“您好，

(資料圖片僅供參考)

現在可以幫您把房貸利率降到3%，

500萬貸款10年可省百萬利息，

請問需要嗎？”

今年以來，

相信有不少人都接到過這樣的營銷電話，

他們有的自稱是銀行經理，

有的自稱是助貸中心工作人員，

聲稱可以把利率調整前的

較高利率轉換成低利率，

客戶輕輕松松就能省下大筆利息。

真有這種好事嗎？

特別是對于部分前些年簽約的購房者，

接到這種電話難免有些動心，

甚至心存疑惑。

記者了解到，

打電話的人其實就是資金中介，

他們電話里說的“低利率貸款”就是經營貸。

武漢市民收到中介推銷經營貸的電話和短信

顧名思義，經營貸款是指以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，貸款資金只能用于其企業或個體戶的經營需要，是明令禁止流入樓市的。而資金中介通過不法手段，將房貸客戶包裝成企業經營貸客戶，通過在銀行申請利率較低的經營貸，來置換利率較高的存量住房貸款，從而賺取手續費、過橋費、中介費、維護成本等各種不法收入，甚至有可能讓客戶承受法律風險。

貸款置換“手續費”嚇人

存量房貸要想轉換成經營貸，首先要成為一名個體工商戶或者公司法定代表人。記者暗訪了多位資金中介獲悉，目前貸款資料包裝費用在1萬元左右，同時在今后的貸款期限內，每年維持空殼公司的費用在1000元左右。

一般來說，這些中介會按照貸款金額的1%-3%收取服務費。此外，在辦理經營貸時，需要提前將存量房貸結清，再將解押后的房產作為經營貸的抵押物，在這個過程中，中介會提供過橋資金，收費標準從每天萬分之六到千分之三不等，即100萬元每天需要600到3000元，按照整個流程半個月推算，200萬房貸過橋資金的平均成本大約為5.4萬元。并且，部分經營貸產品要求3至5年歸還一次本金，此時客戶可能又要找中介花費一筆過橋費用。

以貸款金額200萬元、貸款時間10年，兩次過橋費用計算，資料包裝1萬元+維護成本1萬元+中介費4萬元+過橋費用10.8萬元=16.8萬元。粗略估算，辦理經營貸的成本就接近17萬元。

那么付出了這么多成本，每個月的負擔真的減輕了嗎？

記者按照房貸金額200萬元、利率5.6%、等額本息25年計算，每月月供1.24萬元。

根據中介介紹，目前做得較多的是利率3.7%，期限10年，先息后本，10年后一次性還本的產品。以此計算，同樣借款200萬元，每月月供6166元。看似每月可以節省6234元，實際上忽略了10年后一次性歸還本金200萬元帶來的壓力。如果要想在10年后還清貸款，現在平均每月需積攢1.6萬元，加上月供6166元，實際每月負擔為2.2萬元。

面臨貸款收回風險或影響征信

當記者詢問經營貸置換房貸是否有風險時，多位資金中介信誓旦旦地保證：“沒有任何風險。”那么事實真的如此嗎？

記者走訪了多家銀行，客戶經理均反對客戶辦理經營貸置換房貸，原因是“風險極大”。

某國有銀行客戶經理介紹，該行會定期對經營類貸款進行數據篩查，系統會對資金流向不明確的貸款進行風險提示，銀行客戶經理在貸后管理過程中，客戶若不能提供相關證明材料，則會面臨貸款收回的風險。

“這種經營類貸款期限一般只有3-5年，比房貸的期限短很多。通常來講，銀行為了檢驗客戶的財務能力，會在貸款到期后要求客戶一次性還完本金，再根據借款人當時的綜合條件辦理續貸，現在誰都不能保證屆時可以續貸成功，更不能保證續貸時的利率與原來一樣。”另一家國有銀行某支行客戶經理說。

武漢市民謝女士反映，今年初曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請了200萬元經營貸置換房貸。7月末，她突然收到銀行通知，根據前期簽訂貸款合同內的條款要求，如果貸款資金違規使用，則需要在一定期限內將違規貸款還清，否則金融機構有權要求謝女士支付罰息，還可能列入失信人員名單。謝女士一時賣不掉手里的房子，又沒有那么多余錢，情急之下只能借錢還貸，最后不得不將二手房降價賣出。

存量房貸置換經營貸涉嫌違法

湖北大諾律師事務所律師陳進伍在接受記者采訪時介紹，不明事理的購房者，如果經受不住資金中介的誘惑，而將名下存量房貸轉換成經營貸，是會面臨法律風險的。

就政策層面而言，我國是禁止經營貸流入房地產領域的。2021年3月，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(簡稱《通知》)。

《通知》規定，銀行業金融機構不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。此外，《通知》還明確，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

值得一提的是，從法律層面講，根據《刑法》第一百七十五條之一，“騙取貸款、票據承兌、金融票證罪”，以欺騙手段取得銀行或其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金；給銀行或者其他金融機構造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。因此，借款人除將面臨前述的經濟風險外，還將可能承擔嚴重的刑事法律責任后果。

▍來源：極目新聞

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