小項目重運營 “小而美”社區綜合體成一刻鐘生活圈主力

2022-09-30 09:27:50來源：北京商報

在北京加快建設一刻鐘生活圈的背景下，社區商業運營模式日趨成熟。9月29日，北京商報記者走訪褡褳坡附近看到，位于定福莊路的旺客四季社區商業綜合體開啟招商，項目整體將于明年2月14日開業。從接手到開業，不足一年的籌備給了運營方更多挑戰，與傳統的大體量購物中心相比，社區商業綜合體要承載低利潤空間的重運營，更要在業態上突破基本的社區消費基礎上，增加年輕、潮流的休閑消費。分析指出，伴隨消費升級，社區商業不僅要滿足居民日常生活服務，更要成為周邊居民的社交體驗中心，讓生活與時尚消費兼具，助力北京一刻鐘生活圈提質升級。

小項目重運營

在大型商超依靠連鎖化占有市場的趨勢之下，社區商業的背后也是連鎖化經營。近日，與6號線褡褳坡站相通的旺客四季社區商業綜合體啟動招商。北京商報記者了解到，旺客四季的招商業態未局限在洗衣、維修、房產中介等生活服務業方面，同時還面向餐飲、零售、咖啡等品牌。據悉，旺客四季的招商營運團隊已孵化出30余個商業項目，未來還將在旺客四季這一產品線拓展出3個項目。

“從5月接手該項目，到9月啟動招商，再到12月試營業，以及明年2月正式開業,這個2萬平方米左右的項目籌備期不足一年。”旺客四季褡褳坡項目經理田偉介紹，社區商業與大型購物中心的運營并不相同，籌備時間和養商期相比之下更為短暫，但租金彈性相比之下更小，硬件要求更高，整體運營并非易事。

北京商報記者走訪時看到，旺客四季針對劃分的餐飲業態區域設計了水、電、燃氣、排煙等功能。田偉指出，正是因為項目方為商戶做好了一些基礎的功能，在商戶入駐時也能節省不少流程和費用，所以租金彈性較小。“社區商業的租金相比購物中心要低好幾倍，但成本卻不相上下，所以對于商戶而言是個好選擇，但對于運營方而言，利潤空間相對較小。”

小體量的社區商業，更多的是靠著小微企業支撐。田偉透露，在招商上，除了臨街鋪位和超市區域的主力店需要引入知名度較高的連鎖商業，大部分為個體工商戶和小微企業。“當前商業環境之下，個體工商戶和小微企業與物業運營方的關系更為牢靠，雙方可以相互扶持和協商運營。相反，一些資本注入的連鎖企業，一旦發生關店和縮減市場的決定之后，很難再去協商。”田偉坦言。據了解，為培育具有煙火氣的商業氛圍，旺客四季項目內近80%的品牌與本地生活相關。

北京商報記者走訪時看到，旺客四季項目背靠北京城建·朝青知筑項目，分為西區和東區兩部分商業。從招商規劃來看，旺客四季的西區商業定位為年輕時尚主題，東區商業則以家庭生活為主題，相應引入生活服務、生活配套、零售、餐飲等業態。

“西區負一層與褡褳坡地鐵站相通，更適合引入社交性強的品牌。”田偉表示，東區則能覆蓋更多社區居民，會強化日常生活服務功能。

深耕周邊1公里

對于一個2萬多平方米的社區商業而言，若是每天客流過萬，則已經能夠超越同類項目的表現，所以深耕1公里成為了旺客四季的目標。“自今年5月中標該項目后，旺客四季對周邊居民數量、客群需求及周邊商業項目做了大量的調查。”田偉表示，旺客四季項目周邊1公里半徑內居民區達23個，居住人口6萬人，以中高端小區為主;項目3公里半徑內人口約32萬，19-34歲年齡段人群占比47%，客群集中為公司職員、服務人員。

從褡褳坡區域來看，商圈周邊3公里商業依舊為空白，難以滿足大量居民的社區消費需求。北京商報記者調查發現，旺客四季項目2公里內僅有原歐尚超市及籌備中的定福家園北里底商，西側朝陽大悅城距離約6公里，東側雙橋萬達、龍湖長楹天街距離都在3公里以上。不過，原歐尚超市即將在10月1日變身fudi會員店，一定程度上能夠補充一些空白消費。

不久之前，北京市商務局發布的“一刻鐘便民生活圈動態地圖2.0”版本中提到，在八類基本便民商業網點的基礎上，新增了鮮花、咖啡、藥店等品質提升類的業態，并通過供給指數和消費指數反映最近一天便民商業網點的經營和消費變化情況。通過動態監測社區基本便民網點的供給情況，實現對未達標社區的預測、預警，這項功能將于2022年10月正式上線。

社區商業一度被稱為“商業地產新藍海”。北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽指出，社區商業在城市中是居民生活品質提升重要的基礎，也是宜居城市建設的重要內容。“居民消費有相當高的比例是在社區實現的，社區商業本身有著很好的商業機會。”賴陽表示，如果社區商業能做好，對于項目方而言是能夠獲得收益增長的方面。

滿足日常需求已不夠

根據北京市商務局發布的《加快建設一刻鐘便民生活圈促進生活服務業轉型升級的若干措施》顯示，到2025年，北京市實現一刻鐘便民生活圈全覆蓋，形成多元化、多樣化、覆蓋城鄉的生活服務體系。立足2022年，北京將精準補建和規范提升基本便民商業網點410個左右，每百萬人口擁有連鎖便利店(社區超市)數量達320家左右。為加快建設一刻鐘便民生活圈，社區商業的發展變得更為迫切。

然而在實際發展中，想要做好社區商業還是得下點功夫。如今，隨著電商發展、消費者習慣變化，社區商業的存在并不只是滿足日常的基本需求這么簡單。賴陽認為，社區商業未來的發展趨勢應是集休閑、文化娛樂、人際交往、時尚生活于一體。隨著平臺購物、電商到家業務的實現，居民基本的購物需求大部分已得到解決，傳統的“超市+百貨”的社區商業模式逐漸被消費者淘汰。

“社區商業應該成為周邊居民享受社區生活、體驗社區生活的一個中心，應該具有智能、溫度、共享式、時尚化兼具的生活空間。”賴陽指出。據悉，2020年11月，北京市商務局等9個部門聯合發布《關于進一步促進社區商業發展的若干措施》提到，要從優化營商環境、鼓勵融合發展、培育區域特色三方面促進社區商業發展，進一步提高生活性服務業品質，更好地滿足市民多樣化、便利化生活需求。

零售專家胡春才亦認為，電商是使當下社區商業發展趨勢生變的原因之一。他指出，跨境電商的發展令消費者能夠輕易地了解到標品在電商平臺的價格，與社區的價格進行對比。而社區商業里的商超因租金、物業等原因，價格無法與電商競爭，所以很多超市做不下去，而非標品如生鮮產品等才是社區商業具有競爭力的方面。

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