近期，央行方面兩次發出有關存量房貸調整的表態，引發市場廣泛關注。

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8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，這是在央行貨幣政策司司長鄒瀾于7月14日提及的“支持和鼓勵”表述上的進一步明確，為市場一直討論的存量房貸到底“降不降”釋放了清晰的政策導向。

在趨勢明確下，未來如何在操作層面最終落實，更成為各家商業銀行正在思考的問題。券商中國記者采訪多家銀行人士及機構分析師獲悉，目前市場觀點較為共識，即預計存量個人住房貸款利率下調實際落地過程不會一蹴而就，落地模式有待探索，并充滿差異性。

同時，政策層面接下來是否會出臺相應的結構性工具，來幫助商業銀行平衡息差，亦是市場關注的一個焦點。而各家銀行落地實施過程中，如何避免出現大小行“貸款搬家”等問題，也成為不得不考慮的問題。

存量房貸調整趨勢明朗

“確實這兩周有不少客戶打聽存量房貸利率下調或房貸置換的事情，但是我們一直沒有收到總行相關通知。”上海地區一家股份行客戶經理告訴券商中國記者，這些客戶在觀望是否真的有政策落地，考慮是提前還房貸，還是變更房貸合同。

對存量房貸利率下調或房貸置換，市場的呼聲在近一年愈加升高，這也與房貸提前“還貸潮”有關，還貸潮現象始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。

今年年初，“等待時間長”“還房貸比貸款都難”成為不少提前還貸者的感嘆。同步而起的是，銀行對資產負債管理的壓力徒增。從銀行角度看，原本銀行十分看重的優質中長期貸款，正在面臨著提前到期。也在這時，對存量房貸的調整呼聲，隨之增大。

多數市場觀點認為，企業貸款和住房貸款利率“倒掛”，提前還貸風潮下，存在經營貸違規流入房地產市場的風險。此外，與提前還貸行為相比，降低存量房貸利率能在一定程度緩解銀行的息差壓力，減緩貸款流失和商業銀行資產負債表收縮的速度。

7月14日，在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

從“支持和鼓勵”到“指導”，至此，政策給予了方向上的明確定調。

有資深銀行業分析師告訴券商中國記者，“依法”的提法意味著對利用經營貸消費貸違規置換按揭的行為將嚴打；“有序”意味著不會有統一政策，各家銀行降存量房貸利率的節奏各自把握。

有銀行呼吁不要“同業挖角”

存量貸款利率下調的落地模式，仍需要探索。實際上，早在2009年，存量房貸利率的調整就出現過。

在當時房地產調控背景下，央行于2008年10月宣布將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，不過，該優惠舉措主要針對于新增客戶。同時，央行在答記者問中提到金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

此后，商業銀行在2009年初，開始推出新的存量房貸利率優惠政策。據悉，當時不少存量貸款客戶便通過轉按揭的方式再度成為“新增客戶”，以享受七折利率優惠。

信達證券對8家上市股份銀行個人貸款利率的回歸統計數據顯示，這些銀行存量個人住房貸款利率在2009年降幅達到了237bp（基點）。考慮房貸利率下限從八五折調整到七折，在當時的基準利率下相當于可以調降89bp，這意味著當時可能超過50%的存量住房按揭貸款實現了重新定價。

但這也造成了當時跨行“轉按揭”爭奪存量客戶的現象較為突出。

對于此輪房貸利率的調整，東吳證券李勇團隊認為，如果此次大行依靠較低的存款成本，下調存量房貸利率，則小行的優質住房貸款存在流失的風險；反之，如果小行因為凈息差優勢而下調存量房貸利率，大行跟隨下調將令凈息差承壓，均會出現因“貸款搬家”而引發的問題。

鑒于政策一旦實施，存在潛在的“貸款搬家”風險，東吳證券李勇團隊認為，政策轉為強制性的可能性較低。

“我們的呼吁是別放開跨行‘轉按揭’，這樣會加劇同業挖墻腳?！币幻笮凸煞菪匈Y負部人士對券商中國記者直言。他的初步樂觀分析是，央行的措辭沒有再提“置換”，這意味著大概率轉按揭這個誘發銀行之間競爭的工具不會重啟。

“當前的經濟環境與2009年存在較大的差異，房貸規模增速相對于2009年已明顯放緩，房貸占信貸存量的比重更大，存量房貸利率對于銀行凈息差的影響可能更大。”在當前因城施策的思路下，信達證券研報認為房貸利率的差異化特征更加明顯，房貸加權平均利率相對于LPR的偏離明顯低于2009年，較難出現類似于2009年那樣在滿足特定條件的情況下，統一將存量貸款利率降至七折的情況。同時，本輪存量房貸利率調整涉及的范圍可能明顯低于2009年，銀行根據客戶綜合資質進行調整的空間也將更大。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，按照此前央行及其官員的表態，未來存量房貸利率的調整方式可能還是需要遵守市場化的基本原則展開，鼓勵個人房貸擁有者與商業銀行進行商議，逐步引導降低存量房貸利率下降。商業銀行可能自主調整個人按揭房貸的“加點”利率，基準利率仍將參考LPR基準利率的走勢。各地商業銀行還可能通過充分運用公積金貸款賬戶余額，將部分存量商業抵押貸款置換為公積金貸款，即通過更低的個人住房公積金貸款利率置換存量個人住房商業抵押貸款利率，起到推動存量房貸利率下降的作用。

如何平衡息差？

降低房貸利率給商業銀行的直接打擊是壓縮其利潤空間。德邦證券測算，在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設基礎上，當前存量房貸年利息在2萬億元以上，假設存量房貸利率的調整目標點是5年LPR（基準）+10bp（加點），即4.30%，存量房貸利率調整可能每年降低房貸利息超4000億元。

市場較為期待的是，政策層面或許可以出臺結構性貨幣政策工具、存款利率下調、定向降準等利好，以幫助商業銀行降低負債成本。

“房貸不良率較低，屬于銀行的優質資產，優質資產利率較高本身不符合市場規律。對銀行來說，面對凈息差不斷收窄，目前處于低水平，降低房貸利率可能進一步壓降銀行利潤?！编]儲銀行研究員婁飛鵬認為，面對存量房貸利率調整可能對商業銀行經營帶來的影響，需要在央行指導的同時探索研究出臺結構性政策工具對商業銀行提供支持。

此外，一名機構首席研究員告訴券商中國記者，央行可能會窗口指導銀行降低某些利率偏高的按揭，主要是2021年前后投放的（而不是降所有存量按揭），但目前很難猜測下降的范圍。

除了政策層面的幫助，各家銀行具體如何應對存量貸款利率下調的壓力？對此，多家銀行提及，會在存量房貸利率調整的過程中，與客戶約定一段時期內不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規模穩定，以減緩存量房貸利率調整對息差的影響。

華東一位城商行業務人士告訴券商中國記者，提高其他行業或貸款產品的利息，以填補住房貸款利率下降帶來的損失，也是銀行內部可采取的“平衡術”。

董希淼對此表示，商業銀行可從負債資產兩端發力，并提高中間收入對營收的貢獻。具體看，一是進一步降低存款利率，優化負債結構，從負債端壓降成本；二是加大信貸投放，在風險可控的前提下提升高益資產占比，進而提高資產端收益；三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，增加多元化盈利來源。

前述資深分析師的預測比較樂觀，認為對銀行息差影響不超過5bp。他的理由是：提前還款大幅緩解能對沖負面影響，另外存款端繼續降息變得更加可期。同時，存量按揭利率若真下探，意味LPR就更難下降。幾相抵消，對銀行實際息差影響遠小于5bp。

在婁飛鵬看來，房貸不是銀行貸款的全部，更不是銀行資產的全部，降低房貸利率對銀行利潤的影響不能忽視但也有限。進而言之，降低房貸利率，能夠切實刺激居民擴大消費和內需，推動經濟恢復向好，也有助于銀行擴大利潤來源。

（文章來源：券商中國）