原標題碧桂園再出手收購中梁百悅智佳 房企并購整合開始加速

2022年房地產行業收并購機會比較多，整體并購規模可能呈增長趨勢。并購可能呈現兩大趨勢：從收購資產包的形式轉向單項資產收購，如單個優質項目或如物管等優質資產；聯手AMC處理流動性出現問題但潛力較大的開發項目。

◎記者 張良 ○編輯 邵好

虎年伊始，房地產并購市場迅速升溫。

2月14日晚間，碧桂園服務發布公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權。2022年開年以來，房地產行業已發生多起收并購事項。

易居研究院副院長楊紅旭預計，未來半年至一年，房企融資仍是以穩為主。他預計，不少民營房企也有一定的融資的空間和可能性。短期內，部分民營房企的資金面難有好轉，行業內的并購預計還會增加。

碧桂園服務再下一城

公告顯示，中梁百悅智佳為中梁控股集團旗下綜合物業管理及城市服務公司。截至目前，賣方及碧桂園物業香港分別持有中梁百悅智佳約93.76%和6.24%股權。規模方面，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米。

碧桂園服務表示，收購事項有利于公司加強在中高端住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社區增值服務潛力；且公司與目標公司及其附屬公司的項目在業務區域重合度較高，有利于未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。

需要指出的是，2021年，碧桂園服務也曾有過數筆大額收并購，先后將包括藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活核心資產鄰里樂等攬入懷中。

中梁控股集團旗下上市平臺中梁控股有關負責人在給記者的回復中稱，物業并非在上市公司體系內，因此對該項交易不作評論。據介紹，去年下半年以來，上市公司已按時以自身的現金流歸還超過10億美元的境外債。物管業務為控股人持有，其交易尚在進行中，與上市公司沒有直接關系。

值得注意的是，此次碧桂園服務在公告中并未披露交易價格。2021年3月，碧桂園服務曾通過附屬公司碧桂園物業香港以約2.4億港元的價格獲得了中梁百悅智佳約6.24%的股權。若以此計算，彼時市場給予中梁百悅智佳的估值約為40億港元。

中梁百悅智佳于2021年4月29日首次向港交所遞交招股書，文件失效后又于2021年11月24日再度向港交所遞交招股書，并在一個月后通過了港交所的聆訊。

不過，敲鑼聲遲遲未響，卻等來了被收購的命運。知名地產研究員李宇嘉認為，中梁控股是近年來規模擴張得比較快的民營房企，迅速進到千億行列。規模提升迅速的民營房企，多數存在資金鏈比較緊張的狀況。出售物業資產已成為這些房企陷入“泥沼”之后的標準動作之一。畢竟物業是房企為數不多的現金流“奶牛”，也是優質穩健房企比較看重、看得上眼的資產。

李宇嘉表示，對于這些民營房企而言，自救是唯一出路，應果斷放棄幻想，盡快出售優質資產，讓自己先活下來，再求后續發展。

房企并購市場有望擴張

碧桂園服務收購中梁百悅智佳只是近期房地產行業收并購的一個縮影。今年1月，華潤萬象生活宣布擬分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業和中南服務。

中南服務與中梁百悅智佳的情況有些類似，亦是在推進赴港上市進程中出現了變化。中南服務于2021年11月通過港交所聆訊。

中南集團內部人士彼時曾表示，中南有意進一步做強建筑和產業園區運營等業務，逐步向制造業或服務于制造業的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰略資金的意圖。中南集團此時規劃中期乃至長期的戰略資金安排，有取有舍，是平穩度過地產及建筑行業調整期、尋找未來增長點的必然選擇。

世茂集團分別將上海世茂置業發展有限公司、廣州利合房地產開發有限公司26.67%股權、上海世茂北外灘開發建設有限公司出售給上海久事北外灘建設發展有限公司、中國海外發展旗下廣東中海地產有限公司、上海地產（集團）有限公司。

廣東中海地產有限公司除接盤了世茂集團所持廣州利合26.67%股權之外，還斥資18.44億元將雅居樂所持的廣州利合26.66%股權收入囊中。雅居樂還將其位于義烏、徐州的3個項目公司相關股權以約10億元的價格出售給中海宏洋地產集團有限公司。

為有效化解房地產企業流動性風險，確保房地產行業良性循環和健康發展，有關方面出臺了多項金融支持政策。

2021年12月，央行、銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，支持優質的房地產企業兼并收購重點房地產企業的項目。此后，針對收購出險房企項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標的消息也得到證實。

楊紅旭表示，2021年下半年以來樓市明顯降溫，房企的銷售資金回籠也遇到一些問題。從去年9月份開始，房企融資環境已在逐步改善，但節奏相對較慢，且主要集中在央企國企及個別優質民企。就目前而言，部分民營房企資金鏈緊張的狀況仍未得到緩解，出售優質項目或股權是這些民營房企保證資金鏈安全，維持生存的重要手段。相關部門也在出臺政策支持房企收并購，從而穩定企業穩定市場，促進房地產行業的良性循環。

“2022年房地產行業收并購機會比較多，整體并購規模可能呈增長趨勢。”克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，并購可能呈現兩大趨勢：一，從收購資產包的形式轉向單項資產收購，如單個優質項目或如物管等優質資產；二，聯手AMC處理流動性出現問題但潛力較大的開發項目。一般情況下AMC先對項目進行風險排除，負責不良資產的處置和重組，而房企對項目進行改造、再開發，最終推向市場變現，雙方各自獲得相應的收益。