21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

上海二批次土拍第一日“戰績”看似平淡無奇，實則可見地方政府微調市場的良苦用心。此次土拍新啟用搖號規則，土拍首日便有3幅地塊溢價率達到10%，從而進入搖號決勝階段。推敲背后的原因，大部分地塊溢價率出現了上漲趨勢，市區地塊的房地聯動價也有所上漲。在房企利潤有保證的前提下，這對于市區一二手房倒掛現象的降溫是有效果的。

(資料圖片)

同策研究院研究總監宋紅衛認為，上海二批次土拍放在全國市場來看仍有一定的熱度，但是也呈現出一定的降溫跡象。最典型的特征有三個：第一、分化特征更為明顯，可以看到7月11日首拍中，三幅核心優質地塊被多家房企競逐，熱度較高，但是外圍區域地塊基本低價成交，顯示出降溫跡象。第二、國央企仍然是上海土拍的主力，這和房企戰略向一二線收縮有直接關系。第三、土拍規則調整，搖號的方式降低了房企拍地操作的難度。

維持熱度

公開信息顯示，上海第二輪集中供地共推出25幅地塊，首輪16幅宅地，分三天出讓，總出讓面積86.7萬平方米，總建筑規模193.6萬平方米，總起價389億元。另有9幅地塊將于8月1日出讓。

7月11日，上海二次土拍第一天，8宗地賣出了193.77億元。7幅宅地由保利發展、招商蛇口、華發、臨港集團、上實發展等央、國企競得，當中有4幅僅有一家報名，一共5幅地塊以底價成交，有3幅地塊進入搖號環節。此前關注度比較高的楊浦平涼地塊由保利置業搖中。

上海土拍此次修改了游戲規則，地塊競拍觸頂搖號，吸引十多家房企同時報名多幅地塊。與此同時，市區房地聯動價上漲，郊區地塊房地聯動價格略有下跌。土拍市場游戲規則怎么改、玩法怎么變，底層邏輯都是“房子能賣得動”，分析人士指出，由于市區新房去化快，即使溢價率有所提升，房企也能賺到錢。

政府維持土拍熱度確實花了心思。上海此次土拍看點有很多。一個不變的情況是，參拍房企以央、國企為主力。這是上海土地市場的趨勢也是階段性投資結構調整的結果。由于上海拍地對于資金要求高（需沉淀自有資金達到地塊起價的100-110%），而上海地塊的總價相對較高，因此，資金實力雄厚的央國企成為上海土地市場的絕對主力。據不完全統計，本次參拍房企約39家（不含城投），央國企為絕對主力，占比超七成。招商蛇口、越秀、中鐵置業、中海、華發、廈門國貿、廈門建發、華潤、金隅、保利置業等等老面孔云集。

有8家民企（含外資）參拍，相比一批次的19家明顯下降。參拍房企包括龍湖、路勁、美的等品牌房企，以及大華、恒都置業等本土房企，還有天安等已經在上海布局的外來民企，以及維科、金新城等想要進入上海的長三角民企。這些民企由于受資金限制，大多數只參拍1-2幅地塊。

整體而言土拍熱度不減，多幅地塊各吸引十幾家房企參拍，但報名參拍還是以央、國企為主。

市區地價微漲

二次土拍地塊封頂溢價率為10%。土拍首日共有3幅熱門地塊迎來多家房企的競爭，均拍至觸頂10%溢價率。

其中，本次土拍唯一的內環內宅地——楊浦平涼地塊房地聯動價11.7萬/平方米，共吸引了13家房企進行現場激烈角逐。地塊經過37輪報價達到上限價格22.73億進入現場搖號環節。13家競買人全部參與搖號，最終由保利置業搖中，成交樓面價74250元/平方米，溢價率10%。

梳理這16幅地塊信息不難發現，有14幅地塊最高限價的溢價率在10%，按照新規則，假如這14幅地塊的報價都達到最高限價，這意味著14幅地塊最終溢價率都會在10%。

回看今年上半年的上海新房市場，成交金額創新高，但小陽春以后市場快速轉冷。新房開盤認購率、入圍分在降低；二手房市場低迷、量價齊跌，5月已跌至1.5萬套的枯榮線，6月更是跌到1.2萬套，西虹橋等熱門板塊一二手房價倒掛也在不斷縮小。

這就不難理解為何二批次土拍中的大部分地塊抬高了房地聯動價了。一方面通過微調縮小一二手房價差，給一二手房倒掛降溫；另一方面，給市場增加信心。

此次有15幅宅地的房地聯動價上漲，占比60%。閔行華漕宅地從2022年的6.6095萬元/平方米漲到現在的6.95萬元/平方米，漲幅5.1%；嘉定南翔地塊，從2021年的5.9萬元/平方米，漲到現在的6.25萬元/平方米，漲幅5.9%。另外，楊浦、閔行、寶山、青浦、松江等區域，房地聯動價也都出現小幅上漲。不過，青浦徐涇、浦東曹路等郊區地塊，由于容積率上漲，地價呈現微跌趨勢。

正如宋紅衛所言，房企對于市中心地塊溢價率抬升是能接受的，因為隨著房地聯動價的提高，利潤變化不大；但對于流速慢的市區外圍地塊，房企出于資金安全角度考慮，并不希望調高聯動價。

從市場表現來看，上海目前仍然是全國樓市最優的城市之一。尤其從6月份數據來看，大部分核心城市表現為下降，樓市壓力較大，上海仍然表現為上漲，凸顯了潛在購買力優勢。盡管二手房市場降溫對新房市場產生一定的影響，外圍市場在未來會有一定的壓力，但是核心區域地塊仍然是有流量有利潤的優質資源，這也是二次土拍中地塊熱度維持的原因。

值得一提的是，上海二批次土拍首日已賣出193.77億，幾近起拍價的2/3，接下來的兩天及8月1日的土拍看點依然不少，房企投資趨勢也將越來越透明。