存量用戶房貸仍有“打折”空間二套房利率寬松值得期待

2022-05-17 08:28:56來源：北京商報

“首套住房房貸利率6.45%，能不能也降一下?”“已經買房了，也能享受調降利率嗎”“啥時候開始生效啊，最近剛辦理了房貸，還能調整嗎?”……5月16日，北京商報記者注意到，央行、銀保監會調降首套住房商業性個人住房貸款利率下限的消息，持續引發熱議。

從用戶反饋的信息來看，存量用戶貸款利率能否減少、二套房利率是否有寬松可能、所在地是否會同步調降利率下限等問題，仍是集中關注點。而北京商報記者多方采訪了解到，5月16日，已有地區銀行開始按照調整后的利率下限發放房貸，結合當前房市大環境，存量用戶貸款利率、二套房利率等均有下調可能。

存量用戶房貸仍有“打折”空間

央行、銀保監會調降首套住房商業性個人住房貸款利率下限的消息，在業內“刷屏”了。5月15日，央行在周末祭出“大招”，明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(即“LPR”)減20個基點，同時強調依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎上，自主確定最終房貸利率。

由于并非是直接調降5年期LPR利率，因此只有滿足條件的新購首套房用戶才能享受這一利率調降“福利”。這也讓不少存量用戶發出了“靈魂考問”：在貸用戶的房貸還有可能便宜嗎?答案是肯定的。

無法“吃”到這一波政策紅利的情況下，存量用戶房貸下降的途徑究竟在哪里，北京商報記者也向多位分析人士進行了了解。從相關反饋信息來看，調降5年期LPR仍是最主要的渠道，5年期LPR基準利率的變動會同時影響已購房和未購房的居民房貸。

5月16日，央行開展了1000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對5月17日MLF到期的續做)和100億元公開市場逆回購操作，中標利率2.85%保持不變。基于MLF的錨定作用，市場對將于5月20日披露的LPR走勢態度不一。在融360數字科技研究院分析師李萬賦看來，考慮到剛剛調降下限，5月調低5年期LPR的概率很小。

貝殼研究院則認為，當前我國經濟發展面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力依然存在，內外部擾動下信用擴張十分緩慢。在此背景下，貨幣政策維持寬松必不可少，但也要考慮內外兼顧和物價平衡，因此現階段結構性工具比總量工具更加有效。在多工具并用的背景下，金融機構負債成本壓降已經初見成效，5月LPR利率有望在MLF利率維持不動的背景下單獨調降。

IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，對于存量用戶來說，房貸利率下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業銀行以及地方政府都可以主動調降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來房地產金融也會進一步加快和加大寬松的頻率與力度。

當前各地房貸主要采用的是5年期LPR+點差的形式，5年期LPR報價發生變化后，存量用戶房貸發生變化的可能性加大。而自2019年8月，個人住房商貸利率錨定5年期LPR利率以來，5年期LPR報價已經出現了數次調降。

此外，同樣需要注意的是，即便5月5年期LPR利率的下調，也并不意味著所有用戶都可以立刻享受到房貸“折扣”。根據現有規則，房貸利率調整周期多為一年，具體調整時間、對標參考的5年期LPR報價等，均要看用戶與銀行約定的重新定價日。

二套房利率寬松值得期待

按照新規，除了存量用戶無法享受這一利率外，相關通知中也明確提出二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。現行規定則要求，二套房商業性貸款利率下限為LPR+60個基點。

對于二套房利率同樣“松綁”的可能性，多位分析人士向北京商報記者直言仍有較大可能。貝塔研究院預計，在穩增長訴求愈發增強的背景下，未來地產政策有必要進一步放松，二套房相關政策也有望根據各地實際情況有所松綁。目前已經有部分城市推出了放松二套房購房資格、降低二套房首付比例等政策，未來在因城施策的框架下降低二套房貸款利率也未必不可期待。

“從目前的房貸市場趨勢來看，二套房利率短期內應該也會繼續下調，但下調空間小于首套房。”李萬賦分析稱。

中國人民大學國際貨幣所研究員陳佳告訴北京商報記者，二套房利率是否具有政策面的寬松可能性，要取決于本次首套房政策績效。如果對實體經濟、住房投資、拉動消費等方面的作用比較明顯，那么時機合適，二套房相關政策有可能進入實質階段。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣指出，當前已有部分地區放寬了二套房的定位，例如用戶還清貸款后，即可按照首套房政策購買房屋。整體來看，二套房房貸利率并非一定要遵照首套房的標準執行，可根據市場需求循序漸進推進，否則容易出現二者之間市場不對稱的情況。

已有地區銀行開始執行4.4%利率

盡管存量用戶以及二套房等均不適用于這一新規，但央行這一調整舉措還是讓樓市“沸騰”起來，用戶也議論不斷。按照當前新規要求以及最新5年期LPR報價4.6%，個人住房貸款利率最低可到達4.4%。而在因城施策、自主定價的大背景下，只有各地同步下調，用戶才能享受這一福利。

針對這一情況，李萬賦告訴北京商報記者，央行下調首套住房利率下限后，各地同步下調房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執行首套房貸利率的城市。

據李萬賦介紹，融360數字科技研究院監測到，5月16日，已經有部分城市的銀行開始執行4.4%的首套房貸利率。

結合各地區房地產發展的實際情況，貝塔研究院認為調降利率下限大概率集中在二三線城市，一線城市的放松仍然需要謹慎。一方面是二三線城市地產銷售壓力和庫存壓力要顯著大于一線城市，另一方面一線城市需求相對來說比較旺盛，對房貸利率比較敏感，還是要以“穩”為主，避免引起房價的大幅上行。

柏文喜同樣直言，各地方政府對于樓市回暖的迫切性更為強烈，因此各地同步調降利率下限的可能性非常之大，而且幅度也可能更大。

堅持房地產宏觀審慎監管

5月16日，國家統計局公布了前4月國民經濟運行數據，整體表現弱于市場預期。數據顯示，2022年1-4月，房地產開發投資下降2.7%。全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

在房地產金融的調控中，李萬賦認為，近期利率松綁主要還是因為，近期國內疫情多點散發，房貸市場需求比較低迷，通過下調房貸利率，則可以刺激用戶需求。

事實上，長期以來，監管方始終強調堅持住房不炒的定位，本次新規中限定的首套、普通自住房等要求，也直指剛性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局會議也提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

陳佳進一步分析表示，央行調降首套房貸利率下限給了各地自主裁量權，但最終各地市場利率表現不僅僅取決于供給側的利率;更需要各地住房真實需求側的支持，這就包括一系列房改、醫改、教改、落戶、就業、保障等配套政策支持;只有解放了套在房貸利率上的各種隱形政策桎梏，才可能真正給住房市場利率松綁。

陳佳強調，房地產與金融的關系一度錯綜復雜，近年來房地產企業大多積極轉型新興服務型物業，積極嘗試不斷降低杠桿率、壓降行業企業風險和集中度，未來仍需要堅持宏觀審慎監管，微觀積極創新和系統風險防控。

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