穩樓市政策效果逐漸顯現

2023年第一季度，在各項穩樓市政策持續顯效作用下，前期積壓的購房需求集中釋放，全國房地產市場活躍度顯現企穩態勢。政策端，兩會對房地產表態整體延續積極，多次重申房地產支柱產業地位，并確認“穩中求進”為未來一年樓市的基調，其核心目的還是要改善市場預期、修復行業信心，引導行業盡快重回平穩健康發展軌道。此外，中央鼓勵各地繼續因城施策以支持剛性和改善性住房需求企穩回升，同時將進一步加大防范化解房地產金融風險。貨幣端，繼去年12月末全面降準后，央行于3月27日再降準0.25個百分點，釋放超5000億長期資金，助力經濟穩增長。

全國住宅投資增速降幅收窄

(資料圖)

一季度，隨著全國住宅市場成交邊際改善和房企融資環境逐步好轉，房企投資意愿小幅改善，整體住宅投資降幅收窄。2023年1-3月，全國房地產開發投資25974億，同比下降5.8%；其中住宅投資19767億，同比下降4.1%，較2022年全年9.5%的降幅有所收窄。1-3月份，住宅新開工面積17719萬平方米，同比下降17.8%，較2022年39.8%的跌幅明顯收窄；住宅施工面積538214萬平方米，同比下降5.4%。1-3月份，在各地接連落實并加速推進“保交樓”措施的背景下，全國住宅竣工面積14936萬平方米，同比上升16.8%，較2022年的下降14.3%明顯改善，可見“保交樓”政策效果正在顯現。

前期積壓的購房需求集中釋放購房者置業信心邊際提升

2023年一季度，隨著各地因城施策效果開始顯效，前期積壓的購房需求集中釋放，購房者置業信心小幅好轉，重點城市房地產市場持續回暖。2023年1-3月份全國商品住宅銷售面積約26.3億平方米，同比上漲1.4%。仲量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交數據顯示，2023年一季度20城市一手住宅成交面積合計約3515萬平方米，同比和環比均上漲1%。其中，4個一線城市一季度成交量共計709萬平方米，較去年同期上漲2.0%。16個二線城市一手住宅成交面積達2806萬平方米，較去年同期上漲0.8%。

一季度全國70大中城市新建住宅銷售價格環比企穩回正

一季度，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比均小幅上漲，整體現明顯企穩跡象。國家統計局公布的數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。3月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。

部分城市土拍市場有所回溫

2023年第一季度，隨著房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但房企之間、城市之間、板塊之間分化仍較為明顯。整體來看，在已完成首批集中供地土拍的城市中，土地成交溢價率表現分化。一季度，一線城市住宅用地平均溢價率上升至6.2%；二線城市溢價率上升至6.5%；三、四線城市溢價率小幅上揚至5.5%。一季度，土拍拿地企業仍以國央企為主，僅部分重點城市民企拿地金額占比有所回升。

展望2023年，在 “穩增長”目標下，要實現宏觀經濟5.0%左右的增長，房地產市場的穩定更加重要。政策端，預計中國積極的財政政策將加力提效，穩健的貨幣政策將更精準有力，以帶動實體經濟增長穩步回升。今年兩會上，中央高層又多次強調房地產的支柱產業地位，針對房地產市場再次釋放積極維穩信號，核定今年地產政策的調控基調將以托底維穩、保證市場穩步回升為主。預計樓市政策將繼續精準施策，各地政府將結合當地人口和區域特性，加快落實發放購房補貼、降低首付比例、提高住房貸款額度等利好政策以支持當地剛性和改善性住房需求。需求方面，在宏觀經濟維持穩步向好、各地購房者置業信心持續企穩修復的前提下，全國房地產市場有望進一步企穩修復。供應方面，今年中央將以防范化解頭部優質房企風險為核心，逐步落實“保交樓”資金等支持工作，從而全面改善房企融資環境，保證住房供給端穩步改善。