提前還債5億，對市場，也是對自己，河北前首富王文學重塑信心。
一年前，王文學說，“到今天這地步，我愿賭服輸，一是認輸，二是灰心”。彼時，2000多億債務壓頂，債主紛至沓來。
開火鍋店起家的王文學，依靠地產迅速崛起，一度成為河北首富，旗下的華夏幸福(600340.SH)躋身地產前十。他借助資本市場打造了資本派系知合系，囊括華夏幸福、維信諾等四家A股公司，試圖推動產業多元化發展。
迅速崛起的王文學野心、自信心膨脹，加杠桿瘋狂擴張，忽視未來的風暴。王文學曾反思稱，錯判環京地產形勢。
歷時一年的債務重組，坎坷中迎來曙光，雖然仍存爭議，但債務重組計劃獲得債務會通過，王文學提前完成了5億元的首筆現金兌付。
然而，王文學的債務清償之路依然遙遠。2022年以來，無論是政策還是金融支持，樓市有小幅回暖跡象。債務重組之外，華夏幸福需提升自身造血能力，但王文學力推的產業新城模式，要想復活，還需大量現金流。
從灰心到信心重塑
經過2021年的煎熬，2022年，灰心沮喪的王文學似乎有了些許生機。
2月22日，華夏幸福發布公告稱，公司對已簽署債務重組協議的“兌抵接”類債權人實施了首筆現金兌付，合計金額約5億元。
至此，華夏幸福高達2600億元的債務已經累計償還434億元，存續2187億元。
根據去年11月華夏幸福與債權人簽署的《債務重組計劃》，這筆5億元的還款比預期時間提前了一個月。
華夏幸福預計，以3月底為簽約統計時點，公司近期會再安排一次現金償付。
這在市場看來，一波三折的華夏幸福債務重組工作，終于邁出實質一步。
去年2月，華夏幸福公告第一筆債務逾期后，公司迅速陷入“死亡漩渦”，評級機構先后下調評級，債務接連違約。
王文學沒有就此“躺平”，面對千名員工及各路債主，他表態稱，“堅決不逃廢債”，懇請以時間換空間，推動債務化解，維持員工穩定。
彼時，王文學還反思，困境主要是內因造成的：錯判環京房地產形勢，個人膨脹，擴張激進，好高騖遠，抓規模不重效益，管理不夠精細等等。他說，愿賭服輸，請求債主給予時間。
債委會組建會議上，從央行、銀保監會、證監會這些監管機構，到河北省政府、廊坊市政府相關領導，再到王文學和230多家金融機構，悉數出席。經歷了漫長的溝通和磨合，去年9月末，一個初步的債務重組計劃出臺。
去年9月30日，華夏幸福向全債權人公布了《債務重組計劃》，擬通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務進行重組，并對其2192億元的金融債務出臺了四大化解方案：一是出售資產，此舉可以實現回籠資金約750億元，其中570億元用于現金償付債務，剩余180億元用于經營，此外，出售資產還可帶走金融債務約500億元;二是優先類金融債務展期或清償約352億元，此類主要為銀行貸款;三是以持有型物業等約220億元資產設立的信托受益權份額抵償;四是剩余約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過后續經營發展逐步清償。
2021年12月9日，債委會表決通過了《債務重組計劃》，表決同意的債權金額占入會金額80.75%。但在落地過程中，華夏幸福與債權人爭議不斷，就還債展期時間、償還比例等問題多次協商未果。
今年2月22日，就在華夏幸福提前償還5億元債務那一天，大債主中融信托忍無可忍。中融信托與華夏幸福進行新一輪談判。針對華夏幸福計劃將對中融信托176.49億元欠款的還款時間從5年延長至8年，中融信托強烈反對。在此之前，中融信托還稱，由于華夏幸福提供的債務重組條件違背了《債務重組計劃》和債務化解工作原則，無法接受目前的債務重組方案，拒絕加入華夏幸福債委會。
關于華夏幸福與中融信托的爭端，如何化解，目前尚未獲得進一步消息。
市場人士表示，華夏幸福提前償還債務，雖然只有5億元，但向市場傳遞出的是信心，公司正在實施債務重組，還有希望。
信心，是王文學及華夏幸福迫切需要的。
昔日激進擴張吞苦果
王文學遭遇滑鐵盧，既有房地產市場大背景因素，更因個人膨脹的野心在作祟。
華夏幸福，市場認為其為一家房地產公司，但王文學更愿意提產業新城運營商，業內人士則將其定性為民營版城投公司。
時間追溯至2002年。河北廊坊設立“廊坊開發區固安工業園區”，園區管委會將園區內60平方公里的面積委托給華夏幸福進行區域規劃、基礎設施建設、土地整理、產業發展服務、園區綜合服務等，期限長達50年，且委托具有排他性，非經被委托方同意不得變更或撤銷。
在這塊地上，王文學進行高標準基礎設施建設，大規模招商和產業研討。正興集團廊坊車輪公司、京東方項目相繼落戶核心區。2006年，固安園區升級為省級開發區，更名為固安工業園。
成立產業園之后，固安的發展出現了質的飛躍。這一年，貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一。而這，被認為王文學的產業地產模式取得成功。
固安工業園的成功，也讓王文學找到了新的發展方向。隨之而來的是，王文學將產業地產模式復制到鄭州、成都、武漢、長沙、西安、貴陽、沈陽等全國各地，并定名為產業新城。
根據華夏幸福披露，公司堅持“產業發展龍頭化”策略，聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天等十大重點產業，通過龍頭引領產業集聚新產業發展方式，打造產業集群。截至2020年6月底，公司搭建的平臺已覆蓋企業8200萬家、園區6200個、錄入數據13.2億條，可為企業投資選址和區域產業發展提供高效服務。
業內人士分析稱，王文學的產業新城模式，實際上就是PPP市場化運作模式。地方政府是產業新城的所有者，華夏幸福是新城的建設者、運營者，從產業園區的運營中分享紅利。在這一模式下，作為產業新城的建設者，華夏幸福需要投入大量資金進行前期的基礎設施建設等，并完成招商引資等，才能在后來的運營中收取服務費。
那么，產業新城的前期資金從哪里來?
王文學靠地產發展，住宅地產業務則成為其產業新城的現金奶牛。
2002年，華夏幸福成立京御地產公司，開始在廊坊市區之外的香河、大廠等地拿地，打造住宅品牌孔雀城。隨后，潮白河孔雀城、大運河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅項目在北京周邊拔地而起。
2008年北京奧運后之后，環京樓市躁動。2010年，北京啟動限購，但環京樓市起飛，房價大漲。2012年，通州作為北京副中心的定位提出后，環京房價再次上漲。2015年，環京樓市迎來大牛市。
重倉環京地區的王文學，在房價大漲中賺得盆滿缽滿，華夏幸福銷售額直線飆升，2016年達到1200億元，擠進中國房企前十。
過去的成功，讓王文學野心膨脹，繼續重倉環京地區，并加速產業新城拓展。
然而，猝然而至的風暴讓王文學措手不及。
2017年，環京房價的大漲引發新一輪更為嚴厲的調控政策出臺，環京房價及交易量應聲下降。
住宅地產遭受重創，華夏幸福流動性吃緊，王文學的危機隨之而來。此時，王文學又有一個驚人之舉，中國平安出資540億元馳援，成為華夏幸福第二大股東。
然而，中國平安甘當白衣騎士是有條件的，并與王文學設立了業績“對賭”。這一債務驅動擴張模式，無異于飲鴆止渴。
中國平安進入后，華潤置地執行董事吳向東出任華夏幸福的聯席董事長、CEO，并在深圳設立新總部，專注于商業地產開發，主推在北京、深圳、武漢和東莞等核心城市的寫字樓、商場等商業地產。
這些大動作，在房地產持續深入調控之下，加劇了華夏幸福的財務壓力，進而引爆了危機。
產業新城的未來挑戰
堅信產業新城發展思路正確的王文學，能否東山再起，仍然是個較大的未知數。
其實，在地產火爆的2015年前后，王文學除了在環京地產、產業新城方面實施激進的擴張策略外，在資本市場，王文學也在瘋狂攻城略地，試圖進行產業多元化布局。
據長江商報記者梳理，2015年11月，王文學通過知合資本買下黑牛食品這一殼后，剝離食品飲料業務，進軍OLED產業，并將其更名為維信諾，前前后后耗資約67億元。
王文學控制的第三家A股公司為玉龍股份，2016年，知合科技通過協議受讓等途徑獲取控制權，合計耗資約35億元。
第四家公司是ST宏盛(現改名宇通重工)，也是在2016年，知合資本通過受讓股權獲得其25.87%股權，合計耗資約12億元。
彼時，財大氣粗的王文學合計耗資超過110億元，在一年內拿下三家上市公司控制權，一手打造知合系。
然而，2018年開始，隨著債務驅動擴張全面推進，地產持續深入調控，王文學不得不放棄已經布局的多元化產業，虧本撤退。除了在ST宏盛身上保本退出(不含資金利息)外，入主維信諾、玉龍股份相繼浮虧約30億元、7.6億元。
如今，一門心思還債的王文學，寄望于債務重組及時間來化解債務危機。
然而，根據債務重組計劃，高達550億元的債務需要靠后續經營發展逐步清償，這對王文學而言，依然是巨大挑戰。
華夏幸福的經營狀況不容樂觀。業績預告顯示，2021年，公司虧損331億至391億元，扣除非經常性損益后虧損318億元至328億元。
公司稱，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，流動性自2020年第四季度以來階段性緊張，金融債務未能如期償還，對經營產生嚴重影響。
雪上加霜的是，華夏幸福20億元資金出險。2月14日，公司稱，其委托理財服務相關方中科創資本有限公司的對接人失聯，公司已向公安機關報案。
在業內看來，債務重組不能從根本上解決王文學的財務危機，全面提高自身造血能力才是治本之道。
一個向好的跡象是，樓市已有轉暖跡象，政策支持“保交樓、保民生、保穩定”，各地對樓市調控政策有微調，金融也支持首套房及改善型住房。
3月4日，華夏幸福召開2022年春季集體開工大會，本次開工覆蓋京南、京東、南京、杭州、合肥、鄭州、武漢等全國33個區域近80個住宅項目。2022年，公司將保障近80個住宅項目、超70000套工程按期交付。
王文學重點布局的產業新城項目尚無復活跡象。產業新城是長線投資，依靠收取產業發展服務費用難以支撐其建設，至少是在短期內，自身基本上不具備造血能力，需要靠輸血。
房住不炒的大背景下，王文學能否東山再起、產業新城的未來發展，仍然是一個謎。
