21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

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時間猶如白駒過隙，2023年上半年正悄然滑過，各地土拍也正緊鑼密鼓進行著，長三角地區尤其熱鬧。

隨著各地首輪土拍完結，近期全國多個熱點城市如寧波、蘇州完成了二次土拍。上一周（5.22-5.26），包括杭州、無錫、合肥和青島4個城市在內共出讓20幅地塊，總出讓金額232.4億元。

長三角地區的熱點城市合肥、南京已完成三批次土拍，杭州甚至已結束年內第四次土拍，6月9日將舉行第五次，且第六批次地塊信息也已公布，擬于6月30日出讓。

相比之下，華南的廣州、深圳、中山、東莞，西南的成都等熱點城市只完成了首輪土拍，還在醞釀第二輪土拍。佛山在五一小長假之后掛出5幅商住地，擬于5-6月出讓。

結合房企資金周轉、土拍給出的利潤空間等緯度來看，今年以來長三角地區多個城市的小批量、高頻次的土地出讓，維持了一定的市場熱度。一改去年集中供地的大批量需要高資金周轉的窘境，提升了房企參拍積極性。

杭州第六次土拍總起價119.5億元，沿用“限房價、限地價+搖號”的出讓方式，上限溢價率12%。而上海也在第二輪土拍前醞釀更改“游戲規則”。此前在房管局與房企的常規交流會議中，傳出有房企提議土拍搖號。截至發稿，相關部門并未有正面回應。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認為，熱點城市土拍“小步快跑”呈現兩大特點：單個批次供地量較去年大幅下降，地塊少了，有助于降低地塊流拍概率，提高競拍的激烈程度；在供地策略上，不少城市推行“肥瘦相間”的策略，也就是每個批次都要放幾個優質地塊，維持土地市場的熱度。

從公開數據不難看出，各地積極推地，維持土拍市場熱度，背后是年內土地出讓金在下跌。財政部最新數據顯示，2023年4月地方政府土地出讓金收入3033億元，1-4月累計已達約1.18萬億元，相比去年同期下降了21.7%。這已經是土地出讓金收入自2022年初以來連續第16個月下降。

與此同時，土地出讓金在地方財政中的占比也呈現下降趨勢。2023年1-4月，土地出讓金收入在地方政府性基金預算收入中的占比已降至88%；在整個地方財政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。

以浙江為例，據第三方機構統計，浙江省前5月共成交經營性用地（不含工業倉儲，下同）654宗，總出讓金額1780.7億元，同比去年（2332.4億元）減少551.7億元，減幅23.7%。

與此同時，據國家統計局最新數據顯示，1-4月，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%；1-4月，房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%。

不過，土地出讓金下降幅度在收窄，4月同比僅下跌0.7%。房企客戶定金及預收款15925億元，同比增長4.0%；個人按揭貸款8222億元，同比增長2.5%。

這一轉變與各地土拍出讓模式的調整有一定關聯度。比如，杭州今年集中供地主打小數量、高頻次的“小步快跑”模式。在大部分城市還在進行而三輪土拍時，杭州已經官宣了第六次土拍的12幅地塊。

此前的5月23日，杭州第四次土拍推出了9幅涉宅用地，結果有6幅地塊封頂待搖號（封頂率66.7%），總成交金額138.1億元，平均溢價率9.4%。

據統計，杭州1-5月份出讓了49幅涉宅地，平均溢價率達到9.5%，封頂占比63.3%。相比去年，平均溢價率5.9%、封頂占比35.6%。

土拍熱度的維持與提升，在長三角其他城市也有突出表現。據第三方機構統計數據，近幾周浙江全省成交地塊建筑面積下降，但出讓金額大度增加。

5月23日，無錫二批次土拍，5幅地塊全部成交，吸金32.6億；5月25日，合肥地三次土拍，4宗宅地有3幅封頂進入競品質階段，總成交金額55.6億元。

5月25日，蘇州宣布將于6月25日舉行第三輪土拍，一共12幅地塊，比二批次新增3幅，總起價高出25.7億，增幅28.7%。

面對同區域其他“小兄弟”的努力，上海也不甘示弱。近日，上海土地市場網披露了第二批住宅用地擬出讓地塊詳細清單，25幅地塊總面積118.9公頃，將與7月分兩批次完成出讓。

通過與多家房企投拓人員的交流，記者發現房企更傾向于搖號，他們認為允許共同參拍、后期合作等方式較為靈活，反觀上海“門檻有點高”，房企A和房企B分別獨自參拍同一宗地，不允許一家拿地后找另一家合作。

上海中原市場分析師盧文曦認為，上海土拍市場、房地產銷售市場發展至今，已算是技術含量與公平公正性都有兼顧的，但在維持市場活力前提下，地方政府為了極大提升房企對于優質地塊的參與度，有時候也不得不依據現實情況作出調整。

從近期各地頻次提升的小規模土拍結果來看，房企參與積極性的提升不言而喻。在5月25日合肥第三次土拍當中，3幅宅地吸引了近30家房企報名參拍，其中招商、華潤、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰各意向3幅地塊；龍湖、聯發、安徽建工、中煤等各意向2幅地塊。

宋紅衛指出，從房企的角度來看，呈現兩個特征：第一，隨著金融十六條以及三支箭政策的推進，房企融資環境明顯改善；目前已進入調控深水區，加速行業出清，大面積爆雷的情況不會出現，增加了房企拿地的可能性。第二，房企拿地戰略向一二線城市回歸，比如北京，上海，深圳，杭州等熱點城市，原來碧桂園等房企主要戰場在三四線城市，今年回歸上海、杭州等城市戰略方向明顯。不過，他也指出三四線城市土地不太好賣。

值得一提的是，雖然土地出讓金的規模同比仍然在下降，但今年4月份單月相比去年同期僅下跌了0.7%，這是自2022年以來同比下降最少的一次。從各地土地出讓頻次來看，單月土地出讓金收入已經越來越高。

此外，21世紀經濟報道記者觀察發現，房企在這半年來的土拍中，首先對于人口凈流入、一線城市周邊的二線城市土拍熱度明顯上漲，且推助了地塊溢價率的提升。

以蘇州二次土拍為例，此次有一幅太湖新城的地塊，由中建三局、江濱湖投資聯合競得，樓面價17681元/平方米，溢價率1.03%。據了解，太湖新城已有較長時間沒有賣地舉動，此次出讓比去年二批次土拍中，吳江城建獲取的一幅地塊地塊（樓面價14880元/平方米），地價漲幅18.8%。

蘇州二次土拍成交熱度整體走高，平均溢價率9.1%，創該市集中供地以來新高，較今年一批次出讓時的7.5%，上漲1.6個百分點。除鄉鎮2幅地塊底價成交外，其余地塊均有溢價，溢價地塊占比從一批次的45%上升到本次的78%。

央國企、地方國資是拿地主力。5月30日，蘇州二批次土拍收官，9幅地塊共吸金97.7億元，平均溢價率9.1%。其中華發、華潤均有所斬獲。保利發展在5月22日蘇州昆山一場土拍中，以30.7億拿下兩幅地塊。

5月29日寧波二批次土拍熱度也很高，溢價率超過8%，出讓的8幅宅地中有4幅為地方國資所拿。5月31日，青島土拍中，市北區閆家山地塊經過8家房企激烈競拍觸發熔斷價格11638元/平方米，轉入線下競品質環節，最終由青島市國資下屬企業海信集團獲取，該公司在前一日剛拿下嶗山一幅地塊。

民企也開始入場。5月22日，臺州椒江區出讓一幅地塊，經過39輪競價，由臺州雅信置業有限公司以總價2.36億元競得，成交樓面價6054元/平方米，溢價率28.26%。

浙江民營經濟發達，民企基數也相對較大，土拍中民企的回歸也是最明顯的。杭州第四輪土拍中，本土企業拿了6幅地塊，總金額101億元，占比達到73.2%。

其次，出于財務選擇，房企的逐利性在土拍趨勢中也一目了然。5月29日，寧波第三輪土拍中出讓的江北天鑫未來社區地塊所屬區位和周邊配套相對一般，但封頂地價下預期銷售利潤率仍有13%。據當地業內人士分析，市場預期一般的情況下，操盤手如果適當考慮延遲銷售周期，仍可保證一定利潤空間。

仍然以蘇州為例，隨著蘇州備案限價持續放開，房地差提升，蘇州房企的拿地利潤率在長三角主要城市中處于中高水平。根據測算，二批次地塊整體利潤率達7.4%，其中核心地塊利潤率在6-8%。6月1日，蘇州住房公積金新政明確，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續公積金貸款額度。此前蘇州剛剛宣布符合條件的購房者可申請辦理商轉公業務。

從蘇州核心區項目新開盤的搖號中簽率出現下降趨勢可見，蘇州的改善購買力充足。近期建發地產位于蘇州園區湖東板塊的項目開盤，近60%房源總價超千萬。在周邊已有紅盤扎堆開盤情況下，建發項目仍吸引2595組客戶認籌，中簽率僅7.32%。

如宋紅衛所言，隨著今年初銷售端回籠資金以及融資政策的優化，更多房企資金相較充裕。同時，土拍頻次提高數量減少，令房企在短時間內需要籌集的參拍資金規模有所下調，參拍門檻相對較低。