今年初，樓市“小陽(yáng)春”行情席卷全國(guó)各地，經(jīng)過數(shù)月的燃燒之后，這團(tuán)小火似乎正在逐步降溫。
如今，堅(jiān)持“房住不炒”已成為全國(guó)樓市最頂層的指導(dǎo)性定位，而作為新一線城市，成都樓市似乎仍高溫難降。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，2019年以來，成都土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史紀(jì)錄，甚至遠(yuǎn)高過地塊周邊二手房掛牌價(jià)。
“面粉正在貴過面包”，也正是在這樣的背景之下，拿地早、樓面價(jià)較低的成都主城區(qū)新房依舊是購(gòu)房者熱衷的目標(biāo)。6月以來，成都連續(xù)開出華潤(rùn)悅璽、仁恒濱河灣等熱門樓盤，因與周邊二手房存在明顯的價(jià)格“剪刀差”，部分樓盤再度出現(xiàn)萬人搶購(gòu)的火爆場(chǎng)景，總價(jià)在350萬元/套的房子也被視為白菜價(jià)。
土拍價(jià)格持續(xù)走高
2019年3月12日，斷供兩年的成都茶店子迎來49.9畝商住地拍賣，并引來36家開發(fā)企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道，上述地塊最終拍賣競(jìng)價(jià)達(dá)到56輪，手持189號(hào)的德商以總價(jià)17.17億元、溢價(jià)76.41%、單價(jià)17200元/平米追平成都單價(jià)地王摘走該宗地。
資料顯示，該地塊為住兼商用地，商業(yè)占比上限49%，最大可開發(fā)99829平米建筑。其中，住宅面積為50912.79平米，商業(yè)建筑面積48916.21平米，換句話說未來直指綜合體項(xiàng)目。
需要指出的是，這宗地塊周圍城市化程度較高，整個(gè)板塊上一次土地交易還需追溯到2016年。2016年1月，龍湖與首開聯(lián)合拿下了首開龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊，成交樓面價(jià)3200元/平米;同年5月，龍湖以樓面價(jià)3700元/平米拿下龍湖西宸原著地塊;2016年11月，保利又以樓面價(jià)12140元/平米拿下兩河院子地塊，但該地塊比較特殊，其容積率僅1.0，為別墅地塊。
相比之下，時(shí)隔兩年多時(shí)間，土拍價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升，土地交易長(zhǎng)期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應(yīng)不足。2018年10月底，人居花照云庭拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證，該小區(qū)共推房源972套，均價(jià)約13000元/平米。
僅兩個(gè)月之后，成都土拍“地王”再度易主，由首次進(jìn)入成都的禹洲地產(chǎn)摘得。5月16日，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組宗地以7850元/平米的價(jià)格起拍，最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/平米的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率達(dá)134.39%。根據(jù)資料顯示，該宗地凈用地面積24.26畝，計(jì)算容積率為2，可開發(fā)體量達(dá)3.23萬平米。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，該宗地塊附近的藍(lán)谷地社區(qū)5月參考均價(jià)為16200元/平米至18400元/平米。
再看位于成都二圈層的雙流，因?yàn)榻鼉赡暝搮^(qū)房?jī)r(jià)大幅上漲，新開小區(qū)頻頻突破每平米兩萬元的價(jià)格，屢屢刷新當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感，而被戲稱為“宇宙流”。5月23日，雙流東升一宗土地以8400元/平米作為起始樓面價(jià)開拍，經(jīng)過數(shù)十輪爭(zhēng)奪，最終由新力地產(chǎn)以13600元/平米拿下，溢價(jià)62%。
據(jù)了解，這是雙流區(qū)2019年以來拍出的第一宗宅地，剛出爐就刷新雙流地價(jià)。
高價(jià)地新房入市再博弈
2019年初，在成都流傳著一句話：“留給大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了”。
2017年，成都土地拍賣價(jià)格持續(xù)走高，樓面價(jià)“秒殺”周邊房?jī)r(jià)。據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)顯示，2017年全年，成都土地市場(chǎng)共出讓土地260宗，總出讓面積約16587.68畝，同比下降6.6%，成交面積14287.6畝;但成交總額約1245.3億元，較2016年全年的賣地總額605.6億元上漲105.6%。
在過去的2018年，入市新房?jī)r(jià)格大多控制住每平米兩萬元以內(nèi)，除了新房?jī)r(jià)格被限價(jià)的因素外，更重要的是大多數(shù)樓盤都是2017年前拿的相對(duì)低價(jià)土地。但貫穿2017年，成都主城區(qū)地拍每平米成交價(jià)格普遍超過萬元，這無疑將進(jìn)一步推高新房入市價(jià)格。
今年1月23日，成都住建局局長(zhǎng)張樵曾對(duì)媒體表示，市住建局正研究“一城一策”的具體方案，將制定“因地制宜”的政策，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此后，首開金茂府于2月2日正式拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證，其精裝房單價(jià)達(dá)到2.9萬起，最貴單價(jià)突破3.1萬元/平米。平地一聲雷，該樓盤成為成都首個(gè)預(yù)售單價(jià)超過3萬元/平米的樓盤，其最小戶型最低總價(jià)在470萬元/套左右。
這似乎是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，作為成都高端樓盤的代表，首開金茂府的橫空推出，讓當(dāng)時(shí)成都樓市圈“高潮迭起”，也引發(fā)了“現(xiàn)在再不買房后面就買不起了”等言論。
此情此景，讓大量的剛需及跟風(fēng)購(gòu)房者倍感焦急，再度陷入難解的博弈中，既是對(duì)高價(jià)地入市的恐慌，也是對(duì)未來政策不確定性的擔(dān)憂，擔(dān)憂限購(gòu)政策的松動(dòng)再度刺激房?jī)r(jià)瘋漲。
“剪刀差”引爆萬人搶房
隨著土拍價(jià)格的持續(xù)走高，面對(duì)部分區(qū)域新舊二手房的巨額價(jià)格“剪刀差”，成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪，“打新”搶房仍是一個(gè)看似收益頗豐的交易。
成都不缺土豪，缺的是好樓盤、好地段。6月6日，成都東二環(huán)路邊上的華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，共推出356套房源，面積段144平米-155平米，精裝售價(jià)約17000元/平米左右。據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解，華潤(rùn)置地曾于2005年12月競(jìng)得的原成都420廠土地項(xiàng)目，占地840余畝，相比今日其拿地樓面價(jià)十分低廉。
多年來，華潤(rùn)置地已陸續(xù)開發(fā)出華潤(rùn)二十四城多期住宅項(xiàng)目和萬象城商業(yè)綜合體，華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目正位于該板塊內(nèi)。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，該新盤周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在20000元/平米以上，華潤(rùn)二十四城一期5月參考均價(jià)超過22000元/平米，其他建成時(shí)間更近的幾期住宅項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到25000元/平米。
在可對(duì)比的新舊房?jī)r(jià)明顯“剪刀差”下，華潤(rùn)悅璽瞬間成為成都網(wǎng)紅熱門“神盤”，很多購(gòu)房者幾乎是閉著眼睛參與搖號(hào)搶房。盡管這個(gè)樓盤容積率可能達(dá)到4.0，而且物業(yè)費(fèi)不低，可能5元/平米以上，但在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，這些都已不是購(gòu)房者考慮的主要問題。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，華潤(rùn)悅璽于6月9日僅對(duì)樣板間開放一天時(shí)間，由于報(bào)名人數(shù)超多，就連看一眼精裝標(biāo)準(zhǔn)的樣板間都要排隊(duì)近兩小時(shí)。
華潤(rùn)悅璽銷售人員告訴記者，目前報(bào)名人數(shù)在13000左右，但存在一些審核未通過的購(gòu)房者，最終通過復(fù)審的人數(shù)名單將在6月22日公布。
“豪宅”突襲開盤被玩壞
就在眾人還在驚嘆悅璽之時(shí)，成都另一個(gè)被譽(yù)為豪宅板塊的核心樓盤仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證，帶精裝價(jià)格18900元-21500元/平米。
據(jù)悉，早在2009年，仁恒便以5000元/平米左右的樓面價(jià)摘得該地塊，而該樓盤距今最近的一次開盤還要追溯到2016年9月份，也因此被稱為“捂盤王”。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，此次仁恒濱河灣開盤銷售房源共計(jì)207套，戶型面積均為185平米。按照其公布的價(jià)格下限來計(jì)算，該新盤起步價(jià)達(dá)到了350萬元/套，對(duì)成都而言，這已經(jīng)算是豪宅標(biāo)準(zhǔn)。從宣布取證的那刻起，仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題，購(gòu)房者蜂擁而入?yún)s視豪宅為白菜價(jià)。
據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，仁恒濱河灣二手房掛牌均價(jià)超過35000元/平米，而今年5月最新成交價(jià)格也達(dá)到34749元/平米。霎時(shí)間，1.5萬/平米“剪刀差”驚人，“買到就是狂賺”刷遍本地微信圈，亦有多名購(gòu)房者從外地奔赴而來。
有網(wǎng)友表示，盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股，但在兩百多萬新舊房?jī)r(jià)差的誘惑下，也被人忽悠去參與搖號(hào)。有網(wǎng)絡(luò)傳聞，報(bào)名仁恒濱河灣新房搖號(hào)的人數(shù)規(guī)模或?qū)⑼黄迫f人，但具體報(bào)名人數(shù)仍需等到最終復(fù)審結(jié)果才能確定。
隨著時(shí)間的推進(jìn)，多個(gè)購(gòu)房群聊天的內(nèi)容從感嘆“買到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買到?要不要離婚、賣房?”畫風(fēng)逐漸詭異了起來，為了買上仁恒濱河灣，大家絞盡腦汁。
甚至有網(wǎng)友腦洞大開，公布仁恒眾籌購(gòu)房方案：以總價(jià)370萬元/套為例，首付3成即111萬元，貸款259萬元、月供1.6萬元;由甲乙丙三方出資，丙方代持該房屋，三方按照出資比例獲享對(duì)應(yīng)權(quán)益，原則上不低于5萬元/平米考慮出售;取得產(chǎn)權(quán)滿三年后可出售(2025年出售)，預(yù)期年化收益率超過50%。
