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建業地產上市首年業績雙增領跑河南房地產市場

2021-08-23 11:03:37來源：長江商報

分拆中原建業(09982.HK)上市后，建業地產(00832.HK)業績穩步增長，增幅繼續領跑河南房地產行業。

8月18日，“河南王”建業地產股份有限公司(簡稱“建業地產”)發布上半年財報顯示，其上半年營收203.57億元，同比上升56.4%;期內溢利為10.25億元，同比上升30.4%;權益持有人應占溢利為7.29億元，同比上升0.3%。

“手中有糧，心中不慌”。截至2021年6月30日，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米，同比增長6.8%;未來預計總可售貨值超2000億。

2021年下半年，建業將以“由縣到省、由近及遠”為原則，充分發揮合作方資源、管理半徑優勢，儲備省外意向項目。

同時，建業地產資金鏈運行情況保持穩定，隨著有息負債持續降低，長短債結構不斷優化，建業地產有望至2023年實現三道紅線全面“返綠”。

業績穩增，領跑河南房地產市場

今年5月，建業地產董事局主席胡葆森，將建業地產旗下的代建板塊中原建業分拆上市，成為建業系第四個上市平臺。

2021年上半年，建業地產在經營上持續突破，保持了穩步增長。其中銷售金額達到310.5億元，復合增長達6.0%，同比增長3.5%;銷售面積405.2萬平方米，復合增長2.9%，同比增長9.9%，成為河南區域房地產市場內銷售金額與銷售面積的“雙料冠軍”。按合同銷售金額計算，建業地產2021年上半年在河南省市場占有率為7.3%。

作為一家綜合性房地產開發企業，建業地產收入結構多元化。物業銷售是最主要的收入來源，為194.18億元，同比增加57%;物業租賃收入為0.92億元，同比增59.6%;酒店經營收入為1.66億元，同比增79%;另有一部分收入來自輕資產項目的營運管理服務(分拆中原建業之前)，共計收入5.66億元。

隨著旅游市場的回暖，建業地產的文旅酒店業務收入也得以大幅提升。建業華誼兄弟電影小鎮項目于2021年上半年的游客量與營業額同比去年大幅提升，并贏得良好的市場口碑，實現經濟效益與品牌效益雙豐收。截至2021年6月30日，接待游客116萬人次，營業收入近1.24億元。

從行業來看，建業地產2021年上半年業績亦躋身行業前列。在觀點指數研究院發布的《2021中國房地產卓越100榜》中，建業地產位列第41位。

不過，從盈利能力指標來看，上半年建業地產的毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%下跌5.8個百分點;整體物業銷售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%;凈利潤率為5.0%，較2020年同期的6.0%，下跌了1.0個百分點。

對于毛利率的下滑，建業地產方面指出，一是由于部分城市采用銷售去庫存策略刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間;二是去年疫情期間打折銷售物業項目陸續在本期交付結轉。

深耕河南，加速省外土儲外擴

在全國擴張策略中，胡葆森以河南省會鄭州為圓心劃出了半徑500公里的覆蓋范圍，稱之為“大中原區”，即“距離鄭州約500公里的廣闊區域，覆蓋河南、湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等8個省份”。

在“擴大根據地，服務大中原”思想指引下，上半年，建業地產通過招拍掛和股權合作等多種方式獲取土地約236.7萬平方米，新增儲備建筑面積約663.3萬平方米。

從發布的年中業績看，建業的大中原戰略已有所成效。數據顯示，今年上半年，中原建業已在116個市縣開展業務，其中包括河南省的99個市縣和新疆、海南、陜西、山西、安徽、河北6省和自治區的17個市縣。

隨著河南省省內競爭加劇、建業地產增速下滑的局面下，胡葆森在“建業系”的版圖中分出中原建業，以輕資產業務為主打，堅定了加快“走出去”的戰略。

從上半年“走出去”的情況來看，中原建業新簽約的52個代建項目中，省外項目有9個，新增合約建筑面積92.86萬平方米，占總新增合約面積的16%;與此同時，中原建業河南省內項目的收入為5.96億元，增長26.5%，占比總收入93.9%，較去年同期下降4個百分點，而河南省外的項目營收則為3863.4萬元，同比增長了307.8%。

截至2021年6月30日，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米，同比增長6.8%;未來預計總可售貨值超2000億。

債務優化，三道紅線有望全綠

通過持續優化融資結構，降低杠桿水平，建業地產資金鏈運行情況保持穩定。截至2021年6月30日，建業地產有息負債余額較2020年末下降9.6%;一年內到期的有息負債占比約為30.1%，與2020年末的48.7%相比大幅降低。建業地產有息負債占總資產的比例為17.5%，較2020年末實現下降。

資金方面，截至2021年中期，集團總現金為人民幣164.8億元，融資成本維持在7.6%。建業地產于2021年上半年成功發行4.6億美元優先票據，也顯示了資本市場對建業的信心。

“三道紅線”方面，建業地產凈負債率為92.6%，剔除預收款的資產負債比87.2%，現金短債比為1.9倍，僅有一項略超閾值，維持“黃色”檔。

建業地產管理層表示，在持穩定銷售收益、合理規劃及優化各類支出的情況下，建業將保持規模、利潤的有效平衡，持續優化財務指標、降低負債，爭取至2023年實現“三道紅線”全面“返綠”。

此外，建業地產一直重視對投資者的現金回報，中報擬派發中期股息每股14.75港仙(相當于每股人民幣12.27分)，較去年同期每股11.00港仙上升34.1%。

值得一提的是，公司融資成本有所上升。2021年上半年，建業地產融資成本7.6%，較2020年底增加了0.5個百分點;較去年同比增長25.75%至4.64億元。