股價(jià)大跌、銷售疲軟、債務(wù)違約……房企優(yōu)等生龍光集團(tuán)走進(jìn)寒冬。
日前，龍光集團(tuán)(03380.HK)在港交所公告稱，上半年?duì)I收126.3億元，同比下降64%;凈虧損7.11億元，上年同期收益65.0億元。
值得注意的是，這是龍光集團(tuán)自2013年在港交所上市以來(lái)9年首次虧損。
業(yè)績(jī)虧損，銷售也不理想。今年1—7月，龍光集團(tuán)累計(jì)合約銷售額約330.7億元，同比2021年同期的836.5億元下降60.47%。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，龍光集團(tuán)前幾年因高溢價(jià)拿地和高周轉(zhuǎn)模式規(guī)模得到迅速的擴(kuò)張，2020年晉升為千億房企。伴隨著地價(jià)、建安成本的上漲，新房?jī)r(jià)格的嚴(yán)格限制，高價(jià)地塊能夠帶來(lái)的回報(bào)已不如從前，甚至致公司陷入流動(dòng)性危機(jī)。
根據(jù)2021財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍光集團(tuán)的總負(fù)債高達(dá)2181.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.3%，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為1551.26億元，其中短期借款為204.11億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為492.72億元，合計(jì)696.83億元，實(shí)際現(xiàn)金及銀行結(jié)余382.36億元，資金缺口達(dá)314.47億元。
二級(jí)市場(chǎng)上，龍光集團(tuán)自今年5月12日暫停股份買賣至今已停牌三個(gè)多月。8月24日復(fù)牌后股價(jià)腰折，盤中最大跌幅接近50%。截至9月5日收盤，龍光集團(tuán)股價(jià)跌至0.67港元/股。
上市9年首虧銷售跌6成
龍光集團(tuán)此前一直是民營(yíng)房企優(yōu)等生，早年踩中樓市上漲的趨勢(shì)，外加高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略，規(guī)模飛速擴(kuò)張。
即便行業(yè)進(jìn)入下行周期的2021年，龍光全年仍實(shí)現(xiàn)合約銷售額約人民幣1402億元，同比增長(zhǎng)16.2%，“三道紅線”均為綠檔。
不過(guò)，今年好的趨勢(shì)戛然而止。“2021年四季度就感受到行業(yè)面臨的壓力，沒(méi)想到，流動(dòng)性的收縮這么快會(huì)落到自己頭上。”龍光集團(tuán)前行政總裁賴卓斌曾坦言。
8月31日，龍光集團(tuán)在港交所公告稱，上半年?duì)I收126.3億元，同比下降64%;凈虧損7.11億元，上年同期收益65.0億元;合約銷售額為303.4億元。
值得注意的是，這是龍光集團(tuán)自2013年在港交所上市以來(lái)首次虧損。
對(duì)于虧損的原因，龍光集團(tuán)在此前發(fā)布盈利警告時(shí)表示，新冠疫情影響工程進(jìn)度，年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量下跌，確認(rèn)收入減少;房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑;另外，部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下跌。
2022年上半年，龍光累計(jì)合約銷售額約人民幣303.4億元，同比下降58.8%，合約銷售面積約190.7萬(wàn)平方米，平均每平米單價(jià)為1.59萬(wàn)元，比年初的1.76萬(wàn)元，降了約1700元。今年1—7月，龍光集團(tuán)累計(jì)合約銷售額約330.7億元，同比2021年同期的836.5億元下降60.47%。
高溢價(jià)拿地?cái)U(kuò)張陷流動(dòng)性危機(jī)
發(fā)家于廣東汕頭的龍光集團(tuán)，曾依靠粵港澳大灣區(qū)城市紅利，以“高周轉(zhuǎn)”模式，大舉擴(kuò)張。
2012年到2020年的8年時(shí)間，龍光集團(tuán)的銷售額從百億上升至千億。2020年，龍光全年實(shí)現(xiàn)銷售額1422.2億元，位列全國(guó)第21位。
規(guī)模的擴(kuò)張得益于在土地上的高歌猛進(jìn)，作為行業(yè)中知名的“地王收割機(jī)”，龍光集團(tuán)一般都以超出市面價(jià)頗高的價(jià)格來(lái)拿地。
2004年拿下佛山天湖酈都、2006年拿下南寧普羅旺斯，均是當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)的地王。
直到去年，龍光集團(tuán)還在逆市大手筆拿地，在2021年5月深圳首輪集中供地中豪擲80億元，拿下南山區(qū)西麗街道和光明鳳凰街道地塊。
高周轉(zhuǎn)模式是一把雙刃劍，伴隨著地價(jià)、建安成本的上漲，新房?jī)r(jià)格的嚴(yán)格限制，高價(jià)地塊能夠帶來(lái)的回報(bào)已不如從前，甚至致公司陷入流動(dòng)性危機(jī)。
今年1月開(kāi)始，市場(chǎng)便有消息稱，龍光集團(tuán)存在未披露的美元私募債，規(guī)模約20億美元到30億美元不等。
隨后不久，2月24日，龍光發(fā)行的多筆美元債出現(xiàn)暴跌，價(jià)格跌至60美分內(nèi)，多筆國(guó)內(nèi)信用債觸發(fā)臨停。股價(jià)方面，僅2月24日、25日兩天，龍光集團(tuán)市值一度跌去31%。惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后下調(diào)公司評(píng)級(jí)。
此后，龍光集團(tuán)的股價(jià)和多筆債券陸續(xù)出現(xiàn)大幅下跌，股票宣布停牌，債券一度因?yàn)楫惓２▌?dòng)被暫停交易，多筆債券尋求展期。
8月初，龍光集團(tuán)一口氣暫停支付5筆美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，涉及本金約16億美元，直接官宣違約。
從整體債務(wù)來(lái)看，2015年，龍光集團(tuán)的負(fù)債總額為393.11億，截至2021年底，公司負(fù)債總額2181.33億元，負(fù)債規(guī)模翻了接近6倍。實(shí)際現(xiàn)金及銀行結(jié)余382.36億元，難以覆蓋短期借款204.11億元及應(yīng)付賬款及票據(jù)492.72億元。
在3月的懇談會(huì)上，龍光集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，目前公司的預(yù)售監(jiān)管和銀行貸款監(jiān)管資金超180億元，還有120億元已出售未回籠資金，銀行端超過(guò)100億元已審批貸款無(wú)法正常發(fā)放。
為緩解流動(dòng)性壓力，公司表示，將在今年內(nèi)爭(zhēng)取完成120億元資產(chǎn)盤活。今年3月，公司將汕頭東海岸新城新津片區(qū)一個(gè)新建住宅項(xiàng)目全部股權(quán)及股東貸款，轉(zhuǎn)讓給中海旗下的中海宏洋，對(duì)價(jià)10.24億元;還將貴梧高速40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新世界發(fā)展，對(duì)價(jià)26.5億元。
不過(guò)，穆迪認(rèn)為龍光集團(tuán)在2022年底前有大量即將到期或可回售的債券，其中在岸(含可回售)債券98億元人民幣，離岸債券3億美元。穆迪估計(jì)，盡管該公司計(jì)劃通過(guò)資產(chǎn)處置來(lái)償還債務(wù)，但考慮到其債務(wù)到期規(guī)模相當(dāng)大，該公司仍將面臨流動(dòng)性缺口。
