“大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。”在近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，這成為2021年住房和城鄉建設工作的8個重點之一。

中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的《中國住房發展報告(2020-2021)》稱，目前住房租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發生。

在接受《法治日報》記者采訪的專家看來，住房租賃市場存在的問題背后，根源是租房需求量大而供應不足，這種情況在大城市尤甚。

專家建議，住房租賃市場已經進入以存量房源為主的階段，規范住房租賃市場健康發展，既需要重視保障性租賃住房建設，也需要盡快出臺住房租賃條例，為住房租賃市場提供完善的制度保障。

租房問題層出不窮 源自供需矛盾突出

張先生是安徽人，畢業后到北京闖蕩，如今工作剛滿一年，但他已經感受到了在大城市租房的不易。

張先生對《法治日報》記者說，他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間，面積不到10平方米，每月租金3000元，幾乎占到他工資的一半，“生活毫無幸福感可言”。

畢業不到一年，搬了3次家，這是柳先生的租房經歷。柳先生在北京一家事業單位工作，通過一家中介租房。

據柳先生介紹，簽約時，中介口頭說租金支付方式是押一付三，但在合同里又把第二季度的租金設置為提前一個月交納，實質上是一個押二付三的租房合同。“當中介找我要第二個季度房租時，我和他們協商能否將租期縮短到一個季度，我以一個月的押金作為賠償。中介堅決不同意，并且說如果我不履行合同就得立即搬離。”

為了不被克扣押金，柳先生嘗試通過向法院起訴、舉報隔斷違規、撥打12345熱線請求調解等方式解決問題。最后，中介公司作出妥協，稱愿意將租期縮短為一個季度。

“但是，在最后退費的過程中，中介公司又變卦了，讓我負擔拆除隔斷的費用。”柳先生說。

不只是租客，出租房屋的房東也會遇到困擾。

家住北京的張女士和丈夫都已退休，他們有3套房子，一套房用來居住，另外兩套房子都租了出去。有時候找不到合適的租客，他們的房子一空就是大半年。

2020年9月，《2020中國青年租住生活藍皮書》發布，其中稱，城市租住生活已成為超2億人的選擇。

2020年12月下旬，58同城、安居客聯合發布的《2020年中國住房租賃市場總結報告》稱，一線城市中，北京的租房需求量為全國第一，其次為上海、深圳、廣州。房屋設備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點。

2020年12月下旬，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房發展報告(2020-2021)》稱，目前住房租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發生。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在提供給《法治日報》記者的報告文本中稱，大城市住房供需矛盾依然比較突出。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波在接受《法治日報》記者采訪時也提出，住房租賃市場問題的存在，實際上反映了租房市場上供不應求的問題。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴《法治日報》記者，住房問題在大城市最為突出。如今，住房租賃市場已經進入以存量房為主的階段，突出的問題是如何實現租售并舉與促進租賃市場健康發展。

健全完善法規制度 規范租賃市場秩序

“大城市住房突出問題”已經進入國家議事日程。

2020年12月16日至18日，中央經濟工作會議舉行，其中強調要解決好大城市住房突出問題。

具體措施之一是，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。

其他措施還包括：降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控等。

2020年12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議召開。會議提出2021年住房和城鄉建設工作的8個重點之一是，大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

“加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。”會議稱。

住房和城鄉建設部還要求，加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規范市場行為。

值得注意的是，2020年12月29日，在北京市“回顧‘十三五’、展望‘十四五’”系列主題新聞發布會上，北京市住建委副主任張國偉提出，計劃于2021年向市場供應集租房5000套左右，重點解決新市民等群體過渡性居住需求。

同一天，上海市政府常務會議原則同意《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，就整頓規范上海市住房租賃市場秩序進行部署。

規范住房租賃市場秩序已然成為監管機構的共識。

對于住房租賃市場，倪鵬飛給出的建議是：啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”，建立“租售結合”的住房體系;實施“322”新市民安居工程，即挖掘空間潛力、業態潛力和人群潛力這3大潛力，著眼于大都市周邊和城市主城區內兩大空間，采取購買和租賃兩種形式。

在倪鵬飛看來，解決住房租賃市場問題的重點是健全新市民租賃住房體系，與此同時，要完善保障性租購住房的保障機制。

華東政法大學法律學院副院長陳越峰在接受《法治日報》記者采訪時認為，租賃市場的規范和未來發展，既需要發揮市場機制在資源配置上的決定性作用，又需要更好地發揮政府在居住保障和市場監管方面的重要作用，建構多級多樣、分類分層、規范穩定的租賃市場供給體系和合法合規的租賃市場。

陳越峰對《法治日報》記者提出建議：對于通過市場機制難以解決的信息不對稱、保障性居住需求、權益保障等問題，可以通過科學立法完善規則、嚴格執法加強事中事后監管等舉措加以解決。

在樓建波看來，住房和城鄉建設部已經就《住房租賃條例(征求意見稿)》征求過公眾意見，“我們一定能通過法規制度的完善，讓租賃市場變得更好”。

租購住房同等權利 切實保障居住權益

在中央經濟會議上，“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”被擺上重要的位置。

其中，“公共服務”包括戶籍、教育、社保、養老、醫療等多個方面。

趙秀池認為，買房得到的是產權，租房得到的是使用權，二者本身享有的權益不同，但如果兩者享有的公共服務相同，則會極大促進租賃市場的發展。

2020年12月22日，江蘇省蘇州市公布《關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》，其中提到，落實租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶，破除隱形門。

實際上，早在蘇州之前，江蘇省無錫市、山東省濟南市等數十座城市已經出臺租房可落戶的相關規定。

趙秀池表示，在租購并舉的背景下，“租房即落戶”降低了人口入駐的成本，有利于吸引人才，是租購同權實現的重要一步。

針對部分城市推出租房也能落戶政策及其背后的租購同權問題，陳越峰認為，城市政府購房落戶、人才落戶乃至租房落戶的政策值得肯定。在基本民生層面，更重要的是采取各種有效措施切實保障城市實有人口的居住權益，實現“居者有其屋”。

在樓建波看來，要實現租購同權，涉及多方面的公共服務政策，包括戶籍制度、就醫、入學等，其實是一個非常復雜的問題，應該把租賃的問題簡單化，比如更關鍵的是，能不能把承租人的承租權好好落實下來。

在租購同權之下，租賃企業應該如何應對?

樓建波認為，我國現在有兩種租賃企業，一種是房地產企業創新做租賃企業，另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應的租賃企業。

樓建波稱，我們現在有很大一部分從中介轉過來的租賃企業，通過把社會上的閑散房源收下來，進行裝修后再出租。對于這種“二房東式”的租賃方式，一定要設置自有資金門檻，這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決。“總的來說，我們要鼓勵那些真正增加租賃住房供應的租賃企業發展，而不是‘二房東式’的租賃企業。”

趙秀池同樣認為，不應該鼓勵通過收購個人住房賺取差價的輕資產機構租賃大行其道，而應該鼓勵個人房東直接在住房租賃平臺上發布房源，減少中介環節。(見習記者 孫天驕 記者 陳 磊)