2021年是正榮地產(chǎn)“新三年戰(zhàn)略”的收官之年。在8月23日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)管理層重申“新三年戰(zhàn)略”的意義，并表示將在2021年迎來(lái)了收獲期。記者注意到，正榮地產(chǎn)的“新三年戰(zhàn)略”仍未繞開(kāi)權(quán)益“合作”模式，并持續(xù)保持相對(duì)較大的規(guī)模體量。其管理層對(duì)此也并未回避，并表示，“正榮對(duì)于合作開(kāi)發(fā)一直保持著‘開(kāi)放’的態(tài)度，下半年集團(tuán)會(huì)保障少數(shù)股東權(quán)益不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，合作開(kāi)發(fā)比例穩(wěn)定控制在50%左右。”

下半年合作比例保持50%左右

權(quán)益合作占比一直是正榮地產(chǎn)的“必答題”，不過(guò)正榮方面卻表示持續(xù)“看好”。

在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，其管理層公開(kāi)披露，上半年新增的24個(gè)項(xiàng)目里有21個(gè)都有合作方，下半年新增的土地的合作比例也會(huì)保持在50%左右。

正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，合作開(kāi)發(fā)已成為一個(gè)趨勢(shì)，正榮對(duì)于合作開(kāi)發(fā)一直保持著“開(kāi)放”的態(tài)度，一方面跟理念相同的開(kāi)發(fā)商合作，一方面也會(huì)積極拓展新的合作開(kāi)發(fā)伙伴。合作開(kāi)發(fā)的目的就是要分散投資、合作共贏。

據(jù)陳偉健介紹，正榮整體投資戰(zhàn)略以穩(wěn)健為主，保持合理、適度的土儲(chǔ)規(guī)模，以滿足兩三年的比較好的發(fā)展需求，這樣也不會(huì)沉淀大量的資金。

正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝則補(bǔ)充道，“目前的政策對(duì)集團(tuán)來(lái)講機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，大家也看到我們今年的合作項(xiàng)目也保持一定的規(guī)模。這一方面是出于降低風(fēng)險(xiǎn)的目的，另一方面也可以加強(qiáng)核心能力建設(shè)，例如經(jīng)營(yíng)能力、人才能力等方面的建設(shè)。”

截至2021年6月30日，正榮一共有230個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2930萬(wàn)平方米，總貨值5100億元，經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年多的調(diào)整，土儲(chǔ)的權(quán)益比和并表比已經(jīng)分別“更新”為56%和65%。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，此前房企多因權(quán)益占比過(guò)低而屢遭質(zhì)疑，但目前的情況是融資難、拿地貴，合作開(kāi)發(fā)已成為一個(gè)趨勢(shì)。但這并代表合作開(kāi)發(fā)模式更適合市場(chǎng)，只能說(shuō)房企求生存需要依靠各種途徑。

毛利率微降1.2個(gè)百分點(diǎn)

2021年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額823億元，同比增長(zhǎng)47%，完成全年合約銷售目標(biāo)的54.9%。

上半年，正榮地產(chǎn)的銷售主要來(lái)自于一二線城市，占比高達(dá)91%。不過(guò)記者注意到，這部分貢獻(xiàn)主要是二線城市發(fā)力，一線城市占比僅為4.4%。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角仍為正榮地產(chǎn)的“糧倉(cāng)”，銷售貢獻(xiàn)占比為56.7%，主要包括杭州、上海等城市。海峽西岸地區(qū)銷售貢獻(xiàn)為24.7%，黃渤海地區(qū)貢獻(xiàn)5.3%、華中地區(qū)貢獻(xiàn)7.5%、華西地區(qū)貢獻(xiàn)3.1%、珠三角地區(qū)貢獻(xiàn)2.7%。

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，2021年上半年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入160.11億元，同比增長(zhǎng)10.1%;期內(nèi)凈利潤(rùn)15.03億元，同比增18%;歸屬股東凈利潤(rùn)11.66億元，同比增長(zhǎng)33.1%;期內(nèi)毛利30.51億元，同比增長(zhǎng)3.28%;毛利率微降1.2個(gè)百分點(diǎn)減少至19.1%，與去年末持平。

對(duì)于毛利和毛利率的表現(xiàn)，其管理層此次并未給出正面回應(yīng)。不過(guò)據(jù)記者觀察，這方面數(shù)據(jù)在最近幾年普遍表現(xiàn)不佳。

2019年正榮地產(chǎn)的毛利為64.98億元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%減少至2019年的20%;2020年正榮地產(chǎn)的毛利為69.04億元，同比增長(zhǎng)6.3%，毛利率由2019年的20%減少至19.1%，低于行業(yè)均值。

集中供地之后，房企的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)再次被壓縮，各房企也普遍表示“微利”。“下一步第二批集中供地政策可能會(huì)有所調(diào)整，若真正把土地價(jià)格降下來(lái)，這將直接影響到房企的利潤(rùn)空間，對(duì)品質(zhì)提升也是有好處的。”黃仙枝稱。

值得一提的是，對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)變化，正榮方面認(rèn)為應(yīng)該向管理要利潤(rùn)。今年年初，正榮地產(chǎn)將營(yíng)銷職能升級(jí)為“營(yíng)銷公司”，希望通過(guò)營(yíng)銷職能專業(yè)化和市場(chǎng)化，提升整體營(yíng)銷能力，形成更好的商業(yè)模式。

其管理層也聲稱，未來(lái)三年，正榮營(yíng)銷公司將采取三步走的戰(zhàn)略：第一年是專業(yè)化階段，實(shí)現(xiàn)組織獨(dú)立，夯實(shí)專業(yè)能力;明年計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)化階段，意味著營(yíng)銷公司建立自主品牌，外拓業(yè)務(wù);第三年進(jìn)入規(guī)模化階段，屆時(shí)營(yíng)銷公司將依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

公開(kāi)披露表外負(fù)債

也或是基于“合作”開(kāi)發(fā)模式的持續(xù)看好，正榮地產(chǎn)是目前唯一一家披露表外權(quán)益和負(fù)債的房企。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，正榮地產(chǎn)管理層對(duì)外公開(kāi)披露了其表外負(fù)債的情況。截至2021年上半年，正榮地產(chǎn)表外負(fù)債約為31億元，表外貨幣資金約為24億元，外表凈負(fù)債約為7億元，表外債務(wù)屬于合理可控。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，作為行業(yè)內(nèi)首家主動(dòng)披露表外負(fù)債的房企，正榮地產(chǎn)對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況充分自信，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，正榮地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為2.19。由此，正榮地產(chǎn)2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列，并對(duì)其未來(lái)“三線四檔”的全面達(dá)標(biāo)樂(lè)觀可期。

潘浩認(rèn)為，自“三線四檔”金融監(jiān)管政策開(kāi)始，調(diào)控不斷加碼，房企降負(fù)債效果明顯，而一直以來(lái)，具有隱性債務(wù)屬性的表外負(fù)債成為行業(yè)較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。正榮地產(chǎn)首次主動(dòng)披露其表外債務(wù)的行為，具有一定的行業(yè)領(lǐng)先作用。將有利于監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房企全面?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，或許將會(huì)推動(dòng)其他房企的跟進(jìn)，加速房企在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的道路上積極優(yōu)化，共同維護(hù)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的可控性。