經過四年醞釀，長城物業終于上市在望，有望成為今年新增的最大一家上市物企。

6月16日，長城物業集團股份有限公司于港交所遞交招股書。

招股書顯示，作為中國規模最大的獨立全業態物業管理服務提供商，截至2021年3月31日，長城物業擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，為大約300萬名業主和住戶提供服務。其中62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。

業績方面，2018年、2019年及2020年，長城物業的收益分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元，凈利潤分別為0.71億元、1.34億元及2.07億元，整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。

知名地產分析師嚴躍進認為，長城物業作為一家老牌物業公司，是這個行業少數幾家單純經營物業管理的，所以在承接業務方面更便利更具有專業性，進而推動業績的增長。

凈利潤連續三年上漲

作為中國第一批開展物業服務的公司，長城物業發源于深圳，有著30余年物業服務歷史。

截至2021年3月31日，長城物業的物業管理業務分布中國31個省、直轄市和自治區的162個城市。公司擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.146億平方米，及合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業主和住戶提供服務。

其中，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。同期，長城物業還有130個由其合營企業管理的總建筑面積為5930萬平方米的項目。

中指院數據顯示，長城物業已成為2021年中國十大物業管理公司中唯一一家獨立的物業管理公司，按截至2020年12月31日止在管建筑面積、合約管理建筑面積及收入計，該公司在中國所有獨立物業管理公司中排名第一。

招股書顯示，2018年、2019年及2020年，長城物業的收益分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元，凈利潤分別為0.71億元、1.34億元及2.07億元，整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。2020年一季度及2021年一季度，該公司收入分別為6.93億元及7.84億元，整體毛利率分別為19.8%及21.1%。

長城物業表示，毛利率的持續上升主要由于毛利率較高的社區增值服務及專業服務站整體收益的百分比上升。

從收入結構來看，物業管理服務是長城物業的最大營收項目。在2018年、2019年及2020年，物業管理服務在公司業務占比分別為79.3%、78.1%、76.3%。而在2020年第一季度及2021年第一季度，物業管理服務在該公司的營收占比分別為77.7%及77.6%。

招股書顯示，由于物業管理為勞動密集型，人工成本構成長城物業服務成本的重大部分。2018年、2019年及2020年，公司的人工成本(入賬列為雇員福利開支)分別占總服務成本的33.2%、34.5%、35.5%。

當前，增值服務成為不少物企重視的盈利增長點。長城物業近年來重點打造了“一應生活”線上平臺，據悉，該平臺對標的就是彩生活的“彩之云”。這兩個被長城物業和彩生活稱作“生態圈”的平臺，被公認為未來物業增值服務能盈利的關鍵。

或成最大上市物企

2017年，長城物業就在籌謀A股上市。經過四年醞釀，長城物業終于上市在望，只是不在A股。2021年5月19日，據中國證監會行政許可辦理大廳國際部公示，長城物業提交了《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》。

招股書披露，本次募資所得款項凈額將用于進一步擴大業務規模及市場份額;用于進一步提高研發能力以及進一步開發及提升數字化平臺等。

長城物業成功上市后，將是今年新增的最大一家上市物企。不過，隨著業務的推進，長城物業的法律風險也在持續增多。經查閱獲悉，長城物業共涉及司法案件超600宗，歷史被執行人8次，歷史被執行總金額超40萬元。2018年、2019年、2020年，長城物業接收到的法律裁判文書分別為76份、101份、113份，呈現逐漸增多的趨勢。2021年過去不到一半，已涉案121起。

長城物業加快上市步伐的背后，是行業內持續上揚的上市熱情。據統計，截至今年6月1日，已有4家物企成功登陸資本市場，已上市物企達46家。目前已有包括富力物業服務、朗詩綠色生活、越秀服務等21家物企遞表港交所。

嚴躍進認為，隨著大量物業公司的上市，物業行業也逐漸成熟，以現有的物業上市公司為標志，物業行業的存量市場已經開啟。除了業務拓展和多元化以外，品牌構建將成為下一個需要物企重點發展的方向。