沒有電梯，沒有網絡，30多平方米的空間里放個桌子，就只容得下一個人通過，這間狹小如走廊般的一室戶，是上海典型的“老破小”。不僅室內“糟心”，“碰到下大雨，走在小區里一不小心還會踩到水坑里弄濕鞋子。”業主汪華(化名)向時代周報記者抱怨道。

在作出置換的決定之前，汪華從未想過自己會買這樣的房子。“如果當時不是為了小孩上學，我絕對不會買這樣的房子。”但在成功上車老破小學區房后，她仍然會不由自主地關注著同小區房子的成交情況。

5月21日，汪華告訴時代周報記者，今年1月中旬，自己以約450萬元總價購得這套房子。“這套房子買好后，同小區、同面積的學區房最高的時候漲了大概有100萬元，約550萬元。”汪華表示。

但最近她再次從中介處了解到，上述同等條件的學區房掛牌價已經比最高點時降價了50萬元左右，降幅達10%左右，而這一切發生在最近一個月內。

提前買房反而“踏空” ？

回憶起第一套學區房看房經歷，汪華記憶猶新：“我就看了一眼就退出來了，很典型的上海老破小，長條形的戶型，房東也是很兇的上海阿姨，但最后其實我買到的這套還不如這第一套。”

2020年12月到2021年1月，這段時期內上海學區房市場“嚴峻”的形勢，逐漸動搖她的想法。每隔一段時間，中介都會和她發消息，推薦她去看類似的老破小學區房，但沒過兩天又和她說，房子已經沒有了。

漸漸地，她發現有些熱門的房子真的會被“秒掉”，再不上車似乎就晚了。“幾乎沒有猶豫，我就買下了這套30平方米的老破小，每平方米的均價大概在16萬元左右。”

就在汪華上車2個月后，上海市教育政策又發生了新的變化。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，對2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生實施“名額分配綜合評價錄取”制度，將優質高中資源以名額分配的方式重新進行配置。

這使得一些冷門的、過去不為購房者所看好的初中，后續入讀優質高中的機會大增，同時也影響了上海部分熱門初中學區房的“含金量”。

由于汪華的房子本身就處于“教育強區”，新政對她這樣的已經上車、小孩今年就要上學的家長來說影響并不大，但提前買了學區房的業主又遇到新的挑戰。

3月25日，華東師范大學第二附屬中學前灘學校(下簡稱“前灘華二”)發布了2021年招生新政，該學校屬性為九年一貫制公辦學校，一直以來都受到浦東新區家長們的熱捧。但與往年政策不同的是，今年想進第一檔排序，需要給兒童在房產證上加名字。

這也就意味著，在該招生政策公布后購房的業主，可以在不產生額外費用的情況下往房產證上加子女名字，但之前未加兒童姓名的前灘老業主們，或被擠出第一檔名額。

高中名額分配教育新政加上熱門學校招生新政變化，多重因素影響下，上海部分熱點學區房市場情緒降溫明顯。

5月19日，時代周報記者走訪浦東前灘附近對口前灘華二的學區房時發現，從年初的一房難求，如今似乎集體“啞火”了。記者從附近中介處了解到，近兩個月里，學區房的帶看量、成交量均有下降趨勢。

滬上部分熱點學區房降溫明顯

上述中介進一步表示：“去年年末的時候，熱門的老破小單價一度沖高到接近20萬元/平方米，部分房源的總價甚至上漲30%以上，但如今價格大概已回落到去年年末的水平。”

不僅如此，前灘板塊房東們的態度也發生了變化。“之前行情很熱的情況下，房東對我們的態度都是愛答不理的，而且經常會不接電話不回微信，但這個月有時候在小區里碰到，房東反而會主動打招呼，詢問最近有沒有人要來看房。”中介表示。

相似的情況也發生在浦東三林。

據《中國經濟周刊》報道，招生新政出臺前后的學區房熱度變化有明顯差異。上海瑞陽不動產公司門店總經理蔣毅曾指出，“浦東三林某二梯隊老破小學區房，去年單價從6萬元/平方米漲到9—10萬元/平方米，中考新政出臺后降至8.5萬元/平方米，我們預期后續可能繼續下跌至8萬元/平方米左右。若未來上海實施多校劃片的話，學區房溢價空間將進一步縮小。”

學區房的交易速度放緩直接影響上海二手房市場的交易熱度，加上受嚴查經營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，上海4月的二手房市場交易量和掛牌量都出現明顯下跌。

5月22日，兔博士App發布數據顯示，成交總體套數為21198套，環比上月下降37%，掛牌套數65953套，環比上月下跌了24%。除了崇明的成交套數上升之外，其余各區都出現了不同程度的下滑，而嘉定、青浦、松江、浦東等區域的成交套數更是出現了40%以上的跌幅，成交價格方面，以往學區房成交大區的浦東新區出現3%的價格下滑。

同日，浦東三林板塊的一位中介負責人向時代周報記者指出，隨著上海各類調控政策逐漸發酵，到了4月終于顯現出政策所帶來的威力，接下來預計樓市不會有太大反彈，或將繼續保持收窄的情況。整體來看，年初多輪調控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市正逐漸趨于平穩，此前虛高的學區房價格也開始回歸。