3月22日，招商蛇口于線上召開業績說明會，在被問及2022年經營計劃時，招商蛇口管理層選擇求“穩”——3300億元銷售目標與去年保持一致，這也與2021年銷售成績基本持平。但在連續兩年增收不增利、永續債壓頂的前提下，曾經大舉拿地的招商蛇口如何求穩，恐怕不是一個不增長的銷售目標能解決的。
業績：利潤連續負增長
年報顯示，2021年招商蛇口實現營業收入1606.43億元，同比增長23.93%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比下降15.35%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤88.59億元，同比下降2.46%;基本每股收益1.16元，同比下降20.55%。
從財報數據上看，這已經是招商蛇口完成重組后，第二次出現利潤負增長。2020年，招商蛇口實現營業收入1296.21億元，同比增長32.71%。而歸屬于上市公司股東的凈利潤為122.53億元，同比下降23.58%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為90.82億元，同比下降27.19%。
對于“增收不增利”的狀況，招商蛇口方面回應稱，報告期內公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。
與去年財報比對，兩次的關鍵點都歸結于“房地產業務結轉毛利率同比有所下降”。
記者梳理發現，招商蛇口的毛利率自2018年開始持續下滑。2018年-2021年，招商蛇口的毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%、25.47%，其中收入占比最大的社區開發與運營業務，毛利率出現明顯下滑。
毛利率下滑的同時，招商蛇口另有43.72億元計提減值。招商蛇口方面表示，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元。受計提減值影響，下降公司2021年凈利潤34.56億元。
地產分析師嚴躍進表示，招商蛇口此舉也是為之前的高價地買單，高價拿地遭遇限價政策，利潤侵蝕就會集中體現在財報數據上。“毛利率下滑，已經成為地產行業的普遍現象。”
負債：背負永續債的綠檔
除了大環境整體利潤下滑導致的增收不增利以外，招商蛇口背負的超過200億永續債也成為蠶食該公司利潤的原因之一。
據年報披露，截至2021年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率為61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率為68.94%，凈負債率為42.82%，現金短債比為1.25。按照“三道紅線”的標準，其屬全部達標的“綠檔”房企。
不過招商蛇口的“三道紅線”指標有一項特別說明，“2020年8月后發行的計入所有者權益的永續債券在計算凈資產時已予以剔除，在計算總負債、有息負債時已予以增長。”
永續債最大的特點就是無固定期限、內含發行人贖回權，也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券。其本質雖是債務，但卻可以計入所有者權益中，沒有明確的還款期限，利息成本也并不低。
截至2021年末，招商蛇口現存永續債240.99億元，較去年末增長36.25億元，去年所支付的永續債利息約14.26億元。但如何化解這一問題，招商卻并沒有給出答案。
任務：不增長的銷售目標
2021年全年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增長17.77%;累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增長17.73%。按照其去年初定下的3300億元銷售目標，招商蛇口完成99.04%，離年度目標僅一步之遙。
在3月22日的業績會上，招商蛇口的管理層繼續喊出3300億元的年度銷售目標。
招商蛇口董事總經理蔣鐵峰在會上介紹稱，去年的市場是一個“前強后弱”的市場，上半年乘勢而銷，下半年弱市搶收。“截至目前，招商蛇口可售貨值充足，全年可售貨值6200余億元。城市能級占比方面，一線城市占比28%，二線城市占比48%，三四線城市占比24%。”
2021年，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。其中，招商蛇口在劃定的“強心30城”中權益地價投入占總投資額的比重達90%;單城資源投放近30億元，力度較去年進一步提升，前10城投資占比達到62%，較去年提高10個百分點，重點布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市。
拿地：“寧愿不拿也不錯拿”
“未來不是為了拿地而去拿地，寧愿不拿也不能拿錯。”蔣鐵峰直言，2022年的拿地計劃會根據市場情況做一些優化，整體要保障公司現金流安全，優化負債結構，這是大的前提條件。以銷定投、量入為出，土地選擇要更聚焦，有進有退。市場好、利潤強、回款佳的城市進駐，成效較低的城市，會逐漸退出。
記者注意到，銷售層面雖選擇求“穩”、并喊出了寧愿不拿也不錯拿的口號，但招商蛇口在過去一年的土地市場卻格外激進——2021年，招商蛇口包括招拍掛、收并購含住宅性質的土地支出及收并購含住宅項目的土地成本權益支出共計819.4億元。
