為謹慎，今后將更多地回歸老本行，通過城市更新項目拿地。

截至2020年底，富力已簽約城市更新合作項目規劃總建筑面積超過8000萬平方米，可售面積超過4100萬平方米，貨值超過12000億元。按可售面積算，一二線城市面積占比達到94%，從區域分布看，大灣區面積占比達到60%。

2021年，富力集團城市更新業務規模繼續擴大，將加速廣州筆村等三個舊改項目的轉化和銷售。4月13日，富力地產與粵海集團達成戰略合作，擬合作開發城市更新項目，將在全國范圍內對城市更新、產業園等類型的投資開發項目進行合作。

值得一提的是，城市更新項目相對回款周期更長，債務壓頂的富力在財報中也坦言：“城市更新項目需要更長的轉換時間，因此，本集團將繼續尋求其他具較短發展周期的土地儲備補充機會。”

一年出售超百億資產緩解債務壓力

“三道紅線”壓身下，去年底以來，富力地產通過出售資產，包括債券回售、物業轉讓、股權質押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過百億元。

去年1月，富力以10億元代價向建業地產出售河南建業富居投資有限公司10%股權，并由此將鄭州高新區五龍口村、花園口鎮兩個開發超過5年的舊城改造項目出表;8月，富力向黑石關聯的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回血63億元。

2020年四季度，富力地產出售若干項目的部分權益共變現約40億元;12月相繼將七家公司股權質押給平安系公司、光大銀行和五礦信托。進入2021年，富力地產再次將旗下富力興盛置業的部分股權出質予廣州市城投，出質股權數額162.5萬元。

2021年伊始，富力又將其持有的廣州圣景地產25%股權、廣州富景吉山地產50%股權、廣州天力建筑工程公司90%股權質押給了廣州城投。在2021年展望中，富力地產也表示，將繼續透過進一步出售非核心資產以釋放資產價值，繼續尋求資產變現的潛在機會。

售賣資產等操作也導致了富力地產員工人數大幅減少。截至2020年底，富力正式員工人數約為38824人，而2019年員工人數為62305人，縮減近4成。

富力地產表示，對于有大量資金投入的現有及未來項目，其將尋求達成更多策略性合作，在繼續發展該類項目的情況下降低資金需求。照富力的計劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，富力地產這兩年確實有很多不平靜的地方，企業經營面臨一定的壓力，包括銷售數據等受到制約，確實會對企業經營狀況帶來影響。類似紅線的內容，其實也是很多企業面臨的，這一點需要企業在最近兩年不斷去解決。后續富力如果穩定經營和穩定團隊，企業成長性依然看好，尤其是在粵港澳大灣區，其具有非常好的市場地位。