經營貸違規流入樓市“花樣多”

經營貸利率和房貸利率的“價格差”是導致經營貸違規流入樓市的主要原因。

個人經營貸款利率此前通常為4%左右。而房貸利率通常為5年期貸款市場報價利率(LPR)上浮幾十到上百個基點，約為5%到6%。去年底，央行、銀保監會出臺銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度后，部分銀行房貸額度緊張，房貸利率有所上浮。

于是，個別中介機構把房貸“包裝”成經營貸，讓客戶實現低利率購房。具體形式通常為：先為客戶注冊或過戶一家公司，并偽造經營流水，讓客戶“變身”經營者。然后找墊資公司為客戶提供一筆過橋資金來全款買房。待房子過戶到購房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經營貸來償還過橋資金。

據了解，這一“灰色”產業鏈主要瞄準兩類人群——一是為了節省月供成本，將現有房貸置換為較低成本的經營貸;二是為了直接低利率購買新房。

光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，經營貸產品的設計初衷是緩解小微企業融資難題。這些資金之所以會違規流入樓市，除利率較低外，也與經營貸金額較大、辦理門檻相對不高、手續簡便等原因有關。

“這些資金違規流入房地產市場，會導致居民、企業杠桿負債率上升，容易引發局部房地產市場過熱，對樓市調控構成一定掣肘，干擾對樓市的穩定預期。”周茂華說，同時，部分中小銀行對房地產資產過度依賴，容易引發資產負債結構失衡，削弱穩健經營基礎。

銀行提高經營貸準入門檻以應對違規行為

針對這一現象，上海銀保監局1月29日發布通知，要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金。北京銀保監局1月30日也表示，將嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。

通知一出，多家銀行已拿出解決方案——提高經營性貸款準入門檻，如申請貸款的企業或個體工商戶應經營兩年以上，用于抵押的房產已過戶半年以上。同時，部分銀行還適當上調了經營貸的利率。

“經營貸利率上調能夠收窄與房地產市場利率差，有助于減少兩個市場的套利空間，對于防范經營貸違規流入房地產市場有一定幫助。”周茂華說，此外，近期市場利率有所上行，銀行負債成本上升，調升經營貸利率也屬于正常市場行為。

“去年以來，為支持新冠肺炎疫情防控和復工復產，銀行普遍下調經營性貸款利率，部分貸款利率偏低，適當上調也是回歸正常水平。”招聯金融首席研究員董希淼說。

同時，董希淼表示，經營性貸款對借款人資質、貸款用途有明確要求，提高經營貸門檻，其實是在嚴格落實貸款準入條件，有助于防范信貸資金違規流入樓市、股市。

各環節落實主體責任避免“誤傷”小微企業

提高準入門檻、調升利率雖然是避免資金違規流入樓市的有效之舉，但也有人認為，這一措施可能“誤傷”一些真正需要申請經營性貸款的小微企業和個體工商戶，給其帶來財務成本壓力。

一位銀行業工作人員告訴記者，銀行會對貸款投向有所監控，但貸款資金放出后一旦被多次轉手，監控難度會大大增加，就可能出現“漏網之魚”。

“個人消費貸、經營貸資金的具體流向和用途追蹤難度大、成本高，反映出這些產品在服務實體經濟過程中仍存在改進和創新空間。”周茂華說，這就需要平衡好銀行經營、便利小微企業和防范潛在風險，對經營貸產品的額度、利率等進行動態調整。

董希淼建議，銀行在嚴格準入門檻、加強貸款管理的同時，可將經營性貸款發放時限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對30萬元以上的貸款應更嚴格執行受托支付規定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對象，減少被挪用的風險。

此外，專家認為，監管層和金融機構要形成合力，從經營貸的貸前審批到貸后管理各環節落實主體責任，提高違規成本，并引導金融機構改善內部考核機制，讓經營貸回歸產品設計初衷。在保證“房住不炒”的定位下，積極扶持小微企業健康發展。