“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上。”2019年，時任中交地產(chǎn)董事長李永前定下千億目標。

然而，還沒等到完成千億目標，李永前就申請辭去總裁職務。近日，中交地產(chǎn)(000736.SZ)發(fā)布公告稱，李永前由于工作安排原因申請辭去公司總裁職務。

長江商報記者注意到，這是中交地產(chǎn)近五年來第四次換帥。頻繁的人事變動背后，中交地產(chǎn)面臨腳踩紅線、負債高企、營收利潤下跌等種種挑戰(zhàn)。

年報顯示，公司2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入123億，同比下降12.5%;實現(xiàn)歸母凈利潤3.5億，同比下降35.9%。受期間費用增加影響，2021年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.53億元，同比下降2.23%;凈虧損1.42億元，而2020年同期為凈虧損2108.05萬元，虧損幅度再次擴大。

從三道紅線指標來看，中交地產(chǎn)已踩“兩條紅線”，2020年，中交地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，凈負債率為296.4%。

年報顯示，2020年中交地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額凈流出187.4億元，同比下滑288.04%;而總負債則高達866.11億元，同比暴增108.95%。

為拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，6月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，擬與百年保險資產(chǎn)管理有限責任公司、平安理財有限責任公司分別開展非標供應鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務，涉資30億。

沖擊千億目標加速擴張

中交地產(chǎn)成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團有限公司所屬的國有控股房地產(chǎn)上市公司，旗下?lián)碛?0余家全資、控股企業(yè)，業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等領域。

2019年7月，李永前定下目標：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上。”并表示要“復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。

千億目標之下，中交地產(chǎn)絲毫不掩飾對規(guī)模的渴望。在監(jiān)管趨嚴的行業(yè)環(huán)境下，中交地產(chǎn)依舊加大了拿地力度。

公開資料顯示，2013年至2016年，中交地產(chǎn)四年拿地總額近109億元;2019年提出新目標后，持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個城市。經(jīng)統(tǒng)計，平均每9天中交地產(chǎn)便將一宗地塊收入囊中。

2020年，中交地產(chǎn)新增土地建筑面積635.59萬平方米，同期增長176.9%，以土地購置總價款535.8億元競得30幅土地。

不過，從中交地產(chǎn)銷售業(yè)績來看，成績遠未顯現(xiàn)。2019年，中交地產(chǎn)僅完成既定目標的83.96%，2020年實現(xiàn)簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，超額完成500億元目標，但代建業(yè)務簽約銷售面積僅1.87萬平方米，簽約銷售金額8.38億元。

公司盈利也出現(xiàn)了下跌，2020年歸屬上市公司股東凈利潤約3.47億元，同比下降35.92%;營業(yè)收入約123億元，同比下降12.54%;基本每股收益盈利0.5元，同比下降35.9%。

今年一季度業(yè)績預告顯示，受期間費用增加影響，2021年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.53億元，同比下降2.23%;凈虧損1.42億元，而2020年同期為凈虧損2108.05萬元，虧損幅度再次擴大。

對此，中交地產(chǎn)表示，因為其在上一年度積極拓展主營業(yè)務發(fā)展規(guī)模，獲取新項目的數(shù)量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，納入合并范圍項目較上年同期增加較多，且多數(shù)項目尚處于前期開發(fā)階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加;新項目開發(fā)建設所需外部借款增加，導致費用化利息增加。

債務高企腳踩兩道紅線

中交地產(chǎn)在大規(guī)模且頻繁溢價拿地后，一系列后遺癥開始凸顯。

年報顯示，2020年中交地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額凈流出187.4億元，同比下滑288.04%;而總負債則高達866.11億元，同比暴增108.95%。

在融資三道紅線中，中交地產(chǎn)踩了兩條。剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，超出70%紅線值;凈負債率為296.4%，同比上升146.2%，超過“紅線”近兩倍;現(xiàn)金短債比1.43。

截至2021年3月末，中交地產(chǎn)累計借款金額為641.11億元，2021年累計新增借款132.67億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的211.9%。

中交地產(chǎn)的債務問題也吸引了信用評級機構關注。聯(lián)合資信近期指出，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強，債務規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升，將持續(xù)關注中交地產(chǎn)，全面分析并及時揭示其債務上升帶來的影響。

對于巨額負債，中交地產(chǎn)在投資者互動平臺表示，作為央企控股上市公司，將會更加注重風險防控，后續(xù)也將嚴格按照政策要求，加快存貨去化。

中交地產(chǎn)連續(xù)高速擴張，還反噬了其開發(fā)的項目品質(zhì)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年，中交地產(chǎn)在重慶、青島等地多個項目均陷入維權風波。

為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要，中交地產(chǎn)積極拓寬融資渠道。6月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，擬與百年保險資產(chǎn)管理有限責任公司、平安理財有限責任公司分別開展非標供應鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務。

公告顯示，與百年保險資管的資產(chǎn)支持計劃采取申請儲架額度分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過20億元，發(fā)行期限不超過一年。

與平安理財的資產(chǎn)支持計劃融資規(guī)模為10億元，單筆理財資金投資期限不超過15個月。融資主體為中交地產(chǎn)股份有限公司及并表項目公司。募集資金用于支付項目公司對上游供應商應付賬款。擬公開發(fā)行公司債券不超過12億元，由控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司提供連帶責任保證擔保。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，類似證券化等產(chǎn)品，有助于促進企業(yè)回籠資金，但這種做法只是暫時的，企業(yè)更需要穩(wěn)定經(jīng)營，真正形成可持續(xù)的現(xiàn)金流。

人事變動頻繁五年四換帥

6月7日，中交地產(chǎn)發(fā)布關于高級管理人員辭職的公告。公告顯示，董事會已于2021年6月7日收到李永前書面辭職報告，顯示其由于個人工作安排原因辭去公司總裁職務，辭任后，李永前仍繼續(xù)擔任公司董事長、黨委書記、戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會召集人、提名委員會委員。

同時，公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁，任期自本次董事會決議通過之日起。

去年1月，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長趙暉辭去公司董事長一職，李永前接任董事長，截至目前，任職未滿兩年。

長江商報記者注意到，這是中交地產(chǎn)近五年來第四次換帥。自中交開始整合旗下地產(chǎn)業(yè)務以來，其控股地產(chǎn)公司人事變動不斷，特別是2017年以來，孫國強、張世文、梁運斌、陸偉強、彭增亮等高管陸續(xù)卸任中交地產(chǎn)重要職位。

對此，中交地產(chǎn)表示，公司作為中交集團全面深化改革的試點單位，將推進所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作，而隨著最新一輪人事變動，中交地產(chǎn)系后續(xù)可能還會在組織架構、解決同業(yè)競爭等方面有所調(diào)整。

嚴躍進認為，頻繁換高管或更替職業(yè)經(jīng)理人，對于企業(yè)經(jīng)營肯定是有沖擊的。關鍵這樣會使得企業(yè)經(jīng)營比較浮躁，也會對公司財務等狀況產(chǎn)生沖擊和影響。