回港上市后不到一個月時間，貝殼交出首份財報“成績單”。5月31日，貝殼發布2022年第一季度未經審計財務業績，并于晚間線上召開一季度業績會。在面對行業前所未有的困境時，貝殼平臺上的門店、經紀人數量，也隨著市場下行有所流失。如何應對寒冬?貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東在會上直言，下一階段鏈家要以提升效應為目的，力推“大店模式”，優化部分虧損門店，鏈家繼續“縮小”，相應人員效能也會得到提升。換句話說，貝殼的線下門店“縮編”仍要繼續。

營收同比下降39.4%

房企接連暴雷，疫情都影響著貝殼。

財報顯示，貝殼一季度成交額(GTV)為5860億元(人民幣，下同)，同比下降45.2%;營業收入為125億元，同比下降39.4%。

營業收入下降，也是源于貝殼一季度的存量房及新房業務大幅下滑。其中，存量房總交易額為3741億元，同比下降44.5%;新房總交易額為1927億元，同比下降43.9%。受此影響，貝殼的存量房業務凈收入跌至62億元，新房業務凈收入跌至59億元。

2022年一季度，貝殼毛利為22億元，而2021年同期為48億元;毛利率為17.7%，2021年同期為23.3%。貝殼方面解釋稱，毛利率下降主要由于鏈家經紀人的固定薪酬成本占收入比例相對較高，導致存量房交易的貢獻利潤率較低。此外，相較2021年同期，2022年第一季度的凈收入下降，致使門店成本占凈收入的比例相對較高。

受業務規模縮水影響，一季度貝殼的營業成本總額由2021年同期的159億元，下降35%至103億元。其中，外部分傭42億元，內部傭金及薪酬47億元，不過門店成本同比增加4.5%至9億元，主要由于2022年一季度新增的簽約服務中心的租金增長及攤銷的鏈家門店裝修費用較2021年同期有所增加。

“毫無疑問，我們在今年面臨著多重考驗。”彭永東如是說道。

線下門店繼續“縮編”

財務指標之外，貝殼平臺上的門店、經紀人數量，也隨著市場下行有所流失。截至2022年3月31日，貝殼平臺門店數量45777家，較上年減少6%;活躍門店數量42994家，較上年減少4.3%;經紀人數量427379名，較上年減少19.1%，活躍經紀人數量為381799名。

此外，貝殼移動月活躍用戶數量平均為3970萬名，而2021年同期為4850萬名。

彭永東表示，2022年第一季度，貝殼總交易額同比下降45%至人民幣5860億元，反映行業面臨重重挑戰。在這樣的環境下，貝殼進一步完善門店和經紀人管理，同時利用科技手段優化運營，在新房領域平衡規模增長與風險管理，二手房交易服務業務則以“效益優先”為大。

彭永東所言的“效益優先”，也是在貝殼線下門店繼續“縮編”的前提下進行的。彭永東在會上直言，下一階段鏈家要以提升效應為目的，力推“大店模式”，優化部分虧損門店，鏈家繼續“縮小”，相應人員效能也會得到提升。“二季度貝殼的線下門店，還會繼續減少。”

曾經的輝煌一去不復返，地主家也沒有余糧了。互聯網大廠都在裁員，貝殼的“縮編”似乎也并不突兀。

在地產分析師嚴躍進看來，貝殼繼續“縮編”，一方面是為了應對行業寒冬，另一方面也是轉移聚焦點，發力家裝家居業務這一新趨勢。隨著房地產市場下行，貝殼單一模式壓力巨大，急需開辟業務增長新賽道。

2022年也是貝殼所提的“一體兩翼”戰略的開局之年：一體即房產經紀事業群，兩翼即整裝大家居事業群與惠居事業群。今年4月，貝殼完成對圣都家裝的收購。據徐濤透露，圣都家裝目前進展順利，相關業務開展也達到預期，今年5月起，圣都將并入貝殼財務報表。

國央企集中度提升對貝殼影響中性

受疫情影響，今年一季度市場態勢仍較為分化，面對不利市況，貝殼進行了一系列管理動作優化，同時以介紹形式于香港聯合交易所主板雙重主要上市。但毫無疑問，當下貝殼的發展仍主要依賴于地產行業的整體走勢。

對于市場判斷，彭永東在會上表示，目前二手房觸底反彈，已有回升勢頭;新房市場受限于“負向循環”影響，仍表現低迷。面對市場進入調整期，貝殼下一階段要增加快傭類項目收入，加大與國央企等優質開發商的合作。

事實上，針對國央企集中度提升問題，市場擔憂貝殼會因此減少中介費率收入。徐濤給出的回應是“影響是中性的”。其表示，國央企集中度提升對于貝殼只有兩方面影響，費率的高與低、壞賬的多與少。國央企相較于民企，在費率方面確定要低20%左右，但費率低的同時，壞賬風險也低，相關提升對貝殼的影響是中性的。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤進一步指出，未來房企對于渠道的依賴是確定的，國央企和民企開渠率基本趨同。“決定渠道費率高低是房客的分離度，隨著城市不斷向外延伸，開發商項目缺少與終端購房者的連接，這更加體現中介渠道價值。”