證券時報(bào)記者 裴利瑞

(資料圖片僅供參考)

近期，樓市政策暖風(fēng)頻吹，沉寂多年的地產(chǎn)板塊再被“點(diǎn)燃”，但仍然堅(jiān)守地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理卻已寥寥無幾。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年二季度末，全市場地產(chǎn)倉位超過20%的基金僅有21只，去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，僅剩13只，多集中在永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長城韓文強(qiáng)等不足10位基金經(jīng)理旗下產(chǎn)品上。

作為地產(chǎn)板塊的守望者，他們有的經(jīng)歷了長期的業(yè)績低迷，有的頂著主流賽道的壓力逆市加倉。究其原因，或是基于地產(chǎn)行業(yè)“剩者為王”的邏輯，或是基于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策優(yōu)化的期許。

地產(chǎn)股幾度浮沉

基金經(jīng)理連連脫手

在市場的起起伏伏中，地產(chǎn)板塊迎來送往了太多的基金經(jīng)理，僅近兩三年就已數(shù)不勝數(shù)。

2021年2月，高歌猛進(jìn)了兩年的白酒醫(yī)藥開始大幅殺跌，金融地產(chǎn)躍躍欲試。與此同時，董承非的一份關(guān)于“不關(guān)注白酒和新能源，不斷加倉地產(chǎn)”的會議紀(jì)要迅速走紅，帶動地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢走高。2021年2月25日，萬科A步步走高強(qiáng)勢漲停，保利發(fā)展也大漲8%。

隨后，2021年3月初萬科A創(chuàng)下了近5年高點(diǎn)，而時隔不久董承非便選擇了“奔私”。在今年二季度的一場渠道路演上，董承非表示私募需要對杠桿較大的板塊謹(jǐn)慎一些，因此沒有地產(chǎn)方面的配置。

憑借煤炭股給力而摘得2022年主動權(quán)益基金冠軍的黃海，曾經(jīng)也是地產(chǎn)股的堅(jiān)定擁護(hù)者。他從2016年年初就開始超配地產(chǎn)、基建板塊，憑此平穩(wěn)度過了當(dāng)年的市場大跌，卻也在后續(xù)多年陷于業(yè)績低迷。在重倉地產(chǎn)長達(dá)5年后，2021年四季度，黃海的持倉結(jié)構(gòu)開始大幅轉(zhuǎn)向，逐漸從地產(chǎn)切換成煤炭，并憑借這一操作在2022年大放異彩。

2022年四季度，黃海進(jìn)一步減持了地產(chǎn)股，將金地集團(tuán)調(diào)出了前十大重倉股。截至2023年二季度末，黃海的前十大重倉股中再無地產(chǎn)股的蹤跡。

逐漸遠(yuǎn)離地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理還有很多，東興證券研報(bào)顯示，基金重倉股中地產(chǎn)股的占比已經(jīng)連續(xù)三個季度出現(xiàn)下滑，基金進(jìn)一步低配地產(chǎn)行業(yè)。截至2023年二季度末，基金重倉股中地產(chǎn)股的持倉總市值為455.25億元，當(dāng)季環(huán)比增速為-13.98%；基金重倉股中地產(chǎn)股的持倉占比為1.48%，環(huán)比下降0.18個百分點(diǎn)。

板塊行情多低迷

“守望者”所剩無幾

在地產(chǎn)板塊持續(xù)低迷、基金紛紛撤離的趨勢下，仍然堅(jiān)守其中的基金經(jīng)理已寥寥無幾。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，全市場地產(chǎn)倉位超過20%的基金僅剩13只，多由永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長城韓文強(qiáng)、天治基金李申等基金經(jīng)理管理，這些基金經(jīng)理可以說是為數(shù)不多的地產(chǎn)板塊“守望者”。

例如，李永興管理的永贏雙利、永贏乾元三年定開、永贏惠添益等多只基金都重倉了地產(chǎn)板塊。以永贏惠添益為例，截至二季度末，該基金重倉了招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等5只地產(chǎn)股，其中招商蛇口為第一大重倉股。此外，該基金還重倉了顧家家居、歐派家居等家居股，前十大重倉股中有7股出自地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

證券時報(bào)記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，李永興于2018年初開始重倉地產(chǎn)板塊，迄今已經(jīng)有5年多的時間。在此期間，他僅在2021年上半年對地產(chǎn)板塊進(jìn)行了清倉，其余時間一直持有地產(chǎn)倉位。在眾多地產(chǎn)股中，他最青睞的是保利發(fā)展，在2018年一季度至今的22個季度里，有13個季度都重倉了該股。

相較于李永興，陳小鷺在地產(chǎn)板塊上暴露的倉位更重，他管理的工銀國家戰(zhàn)略主題基金前十大重倉股全部為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈個股。具體來看，該基金不僅重倉了招商蛇口、保利發(fā)展等地產(chǎn)股和顧家家居、索菲亞等家居股，而且還重倉了東方雨虹、堅(jiān)朗五金等建材股。

不過，不同于李永興長達(dá)5年的長情，陳小鷺是在2021年底才開始加倉地產(chǎn)板塊的。他當(dāng)時表示，“針對房地產(chǎn)行業(yè)快速下行的壓力，我們覺得行業(yè)格局面臨變化，相較而言更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來一段時間獲得更好的市場空間。”此后一年多的時間里，他管理的多只基金開始陸續(xù)重倉地產(chǎn)板塊。

此外，曾經(jīng)因?yàn)樵谂笥讶Α芭瓚弧钡禺a(chǎn)分析師出名的韓文強(qiáng)，其實(shí)也是地產(chǎn)股的“守望者”。他在2019年末接手景順長城中國回報(bào)，隨后便對重倉股大換血，萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等進(jìn)入重倉股名單。不過，此后多年該基金業(yè)績因?yàn)橹貍}地產(chǎn)而持續(xù)低迷，韓文強(qiáng)因“怒懟”事件更是被推上風(fēng)口浪尖。截至今年二季報(bào)，該基金重倉股中仍然有濱江集團(tuán)、華發(fā)股份兩只地產(chǎn)股，以及三棵樹、東方雨虹等建材股。

找到堅(jiān)強(qiáng)的理由

熬過難受的孤獨(dú)

在A股結(jié)構(gòu)牛市中，前有核心資產(chǎn)，后有新能源和AI（人工智能），投資地產(chǎn)板塊無疑是備受孤獨(dú)和煎熬的，是什么理由支撐著這些基金經(jīng)理的堅(jiān)守？

“市場錯估了地產(chǎn)股估值”，是韓文強(qiáng)在2020年給出的理由。彼時，他認(rèn)為地產(chǎn)龍頭能在行業(yè)沒有增長的時候還有15%左右的增速，對一個ROE（凈資產(chǎn)收益率）20%、增速15%的公司只給1倍PB（市凈率）是不合理的，幾乎就是認(rèn)為這個公司是強(qiáng)周期的，而當(dāng)時是周期頂點(diǎn)未來必然大幅下滑，那么很多高估值的核心資產(chǎn)都會受到顯著的影響。

從后視鏡來看，韓文強(qiáng)成功預(yù)判了核心資產(chǎn)的估值調(diào)整，但也低估了經(jīng)濟(jì)下行、政策收緊對地產(chǎn)行業(yè)的超預(yù)期沖擊。在2021年年報(bào)中，韓文強(qiáng)把看好地產(chǎn)的理由改成了“供給側(cè)改革”，認(rèn)為行業(yè)內(nèi)卷結(jié)束后“剩者為王”，因此繼續(xù)重倉龍頭房企。

到了今年，韓文強(qiáng)對地產(chǎn)板塊的堅(jiān)守有了更堅(jiān)定的邏輯支撐——“下注經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”。在二季報(bào)中，韓文強(qiáng)認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形態(tài)很難是V形，但如果一定要等到明確的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，往往會犯精確的錯誤，錯過最有彈性的行情。基于這樣的判斷，他把組合結(jié)構(gòu)主要集中在一線改善房地產(chǎn)開放商、功能性具備更新需求的建材龍頭，下注經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，且選擇的均是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前段的行業(yè)。

其實(shí)，韓文強(qiáng)看好地產(chǎn)的三大邏輯，基本上也是目前地產(chǎn)板塊“守望者”堅(jiān)守的理由，只是側(cè)重點(diǎn)稍有不同。

例如，陳小鷺認(rèn)為，地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會更多來自于行業(yè)格局的變化，“從中期的角度來看，我們認(rèn)為行業(yè)格局的變化具有持續(xù)性，相比于前幾輪周期，更加激進(jìn)的高杠桿型民企擴(kuò)張速度超過行業(yè)，本輪周期更多的是對硬著陸風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對，高杠桿激進(jìn)型企業(yè)的擴(kuò)張不會重現(xiàn)。相較而言，更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來一段時間獲得更好的市場空間，我們遵循資金、土地以及銷售的維度去觀測行業(yè)競爭格局的變化，繼續(xù)維持對龍頭房地產(chǎn)公司的配置。”

李申則更相信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇重啟和地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，“對房地產(chǎn)投資屬性的壓制，是本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇重啟后難以持續(xù)的重要原因。單純作為大宗可選消費(fèi)品，房地產(chǎn)行業(yè)很難在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的初期作為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎，疲弱的銷售數(shù)據(jù)可能對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更加負(fù)面的沖擊。我們看好三季度房地產(chǎn)政策進(jìn)一步加碼轉(zhuǎn)向。”

供需兩側(cè)邊際改善

終守得云開見月明

在眾多投資邏輯中，政策的調(diào)整優(yōu)化無疑是近期地產(chǎn)板塊活躍的主要因素。近日，樓市刺激政策持續(xù)釋放，地產(chǎn)板塊反復(fù)活躍，地產(chǎn)板塊的“守望者”終于守得云開見月明了嗎？

匯豐晉信宏觀及策略分析師沈超認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，房地產(chǎn)市場政策或?qū)⒏嘁罁?jù)供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，以更好滿足居民剛性和改善性住房需求為目標(biāo)，住建部的座談會也進(jìn)一步印證了這一點(diǎn)。目前，各地地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策陸續(xù)出臺，投資者對房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期有望緩解。不過，他也指出，房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的基調(diào)不會改變，在板塊上漲后，更需要精選風(fēng)險(xiǎn)較小且具備長期成長性的標(biāo)的。

地產(chǎn)ETF（159707）基金經(jīng)理蔣俊陽認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)承壓，但供需兩側(cè)均在邊際改善。首先是需求側(cè)，自2022年3月以來，多個城市開啟房地產(chǎn)需求側(cè)的寬松支持，低能級城市“四限”政策基本已應(yīng)放盡放，預(yù)計(jì)未來高能級遠(yuǎn)郊區(qū)域的限購限售將逐步落地。其次是供給側(cè)，已有多項(xiàng)措施落地，包括保交樓專項(xiàng)借款、“第二支箭”為民營房企債券發(fā)行提供增信支持、“第三支箭”支持涉房企業(yè)股權(quán)融資等。隨著央行與國家金融監(jiān)管總局發(fā)文“金融16條”延長期限，預(yù)計(jì)供給側(cè)對行業(yè)的支持將加速落地，以時間換空間，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

展望未來，蔣俊陽認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐步改善，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，以及促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展相關(guān)政策逐步顯效，房地產(chǎn)市場有望逐步走穩(wěn)。中長期看，具有央國企背景的房地產(chǎn)開發(fā)商和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營開發(fā)商，或?qū)⑾硎艽溯喰袠I(yè)供給側(cè)改革帶來的發(fā)展紅利。